법원경매 2024타경54170 | 홍천군 두촌면 괘석리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 춘천지방법원 / 2024 타경 54170 (1)

소재지 강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리

종류/대상 토지(전) / 토지지분매각

면 적 토지 358.5 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-14 (입찰 12일전)

감정가 65,770,200원

최저가 (49%) 32,227,000원

보증금 (10%) 3,222,700원

청구금액 189,732,906원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-04-28 65,770,200 유찰

2 2025-06-02 46,039,000 유찰

3 2025-07-14 32,227,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
괘석리 325-1 전 72.3
(21.87평)

괘석리 326-1 전 242
(73.21평)

괘석리 327 전 496
(150.04평)

괘석리 산62-7 임야 374.7
(113.35평)

1) 위치/계획관리지역/버스정류장
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 기호(1-4): 본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리 소재 "세이지우드CC" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 기호(1-4): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장가지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지를 평탄하게 조성한 전임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 제시외건부지임.
기호(3): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 하천임.
기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 하천임.
4)인접 도로상태 기호(1-4): 본건 남서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.
기호(3,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(달음재천)<소하천정비법>임.
6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1-3) 지상에 소재하는 "수목"은 소유권관계가 불분명하여 지상 소재 수목은 "감정평가외" 하였으니, 수목을 포함한 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계, 수종 및 수령, 주수 등의 내역을 조사하여 재의뢰 하시기 바람.
2)본건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(기타구조 스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함.
3)본건은 별첨 "사진용지"와 같이 토지 기호(2) 지상에 "목조구조물", 기호(3) 지상에 "비닐하우스", 기호(3,4) 양 지상에 "목조 및 파이프조구조물", 기호(4) 지상에 "벽돌구조물" 등이 소재하나, 소유권관계가 불분명하여, 본건 평가에서는 이를 "감정평가외" 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 이를 포함하여 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계 등을 조사하여 재의뢰 하시기 바람.
7)공부와의 차이 1)본건 기호(3,4)는 토지이용계획확인서상 일부가 "소하천구역"이며, 목측상 현황 하천"으로 조사되었는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 경계, 편입여부 및 면적 등의 자세한 사항은 별도의 측량 및 조사를 요함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-11-26]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

정강열

2018.12.26

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 -일괄매각, 공유자우선매수권 행사 1회로 제한 -목록1~3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다 는 두촌면장의 회신서 제출됨) -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 공부상 "전"이나 현황"대지,도로등"임 -목록2 지상 제시외 건물(스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고등-약 244㎡)과 "관정(소유자 김O민) 및 목조구조물" , 목록 3 "비닐하우스" 목록3.4 "목조및파이프구조물", 목록4"벽돌구조물", 목록1~3의 조경수는 각 평가 및 매각 제외됨 -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 제한받는 가격임 - 목록2 지상에 건축물대장 및 등기부등본을 조사한바 등재된 건축물이 없는 바 별도 확인 요함 -본건은 신청외 지분소유자들과 함께 공동사용하고 있다는 채무자겸소유자의 진술이 있으나 명확한 점유, 사용관계는 별도확 인 요함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 16건 153,287,344원
76,484,237원 49%
2.7회

6개월 29건 221,963,437원
87,288,804원 50%
2.6회

12개월 44건 194,341,011원
75,255,373원 48%
2.7회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경55937(2)
토지(전)
2025-07-21 강원특별자치도 홍천군 두촌면 천현리 309 [농지취득자격증명] 26,555,460원
9,107,000원
유찰 / 3회

사건번호	춘천지방법원 / 2024 타경 54170 (1)
소재지	강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리
종류/대상	토지(전) / 토지지분매각
면 적	토지 358.5 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-14 (입찰 12일전)
감정가	65,770,200원
최저가	(49%) 32,227,000원
보증금	(10%) 3,222,700원
청구금액	189,732,906원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-04-28	65,770,200	유찰
2	2025-06-02	46,039,000	유찰
3	2025-07-14	32,227,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	괘석리 325-1	전	72.3 (21.87평)
괘석리 326-1	전	242 (73.21평)
괘석리 327	전	496 (150.04평)
괘석리 산62-7	임야	374.7 (113.35평)
1) 위치/계획관리지역/버스정류장 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 기호(1-4): 본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리 소재 "세이지우드CC" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 기호(1-4): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장가지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지를 평탄하게 조성한 전임. 기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 제시외건부지임. 기호(3): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 하천임. 기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 하천임. 4)인접 도로상태 기호(1-4): 본건 남서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임. 기호(3,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(달음재천)<소하천정비법>임. 6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1-3) 지상에 소재하는 "수목"은 소유권관계가 불분명하여 지상 소재 수목은 "감정평가외" 하였으니, 수목을 포함한 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계, 수종 및 수령, 주수 등의 내역을 조사하여 재의뢰 하시기 바람. 2)본건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(기타구조 스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함. 3)본건은 별첨 "사진용지"와 같이 토지 기호(2) 지상에 "목조구조물", 기호(3) 지상에 "비닐하우스", 기호(3,4) 양 지상에 "목조 및 파이프조구조물", 기호(4) 지상에 "벽돌구조물" 등이 소재하나, 소유권관계가 불분명하여, 본건 평가에서는 이를 "감정평가외" 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 이를 포함하여 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계 등을 조사하여 재의뢰 하시기 바람. 7)공부와의 차이 1)본건 기호(3,4)는 토지이용계획확인서상 일부가 "소하천구역"이며, 목측상 현황 하천"으로 조사되었는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 경계, 편입여부 및 면적 등의 자세한 사항은 별도의 측량 및 조사를 요함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
정강열
2018.12.26

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	-일괄매각, 공유자우선매수권 행사 1회로 제한 -목록1~3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다 는 두촌면장의 회신서 제출됨) -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 공부상 "전"이나 현황"대지,도로등"임 -목록2 지상 제시외 건물(스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고등-약 244㎡)과 "관정(소유자 김O민) 및 목조구조물" , 목록 3 "비닐하우스" 목록3.4 "목조및파이프구조물", 목록4"벽돌구조물", 목록1~3의 조경수는 각 평가 및 매각 제외됨 -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 제한받는 가격임 - 목록2 지상에 건축물대장 및 등기부등본을 조사한바 등재된 건축물이 없는 바 별도 확인 요함 -본건은 신청외 지분소유자들과 함께 공동사용하고 있다는 채무자겸소유자의 진술이 있으나 명확한 점유, 사용관계는 별도확 인 요함


낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	16건	153,287,344원 76,484,237원	49% 2.7회
6개월	29건	221,963,437원 87,288,804원	50% 2.6회
12개월	44건	194,341,011원 75,255,373원	48% 2.7회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경55937(2) 토지(전) 2025-07-21	강원특별자치도 홍천군 두촌면 천현리 309 [농지취득자격증명]	26,555,460원 9,107,000원 유찰 / 3회

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