법원경매 2025타경671 | 울주군 두서면 미호리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2025 타경 671 (2)

소재지 울산광역시 울주군 두서면 미호리

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 993.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-06-17 (입찰 8일전)

감정가 344,715,000원

최저가 (100%) 344,715,000원

보증금 (10%) 34,471,500원

청구금액 104,138,721원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-06-17 344,715,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
미호리 733 전 3283
(993.11평)

1) 위치/도시지역/자연녹지지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 ""미호중동마을회관"" 북서측 근거리에 위치 하며, 축사, 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.
2)교통상황 본건 혹은 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 부정형 또는 장방형의 토지로서, 본건 토지 5필지는 신우목장, 울산하늘목장 체험장의 일부 로 이용 중이며, 토지 기호 1, 2는 목초지, 기호 3은 목초지 및 축사부지, 기호 4는 오리 및 거위 사육장, 기호 5는 체험장의 휴게장소로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 토지 기호 1, 4, 5는 도로에 접하여 있으나, 기호 2, 3은 지적도상 맹지로서 목장 내 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 토지 기호 1, 2 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리 제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(1호)<수도법> 토지 기호 3, 4, 5 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장 설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법>, 영농여건불리농지 입니다.
6)제시목록 외의 물건 토지 기호 3(미호리 733)의 일부는 축사가 소재하여, 본건 토지 내에 소재하는 축사 부분은 개략적으로 면적(약 800㎡)을 사정하여 제시외건물 ㉠으로 평가하였으며, 기호 5(미호리 819) 토지에는 소나무(수고 약 7m ~ 8m) 7그루가 소재하여, 제시외 수목 ㉡으로 평가하였습 니다. 이러한 제시외 물건으로 인해 본건 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가격 을 ""토지 감정평가명세표""에 별도로 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. (토지 감정평가명세표 및 사진용지 등을 참조바랍니다.) 7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

박종국

2024.01.09.

이순옥

2024.06.12.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1983년8월30일 소유권
말소

2 2013년1월21일 근저당권
120,000,000원 말소기준

3 2013년2월26일 근저당권
120,000,000원 말소

4 2023년11월14일 가처분
말소

5 2025년1월22일 임의경매
말소

6 2025년2월17일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 본 건 토지 일부 지상에 매각대상아닌 제시외 축사(약 800㎡)를 위한 법정지상권의 성립여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2026.04.16] 가처분권자 김OO 유치권에의한 권리신고서 제출
1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수), 첨부된 울주군 두서면의 사실조회회신서 참 조. 2. 최저매각가격은 제시외 건물(축사, 철파이프조 그늘막 및 비닐 등 지붕, 약 800㎡)이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한 받는 경우를 감안한 금액임. 3. 유치권신고인 김성화로부터 공사대금 등 1,122,429,282원에 관한 유치권신고서가 2026.4.16.자로 제출되었으나 그 성립여부 는 불분명함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2013.1.21. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(104,138,721원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경911,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역
1) 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2026.04.16] 가처분권자 김OO 유치권에의한 권리신고서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 28건 368,015,651원
149,861,350원 45%
3.1회

6개월 38건 383,475,401원
150,971,678원 42%
3.3회

12개월 64건 317,821,916원
117,204,511원 39%
3.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (6건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경671(3)
전
2026-06-17 울산광역시 울주군 두서면 미호리 820 [농지취득자격증명,유치권] 274,345,000원
274,345,000원
신건 / 0회

2025타경671(1)
전
2026-06-17 울산광역시 울주군 두서면 미호리 678 [농지취득자격증명] 236,175,000원
236,175,000원
신건 / 0회

2025타경688(2)
전
2026-06-24 울산광역시 울주군 두서면 미호리 348-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 138,592,000원
67,910,000원
유찰 / 2회

2025타경688(1)
전
2026-06-24 울산광역시 울주군 두서면 미호리 345-1 [농지취득자격증명] 380,631,000원
186,509,000원
유찰 / 2회

2025타경1226(2)
전
2026-06-23 울산광역시 울주군 두서면 활천리 458-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 538,148,000원
184,585,000원
유찰 / 3회

2025타경1226(1)
전
2026-06-23 울산광역시 울주군 두서면 활천리 455-5 [분묘기지권,농지취득자격증명] 645,775,000원
221,501,000원
유찰 / 3회

사건번호	울산지방법원 / 2025 타경 671 (2)
소재지	울산광역시 울주군 두서면 미호리
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 993.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-06-17 (입찰 8일전)
감정가	344,715,000원
최저가	(100%) 344,715,000원
보증금	(10%) 34,471,500원
청구금액	104,138,721원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-06-17	344,715,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	미호리 733	전	3283 (993.11평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 ""미호중동마을회관"" 북서측 근거리에 위치 하며, 축사, 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건 혹은 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형 또는 장방형의 토지로서, 본건 토지 5필지는 신우목장, 울산하늘목장 체험장의 일부 로 이용 중이며, 토지 기호 1, 2는 목초지, 기호 3은 목초지 및 축사부지, 기호 4는 오리 및 거위 사육장, 기호 5는 체험장의 휴게장소로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 토지 기호 1, 4, 5는 도로에 접하여 있으나, 기호 2, 3은 지적도상 맹지로서 목장 내 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 토지 기호 1, 2 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리 제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(1호)<수도법> 토지 기호 3, 4, 5 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장 설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법>, 영농여건불리농지 입니다. 6)제시목록 외의 물건 토지 기호 3(미호리 733)의 일부는 축사가 소재하여, 본건 토지 내에 소재하는 축사 부분은 개략적으로 면적(약 800㎡)을 사정하여 제시외건물 ㉠으로 평가하였으며, 기호 5(미호리 819) 토지에는 소나무(수고 약 7m ~ 8m) 7그루가 소재하여, 제시외 수목 ㉡으로 평가하였습 니다. 이러한 제시외 물건으로 인해 본건 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가격 을 ""토지 감정평가명세표""에 별도로 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. (토지 감정평가명세표 및 사진용지 등을 참조바랍니다.) 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1983년8월30일	소유권		말소
2	2013년1월21일	근저당권	120,000,000원	말소기준
3	2013년2월26일	근저당권	120,000,000원	말소
4	2023년11월14일	가처분		말소
5	2025년1월22일	임의경매		말소
6	2025년2월17일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	본 건 토지 일부 지상에 매각대상아닌 제시외 축사(약 800㎡)를 위한 법정지상권의 성립여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2026.04.16] 가처분권자 김OO 유치권에의한 권리신고서 제출 1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수), 첨부된 울주군 두서면의 사실조회회신서 참 조. 2. 최저매각가격은 제시외 건물(축사, 철파이프조 그늘막 및 비닐 등 지붕, 약 800㎡)이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한 받는 경우를 감안한 금액임. 3. 유치권신고인 김성화로부터 공사대금 등 1,122,429,282원에 관한 유치권신고서가 2026.4.16.자로 제출되었으나 그 성립여부 는 불분명함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2013.1.21. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(104,138,721원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경911,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역 1) 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2026.04.16] 가처분권자 김OO 유치권에의한 권리신고서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	28건	368,015,651원 149,861,350원	45% 3.1회
6개월	38건	383,475,401원 150,971,678원	42% 3.3회
12개월	64건	317,821,916원 117,204,511원	39% 3.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경671(3) 전 2026-06-17	울산광역시 울주군 두서면 미호리 820 [농지취득자격증명,유치권]	274,345,000원 274,345,000원 신건 / 0회
2025타경671(1) 전 2026-06-17	울산광역시 울주군 두서면 미호리 678 [농지취득자격증명]	236,175,000원 236,175,000원 신건 / 0회
2025타경688(2) 전 2026-06-24	울산광역시 울주군 두서면 미호리 348-1 [농지취득자격증명,법정지상권]	138,592,000원 67,910,000원 유찰 / 2회
2025타경688(1) 전 2026-06-24	울산광역시 울주군 두서면 미호리 345-1 [농지취득자격증명]	380,631,000원 186,509,000원 유찰 / 2회
2025타경1226(2) 전 2026-06-23	울산광역시 울주군 두서면 활천리 458-4 [농지취득자격증명,법정지상권]	538,148,000원 184,585,000원 유찰 / 3회
2025타경1226(1) 전 2026-06-23	울산광역시 울주군 두서면 활천리 455-5 [분묘기지권,농지취득자격증명]	645,775,000원 221,501,000원 유찰 / 3회

PC버전

임차인	용도/점유	보증금 월세	대항력
임차인	전입일자 확정일자	배당요구일	비고
박종국
박종국	2024.01.09.
이순옥
이순옥	2024.06.12.