법원경매 2025타경528 | 김해시 진영읍 내룡리 토지(대지)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 / 2025 타경 528 (1)

소재지 경상남도 김해시 진영읍 내룡리

종류/대상 토지(대지) / 토지매각

면 적 토지 189.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-04-02 (입찰 13일전)

감정가 341,250,000원

최저가 (85%) 290,000,000원

보증금 (10%) 29,000,000원

청구금액 1,084,859,761원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-04-02 290,000,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
내룡리 189 대 625
(189.06평)

제시외건물
내룡리 189 주택 50.3
(15.22평)

내룡리 189 다용도실 10.6
(3.21평)

내룡리 189 보일러실 3.4
(1.03평)

내룡리 189 다용도실 11.2
(3.39평)

내룡리 189 가추 6.8
(2.06평)

내룡리 189 주택 41.2
(12.46평)

1) 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역/판넬지붕/철골조
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 기호 1)은 경상남도 김해시 진영읍 내룡리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재 하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.
기호 2)은 경상남도 김해시 한림면 명동리에 소재하는""이북초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택 등이 소재 하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
2)교통상황 기호 1, 2) : 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 1) : 사다리형 평지의 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.
기호 2) : 사다리형 평지의 토지로서, ""공업용 건부지""로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1) : 북측 소로한면 및 서측으로 노폭 약 4m내외의 도로와 접함.
기호 2) : 북측으로 노폭 약 4 ~ 5m내외의 도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호 2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1) , 성장관리계획구역 (2023-04-06)(한림 명동1구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-13)(한림 명동1구역 환 경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도 법> 6)제시목록 외의 물건 기호 1, 2) : 후첨 지적 및 건물개황도 참조.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 : 미 상 임.
기타 : 기호 2) 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2기가 소재하며 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 보아 평가에서 제외하였는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고 바람.
1)건물의 구조 기호 3) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물으로서, 벽체: 판넬잇기 마감 등.
천정: 철골트러스 위 판넬잇기, 텍스마감 등 바닥: 하드너 마감 등 창호: 샤시창호 등 마감.
기호 3) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물으로서, 벽체: 판넬잇기 마감 등.
천정: 철골트러스 위 판넬잇기 마감 등.
바닥: 하드너 마감 창호: 샤시창호 등 마감.
2)이용상태 기호 3) : 공장, 창고, 화장실로 이용중임.
3)설비내역 기호 3) : 급배수·위생설비, 화물용승강기 등 4)부합물 및 종물 후첨 지적 및 건물개황도 참조 5)공부와의 차이 없 음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계 : 미 상 임. 기타 : 기호 3) 공장 건물 내부에 중층(창고)이 소재하나, 본 건 건물에 포함하여 평가하였 으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-09-09]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2016년4월20일 소유권
말소

2 2017년4월28일 근저당권
212,400,000원 말소기준

3 2017년4월28일 지상권
말소

4 2017년9월29일 근저당권
37,300,000원 말소

5 2021년1월25일 근저당권
33,000,000원 말소

6 2021년2월26일 근저당권
55,000,000원 말소

7 2021년7월2일 근저당권
55,000,000원 말소

8 2025년3월18일 가압류
13,333,312원 말소

9 2025년4월30일 가압류
82,721,377원 말소

10 2025년5월19일 가압류
285,000,000원 말소

11 2025년5월22일 가압류
28,464,924원 말소

12 2025년6월4일 임의경매
말소

13 2025년7월3일 가압류
11,321,650원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 지상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 지상에 소재하는 제시외 건물(블록조 강판지붕 단층 주택 50.3㎡ 등) 매각대상에서 제외. 본건 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격을 기준으로 결정하였음. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 2025.8.8. 신청채권자가 ‘채무자가 대출 당시 제시외 건물에 대해 일괄경매를 동의하며 양도담보로 제공하였고, 제시외 건물을 매각에서 제외할 경우 추후 낙찰자와의 철거 소송 등 법률 분쟁이 발생하여 매각 가격이 하락하는 것을 방지하기 위해 목록 1. 대지와 함께 미등기 제시외 건물을 일괄매각하여달라.’는 취지의 문서를 제출하였으나 채권자가 제출한 자료만으로는 제시 외 건물의 소유자가 누구인지 명확하게 확인할 수 없음.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 4. 28. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 464,823,000원
158,816,657원 38%
4.4회

6개월 11건 490,723,636원
196,603,055원 39%
4.5회

12개월 23건 467,648,544원
250,979,304원 47%
4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (4건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경11855(2)
대지
2026-04-01 경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-3 [법정지상권] 12,002,000원
12,002,000원
신건 / 0회

2025타경11855(1)
대지
2026-04-01 경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-6 [법정지상권] 8,237,000원
8,237,000원
신건 / 0회

2024타경116849(3)
대지
2026-03-03 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 [농지취득자격증명,법정지상권] 402,000,000원
205,824,000원
유찰 / 4회

2025타경10542(1)
대지
2026-02-26 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1714-6 295,680,000원
105,971,000원
변경 / 4회

사건번호	창원지방법원 / 2025 타경 528 (1)
소재지	경상남도 김해시 진영읍 내룡리
종류/대상	토지(대지) / 토지매각
면 적	토지 189.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-04-02 (입찰 13일전)
감정가	341,250,000원
최저가	(85%) 290,000,000원
보증금	(10%) 29,000,000원
청구금액	1,084,859,761원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-04-02	290,000,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	내룡리 189	대	625 (189.06평)
제시외건물	내룡리 189	주택	50.3 (15.22평)
내룡리 189	다용도실	10.6 (3.21평)
내룡리 189	보일러실	3.4 (1.03평)
내룡리 189	다용도실	11.2 (3.39평)
내룡리 189	가추	6.8 (2.06평)
내룡리 189	주택	41.2 (12.46평)
1) 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역/판넬지붕/철골조 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 기호 1)은 경상남도 김해시 진영읍 내룡리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재 하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨. 기호 2)은 경상남도 김해시 한림면 명동리에 소재하는""이북초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택 등이 소재 하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 기호 1, 2) : 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1) : 사다리형 평지의 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임. 기호 2) : 사다리형 평지의 토지로서, ""공업용 건부지""로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호 1) : 북측 소로한면 및 서측으로 노폭 약 4m내외의 도로와 접함. 기호 2) : 북측으로 노폭 약 4 ~ 5m내외의 도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 기호 2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1) , 성장관리계획구역 (2023-04-06)(한림 명동1구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-13)(한림 명동1구역 환 경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도 법> 6)제시목록 외의 물건 기호 1, 2) : 후첨 지적 및 건물개황도 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미 상 임. 기타 : 기호 2) 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2기가 소재하며 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 보아 평가에서 제외하였는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고 바람. 1)건물의 구조 기호 3) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물으로서, 벽체: 판넬잇기 마감 등. 천정: 철골트러스 위 판넬잇기, 텍스마감 등 바닥: 하드너 마감 등 창호: 샤시창호 등 마감. 기호 3) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물으로서, 벽체: 판넬잇기 마감 등. 천정: 철골트러스 위 판넬잇기 마감 등. 바닥: 하드너 마감 창호: 샤시창호 등 마감. 2)이용상태 기호 3) : 공장, 창고, 화장실로 이용중임. 3)설비내역 기호 3) : 급배수·위생설비, 화물용승강기 등 4)부합물 및 종물 후첨 지적 및 건물개황도 참조 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미 상 임. 기타 : 기호 3) 공장 건물 내부에 중층(창고)이 소재하나, 본 건 건물에 포함하여 평가하였 으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2016년4월20일	소유권		말소
2	2017년4월28일	근저당권	212,400,000원	말소기준
3	2017년4월28일	지상권		말소
4	2017년9월29일	근저당권	37,300,000원	말소
5	2021년1월25일	근저당권	33,000,000원	말소
6	2021년2월26일	근저당권	55,000,000원	말소
7	2021년7월2일	근저당권	55,000,000원	말소
8	2025년3월18일	가압류	13,333,312원	말소
9	2025년4월30일	가압류	82,721,377원	말소
10	2025년5월19일	가압류	285,000,000원	말소
11	2025년5월22일	가압류	28,464,924원	말소
12	2025년6월4일	임의경매		말소
13	2025년7월3일	가압류	11,321,650원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	지상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	지상에 소재하는 제시외 건물(블록조 강판지붕 단층 주택 50.3㎡ 등) 매각대상에서 제외. 본건 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격을 기준으로 결정하였음. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 2025.8.8. 신청채권자가 ‘채무자가 대출 당시 제시외 건물에 대해 일괄경매를 동의하며 양도담보로 제공하였고, 제시외 건물을 매각에서 제외할 경우 추후 낙찰자와의 철거 소송 등 법률 분쟁이 발생하여 매각 가격이 하락하는 것을 방지하기 위해 목록 1. 대지와 함께 미등기 제시외 건물을 일괄매각하여달라.’는 취지의 문서를 제출하였으나 채권자가 제출한 자료만으로는 제시 외 건물의 소유자가 누구인지 명확하게 확인할 수 없음.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 4. 28. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	464,823,000원 158,816,657원	38% 4.4회
6개월	11건	490,723,636원 196,603,055원	39% 4.5회
12개월	23건	467,648,544원 250,979,304원	47% 4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경11855(2) 대지 2026-04-01	경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-3 [법정지상권]	12,002,000원 12,002,000원 신건 / 0회
2025타경11855(1) 대지 2026-04-01	경상남도 김해시 진영읍 여래리 743-6 [법정지상권]	8,237,000원 8,237,000원 신건 / 0회
2024타경116849(3) 대지 2026-03-03	경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 [농지취득자격증명,법정지상권]	402,000,000원 205,824,000원 유찰 / 4회
2025타경10542(1) 대지 2026-02-26	경상남도 김해시 진영읍 진영리 1714-6	295,680,000원 105,971,000원 변경 / 4회

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