법원경매 2024타경116849 | 김해시 진영읍 본산리 토지(대지)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 / 2024 타경 116849 (3)

소재지 경상남도 김해시 진영읍 본산리

종류/대상 토지(대지) / 토지매각

면 적 토지 244.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-20 (입찰 43일전)

감정가 402,000,000원

최저가 (64%) 257,280,000원

보증금 (10%) 25,728,000원

청구금액 157,418,630원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-10-21 402,000,000 유찰

2 2025-11-25 321,600,000 유찰

3 2026-01-20 257,280,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
본산리 8-301 전 129
(39.02평)

본산리 8-302 대 459
(138.85평)

본산리 8-444 대 219
(66.25평)

제시외건물
본산리 8-302 주택 144
(43.56평)

본산리 8-302 창고 등 267.8
(81.01평)

본산리 8-302 현관 24.75
(7.49평)

본산리 8-444 태양광설비 1식
(0.30평)

1) 위치/도시지역/생산녹지지역/자연녹지지역/보전산지
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 "봉하마을" 인근에 산재되어 있으며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) 부정형 평지의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.
기호(3) 사다리 완경사의 토지로서, 자연림 및 일부 묘지로 이용중입니다.
기호(4) 사다리 완경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(5-7) 부정형 및 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,2) 남측으로 구거복개도로를 통하여 노폭 약7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(3) 지적도상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약2.5m 내외의 포장도로가 소재합니다.
기호(4) 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약2.5m 내외의 포장도로가 소재합니다.
기호(5-7) 인근 필지를 통한 북측으로 노폭 약10m내외의 포장도로가, 동측으로 노폭 약7m내외의 포장도로가 소재합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)도시지역,보전녹지지역(2021-01-29),자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립 승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01), 영농여건불리농지 기호(2)도시지역,자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 (2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립 승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01), 영농여건불리농지 기호(3,4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역< 물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)
기호(5) 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2014-06-13), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)
기호(6,7) 도시지역, 생산녹지지역, 자연취락지구(2014-06-13), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>,중점경관관리구역(2018-11-01).
6)제시목록 외의 물건 기호(3) 지상에 제시외분묘가 소재합니다.
기호(5-7) 지상에 제시외건물, 제시외구축물이 소재합니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타:기호(5) 토지는 공부상 지목은‘전’이나, 현황‘대’로 이용중입니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1985년5월2일 소유권
말소

2 2024년12월19일 강제경매
말소기준

3 2025년3월17일 강제경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 일괄매각 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물 및 구축물은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. [목록 5] 김해시 진영읍에 사실조회한 결과에 의하면 - 지목은 '전'이나 토지 이용 현황은 주거용 건부지 및 정원 등으로 이용되고 있음, - 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 농지전용허가를 받은 부지는 농지전용의 목적으로 농지를 취득 하거나 농지전용허가를 취소한 후 농업경영 목적으로 취득하여야 함 - 해당지역은 농업진흥구역으로 일반주택이 불가하므로 농지전용허가의 허가자 변경시 농지법시행령에 해당하는 농어업인만 가능함 - 농지전용허가를 취소한 경우 해당 부지가 착공 등으로 형질이 변경되었으면 행위자 및 새로운 소유자에게 농지의 원상회복 명령이 내려질 수 있음 - 관할관청 확인 요함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.12.19.강제경매개시 설정 결정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 6건 558,464,000원
391,206,167원 59%
3회

6개월 12건 393,294,843원
257,467,292원 52%
3.3회

12개월 27건 493,150,568원
321,297,545원 55%
3.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경10542(1)
대지
2026-01-15 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1714-6 295,680,000원
151,388,000원
유찰 / 3회

2023타경115740(1)
대지
2026-01-08 경상남도 김해시 진영읍 진영리 101-29 132,951,000원
34,852,000원
유찰 / 6회

사건번호	창원지방법원 / 2024 타경 116849 (3)
소재지	경상남도 김해시 진영읍 본산리
종류/대상	토지(대지) / 토지매각
면 적	토지 244.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-20 (입찰 43일전)
감정가	402,000,000원
최저가	(64%) 257,280,000원
보증금	(10%) 25,728,000원
청구금액	157,418,630원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-10-21	402,000,000	유찰
2	2025-11-25	321,600,000	유찰
3	2026-01-20	257,280,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	본산리 8-301	전	129 (39.02평)
본산리 8-302	대	459 (138.85평)
본산리 8-444	대	219 (66.25평)
제시외건물	본산리 8-302	주택	144 (43.56평)
본산리 8-302	창고 등	267.8 (81.01평)
본산리 8-302	현관	24.75 (7.49평)
본산리 8-444	태양광설비	1식 (0.30평)
1) 위치/도시지역/생산녹지지역/자연녹지지역/보전산지 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 "봉하마을" 인근에 산재되어 있으며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1,2) 부정형 평지의 토지로서, 농경지로 이용중입니다. 기호(3) 사다리 완경사의 토지로서, 자연림 및 일부 묘지로 이용중입니다. 기호(4) 사다리 완경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(5-7) 부정형 및 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,2) 남측으로 구거복개도로를 통하여 노폭 약7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3) 지적도상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약2.5m 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(4) 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약2.5m 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(5-7) 인근 필지를 통한 북측으로 노폭 약10m내외의 포장도로가, 동측으로 노폭 약7m내외의 포장도로가 소재합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)도시지역,보전녹지지역(2021-01-29),자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립 승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01), 영농여건불리농지 기호(2)도시지역,자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역 (2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립 승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01), 영농여건불리농지 기호(3,4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역< 물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 기호(5) 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2014-06-13), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 기호(6,7) 도시지역, 생산녹지지역, 자연취락지구(2014-06-13), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>,중점경관관리구역(2018-11-01). 6)제시목록 외의 물건 기호(3) 지상에 제시외분묘가 소재합니다. 기호(5-7) 지상에 제시외건물, 제시외구축물이 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타:기호(5) 토지는 공부상 지목은‘전’이나, 현황‘대’로 이용중입니다.

순위	접수일자	권리자	말소/인수
1	1985년5월2일	소유권	말소
2	2024년12월19일	강제경매	말소기준
3	2025년3월17일	강제경매	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	일괄매각 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물 및 구축물은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. [목록 5] 김해시 진영읍에 사실조회한 결과에 의하면 - 지목은 '전'이나 토지 이용 현황은 주거용 건부지 및 정원 등으로 이용되고 있음, - 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 농지전용허가를 받은 부지는 농지전용의 목적으로 농지를 취득 하거나 농지전용허가를 취소한 후 농업경영 목적으로 취득하여야 함 - 해당지역은 농업진흥구역으로 일반주택이 불가하므로 농지전용허가의 허가자 변경시 농지법시행령에 해당하는 농어업인만 가능함 - 농지전용허가를 취소한 경우 해당 부지가 착공 등으로 형질이 변경되었으면 행위자 및 새로운 소유자에게 농지의 원상회복 명령이 내려질 수 있음 - 관할관청 확인 요함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.12.19.강제경매개시 설정 결정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 3번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	6건	558,464,000원 391,206,167원	59% 3회
6개월	12건	393,294,843원 257,467,292원	52% 3.3회
12개월	27건	493,150,568원 321,297,545원	55% 3.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경10542(1) 대지 2026-01-15	경상남도 김해시 진영읍 진영리 1714-6	295,680,000원 151,388,000원 유찰 / 3회
2023타경115740(1) 대지 2026-01-08	경상남도 김해시 진영읍 진영리 101-29	132,951,000원 34,852,000원 유찰 / 6회

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