법원경매 2024타경2161 | 진안군 진안읍 구룡리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 전주지방법원 / 2024 타경 2161 (1)

소재지 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리

종류/대상 토지(답) / 건물제외 및 토지매각

면 적 토지 631.9 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-28 (입찰 23일전)

감정가 55,628,000원

최저가 (49%) 27,258,000원

보증금 (10%) 2,725,800원

청구금액 46,852,970원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2024-11-25 55,628,000 유찰

2 2025-01-13 38,940,000 매각

2025-01-20 불허가

3 2025-03-10 38,940,000 유찰

2025-04-21 27,258,000 변경

2025-06-09 27,258,000 변경

4 2025-07-28 27,258,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
구룡리 1020-4 답 1006
(304.32평)

구룡리 1020-5 답 1083
(327.61평)

기호(1,2)는 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "예리마을" 북동측 인근에 위치/농림지역/생산관리지역/농업보호구역/차량의 접근이 가능/버스승강장
상세내역 보기
[위치/주위환경] 기호(1,2)는 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "예리마을" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 마을주변 농경지대임.
기호(3)은 전북특별자치도 진안군 백운면 운교리 소재 "운교제" 남측 인근에 위치하고, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임.
기호(4,5)는 전북특별자치도 임실군 성수면 태평리 소재 "주암마을" 동측 인근에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대임.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 및 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.
[이용상태] 기호(1,2) : 가로장방형의 평탄한 토지이고, ""전(타인소유 수목식재) 및 대지(타인소유건물)"로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 평탄한 토지이고, "잡종지"상태임.
기호(4) : 부정형의 평탄한 토지이고, "휴경지 및 구거"로 이용중임.
기호(5) :부정형의 평탄한 토지이고, "휴경지"상태임.
[도로상태] 기호(1) : 북측으로 노폭 약9미터 정도의 도로와 접하고, 동측으로 노폭 약2-3미터정도의 도로와 접함.
기호(2) : 동측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함.
기호(3) : 지적도상 맹지이나, 남서측과 남동측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함.
기호(4) : 지적도상 맹지이고, 북서측 인접지를 통하여 접근가능함.
기호(5) : 북서측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종 제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-24)
<고속국도법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>.
기호(3) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모)
사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(4) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2023-12-01)(절대금지구역_취수시설)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.
기호(5) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2023-12-01)(절대금지구역_취수시설)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(주암천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>.
[제시외 물건] 기호(1,2)토지상에는 타인소유로 조사되는 무허가건물과 다수의 수목이 소재함. (별첨, 사진용지 참조)
[공부와의 차이] ① 기호(1,2)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전(타인소유 수목식재) 및 대지(타인소유건물)"로 이용중임.
② 기호(3)의 공부상 지목은 "답"이나, "잡종지"상태임.
③ 기호(4)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "휴경지 및 구거"로 이용중임.
④ 기호(5)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "휴경지"상태임.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호(3)토지 일부 지상에는 석재가 적치되어있음. (별첨, 사진용지 참조)

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-07-17]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2022년8월30일 근저당권
71,500,000원 말소기준

3 2022년8월30일 지상권
말소

4 2022년8월30일 근저당권
30,000,000원 말소

5 2023년10월13일 근저당권
100,000,000원 말소

6 2024년4월17일 임의경매
말소

7 2024년5월3일 가압류
31,931,435원 말소

8 2024년8월22일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 지상에 소재하는 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.01.15] 최고가매수신고인 매각불허가신청 제출
[2025.04.15] 승계인 엠OOOOOOOOOOOO OOOO 기일변경신청서 제출
1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 발급 신청 가능하므로 매수 신청 전 확인 필요, 미제출시 보증금 몰수) 3. 2024.10.18.자 진안군 진안읍 사실조회회신에 의하면 불법형질변경된 부분에 대하여 매수인이 원상회복의무를 부담할 수 있 고, 이와 관련하여 해당 관서(진안군 진안읍)의 농지취득자격증명발급 신청에 대한 반려처분이 있었음 [별지 '사실조회회신' 및 '농지취득자격증명 미발급 통지' 공문 참조] 4. 지상에 타인소유로 조사되는 무허가건물 및 다수의 수목이 소재하며 매각에서 제외 5. 지상의 제시외건물 및 수목으로 인하여 소유권 행사에 제한받는 정도를 고려한 감정평가액은 50,367,000원임

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.01.15] 최고가매수신고인 매각불허가신청 제출
[2025.04.15] 승계인 엠OOOOOOOOOOOO OOOO 기일변경신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 79,796,557원
36,108,143원 49%
2.4회

6개월 11건 98,083,469원
49,003,600원 57%
2.1회

12개월 18건 71,337,110원
37,354,417원 64%
1.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경33455(4)
토지(답)
2025-07-21 전북특별자치도 진안군 진안읍 정곡리 581 [농지취득자격증명] 4,781,200원
804,000원
유찰 / 5회

사건번호	전주지방법원 / 2024 타경 2161 (1)
소재지	전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리
종류/대상	토지(답) / 건물제외 및 토지매각
면 적	토지 631.9 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-28 (입찰 23일전)
감정가	55,628,000원
최저가	(49%) 27,258,000원
보증금	(10%) 2,725,800원
청구금액	46,852,970원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-11-25	55,628,000	유찰
2	2025-01-13	38,940,000	매각
	2025-01-20	불허가
3	2025-03-10	38,940,000	유찰
	2025-04-21	27,258,000	변경
	2025-06-09	27,258,000	변경
4	2025-07-28	27,258,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	구룡리 1020-4	답	1006 (304.32평)
구룡리 1020-5	답	1083 (327.61평)
기호(1,2)는 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "예리마을" 북동측 인근에 위치/농림지역/생산관리지역/농업보호구역/차량의 접근이 가능/버스승강장 상세내역 보기 [위치/주위환경] 기호(1,2)는 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "예리마을" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 마을주변 농경지대임. 기호(3)은 전북특별자치도 진안군 백운면 운교리 소재 "운교제" 남측 인근에 위치하고, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대임. 기호(4,5)는 전북특별자치도 임실군 성수면 태평리 소재 "주암마을" 동측 인근에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대임. [교통상황] 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 및 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨. [이용상태] 기호(1,2) : 가로장방형의 평탄한 토지이고, ""전(타인소유 수목식재) 및 대지(타인소유건물)"로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 평탄한 토지이고, "잡종지"상태임. 기호(4) : 부정형의 평탄한 토지이고, "휴경지 및 구거"로 이용중임. 기호(5) :부정형의 평탄한 토지이고, "휴경지"상태임. [도로상태] 기호(1) : 북측으로 노폭 약9미터 정도의 도로와 접하고, 동측으로 노폭 약2-3미터정도의 도로와 접함. 기호(2) : 동측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함. 기호(3) : 지적도상 맹지이나, 남서측과 남동측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함. 기호(4) : 지적도상 맹지이고, 북서측 인접지를 통하여 접근가능함. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약2-3미터 정도의 도로와 접함. [토지이용계획] 기호(1,2) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 200m[모든축종 제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2015-06-24) <고속국도법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>. 기호(3) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2022-12-28)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. 기호(4) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2023-12-01)(절대금지구역_취수시설) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 (가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>. 기호(5) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2023-12-01)(절대금지구역_취수시설) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(주암천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>. [제시외 물건] 기호(1,2)토지상에는 타인소유로 조사되는 무허가건물과 다수의 수목이 소재함. (별첨, 사진용지 참조) [공부와의 차이] ① 기호(1,2)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전(타인소유 수목식재) 및 대지(타인소유건물)"로 이용중임. ② 기호(3)의 공부상 지목은 "답"이나, "잡종지"상태임. ③ 기호(4)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "휴경지 및 구거"로 이용중임. ④ 기호(5)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "휴경지"상태임. [참고사항] - 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 기호(3)토지 일부 지상에는 석재가 적치되어있음. (별첨, 사진용지 참조)

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2022년8월30일	근저당권	71,500,000원	말소기준
3	2022년8월30일	지상권		말소
4	2022년8월30일	근저당권	30,000,000원	말소
5	2023년10월13일	근저당권	100,000,000원	말소
6	2024년4월17일	임의경매		말소
7	2024년5월3일	가압류	31,931,435원	말소
8	2024년8월22일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	지상에 소재하는 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.01.15] 최고가매수신고인 매각불허가신청 제출 [2025.04.15] 승계인 엠OOOOOOOOOOOO OOOO 기일변경신청서 제출 1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 발급 신청 가능하므로 매수 신청 전 확인 필요, 미제출시 보증금 몰수) 3. 2024.10.18.자 진안군 진안읍 사실조회회신에 의하면 불법형질변경된 부분에 대하여 매수인이 원상회복의무를 부담할 수 있 고, 이와 관련하여 해당 관서(진안군 진안읍)의 농지취득자격증명발급 신청에 대한 반려처분이 있었음 [별지 '사실조회회신' 및 '농지취득자격증명 미발급 통지' 공문 참조] 4. 지상에 타인소유로 조사되는 무허가건물 및 다수의 수목이 소재하며 매각에서 제외 5. 지상의 제시외건물 및 수목으로 인하여 소유권 행사에 제한받는 정도를 고려한 감정평가액은 50,367,000원임


낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.01.15] 최고가매수신고인 매각불허가신청 제출 [2025.04.15] 승계인 엠OOOOOOOOOOOO OOOO 기일변경신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	79,796,557원 36,108,143원	49% 2.4회
6개월	11건	98,083,469원 49,003,600원	57% 2.1회
12개월	18건	71,337,110원 37,354,417원	64% 1.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경33455(4) 토지(답) 2025-07-21	전북특별자치도 진안군 진안읍 정곡리 581 [농지취득자격증명]	4,781,200원 804,000원 유찰 / 5회

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