법원경매 2025타경12781 | 양산시 평산동 955 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2025 타경 12781 (1)

소재지 경상남도 양산시 평산동 955

종류/대상 토지(답) / 토지지분매각

면 적 토지 440.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-06-23 (입찰 11일전)

감정가 266,184,000원

최저가 (100%) 266,184,000원

보증금 (10%) 26,618,400원

청구금액 25,000,000원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-06-23 266,184,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
평산동 955 답 570
(172.43평)

평산동 955-2 전 102.5
(31.01평)

평산동 957 답 282.5
(85.46평)

평산동 959 답 307.5
(93.02평)

평산동 954-1 답 192
(58.08평)

제시외건물
평산동 954-1 과수목
(0.00평)

1) 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/개발제한구역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "장흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설 (제조업소, 일반음식점 등), 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 일련번호(1, 2)는 농기계의 출입이 불가, 일련번호(3, 4, 5)는 인근까지 농기계 등의 출입이 가능 하며, 농경지로서의 통작사정은 대체로 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "휴경지" 상태임. 일련번호(2): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루 있으며, 일부 "분묘지", 일부 "휴경지" 상태임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서 2단의 완만한 경사를 이루고 있으며, "전" 으로 이용 중임. 일련번호(4): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전기타" 로 이용 중임. 일련번호(5): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전(휴경지)" 으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1, 2): 공히 지적도상 맹지임. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나 본건 북측으로 소폭의 등산로(목재 테크)가 개설되어 있음. 일련번호(4, 5): 공히 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 관습상 소폭의 농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1, 2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(3, 4): 공히 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임.
6)제시목록 외의 물건 1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조 2) 감정물건에 미치는 영향 본 감정평가 목적을 고려하여 지상 제시외 건물 및 과수목을 감정평가하였으며, 정확한 소유권 및 일 괄 경매여부 등은 재확인이 필요할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(3, 4, 5) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "답"이나 현황 "전" 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미 상. 나. 기타 ⓛ 본건 일련번호(2) 토지상에는 연고미상의 분묘2기가 소재함. ② 본건 제시외 건물의 면적 사정은 개략적인 실측에 의하였음. ③ 본건은 인접지와의 지적경계가 불명확한 바, 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2026-02-03]

조사된 임차내역 없음.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각. 본건 토지 중 평산동 955, 평산동 955-2, 평산동 957, 평산동 959는 각 지분매각임. 2. 본건 토지 전부 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신 청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 제시외 수목(감나무 1주, 수종미상 1주) 매각에 포함. 본건 토지 중 평산동 959 소재 제시외 건물(목조 및 파이프조 및 판넬 조 판넬지붕 단층 농막,주방,휴게실등 26.5㎡, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.8㎡, 파이프조 그물 및 판넬지붕 단층 창 고 12㎡, 조립식구조 이동식 화장실 1㎡)은 매각에서 제외함. 4. 본건 토지 중 평산동 955-2 지상에 연고미상의 분묘 2기 소재함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 5. 본건 토지 중 평산동 955는 ‘휴경지’상태로, 평산동 955-2는 일부 ‘분묘지’, 일부 ‘휴경지’상태로, 평산동 957, 평산동 959, 평 산동 954-1는 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중임. 6. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 분묘로 인해 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우를 감안한 가격 임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2025.03.07. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 266,184,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 25,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 주거지역/녹지지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/개발제한구역
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 8건 355,473,000원
131,889,025원 35%
3.9회

6개월 16건 329,660,753원
141,142,331원 40%
3.4회

12개월 34건 217,150,454원
96,179,662원 41%
3.5회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경932(1)
답
2026-06-24 경상남도 양산시 평산동 257-22 [농지취득자격증명] 610,560,000원
209,422,000원
유찰 / 3회

2024타경120462(2)
답
2026-05-21 경상남도 양산시 평산동 683-2 [농지취득자격증명] 36,058,000원
25,241,000원
변경 / 1회

사건번호	울산지방법원 / 2025 타경 12781 (1)
소재지	경상남도 양산시 평산동 955
종류/대상	토지(답) / 토지지분매각
면 적	토지 440.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-06-23 (입찰 11일전)
감정가	266,184,000원
최저가	(100%) 266,184,000원
보증금	(10%) 26,618,400원
청구금액	25,000,000원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-06-23	266,184,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	평산동 955	답	570 (172.43평)
평산동 955-2	전	102.5 (31.01평)
평산동 957	답	282.5 (85.46평)
평산동 959	답	307.5 (93.02평)
평산동 954-1	답	192 (58.08평)
제시외건물	평산동 954-1	과수목	(0.00평)
1) 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/개발제한구역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "장흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설 (제조업소, 일반음식점 등), 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 일련번호(1, 2)는 농기계의 출입이 불가, 일련번호(3, 4, 5)는 인근까지 농기계 등의 출입이 가능 하며, 농경지로서의 통작사정은 대체로 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "휴경지" 상태임. 일련번호(2): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루 있으며, 일부 "분묘지", 일부 "휴경지" 상태임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서 2단의 완만한 경사를 이루고 있으며, "전" 으로 이용 중임. 일련번호(4): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전기타" 로 이용 중임. 일련번호(5): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전(휴경지)" 으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1, 2): 공히 지적도상 맹지임. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나 본건 북측으로 소폭의 등산로(목재 테크)가 개설되어 있음. 일련번호(4, 5): 공히 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 관습상 소폭의 농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1, 2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(3, 4): 공히 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 6)제시목록 외의 물건 1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조 2) 감정물건에 미치는 영향 본 감정평가 목적을 고려하여 지상 제시외 건물 및 과수목을 감정평가하였으며, 정확한 소유권 및 일 괄 경매여부 등은 재확인이 필요할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(3, 4, 5) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "답"이나 현황 "전" 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미 상. 나. 기타 ⓛ 본건 일련번호(2) 토지상에는 연고미상의 분묘2기가 소재함. ② 본건 제시외 건물의 면적 사정은 개략적인 실측에 의하였음. ③ 본건은 인접지와의 지적경계가 불명확한 바, 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각. 본건 토지 중 평산동 955, 평산동 955-2, 평산동 957, 평산동 959는 각 지분매각임. 2. 본건 토지 전부 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신 청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 제시외 수목(감나무 1주, 수종미상 1주) 매각에 포함. 본건 토지 중 평산동 959 소재 제시외 건물(목조 및 파이프조 및 판넬 조 판넬지붕 단층 농막,주방,휴게실등 26.5㎡, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.8㎡, 파이프조 그물 및 판넬지붕 단층 창 고 12㎡, 조립식구조 이동식 화장실 1㎡)은 매각에서 제외함. 4. 본건 토지 중 평산동 955-2 지상에 연고미상의 분묘 2기 소재함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 5. 본건 토지 중 평산동 955는 ‘휴경지’상태로, 평산동 955-2는 일부 ‘분묘지’, 일부 ‘휴경지’상태로, 평산동 957, 평산동 959, 평 산동 954-1는 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중임. 6. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 분묘로 인해 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우를 감안한 가격 임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2025.03.07. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 266,184,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 25,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 주거지역/녹지지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/개발제한구역 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	8건	355,473,000원 131,889,025원	35% 3.9회
6개월	16건	329,660,753원 141,142,331원	40% 3.4회
12개월	34건	217,150,454원 96,179,662원	41% 3.5회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경932(1) 답 2026-06-24	경상남도 양산시 평산동 257-22 [농지취득자격증명]	610,560,000원 209,422,000원 유찰 / 3회
2024타경120462(2) 답 2026-05-21	경상남도 양산시 평산동 683-2 [농지취득자격증명]	36,058,000원 25,241,000원 변경 / 1회

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