법원경매 2025타경15800 | 보령시 주교면 신대리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 대전지방법원 홍성지원 / 2025 타경 15800 (1)

소재지 충청남도 보령시 주교면 신대리

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 10,448.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-06-16 (입찰 12일전)

감정가 1,675,348,000원

최저가 (100%) 1,675,348,000원

보증금 (10%) 167,534,800원

청구금액 146,165,404원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-06-16 1,675,348,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
신대리 566-3 전 476
(143.99평)

신대리 566-4 전 26625
(8,054.06평)

신대리 산136-3 임야 7438
(2,250.00평)

제시외건물
신대리 산136-3 계사 18.6
(5.63평)

1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 보령시 주교면 신대리 소재 통칭 ""벌말마을"" 동측 인근에 소재하며, 주위일원은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 충서로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 기호 1은 부정형 평지로서 휴경지 등, 기호 2는 부정형 완경사로서 농경지 등, 기호 3은 부정형 완경사로서 자연림 등임.
4)인접 도로상태 기호 1의 북측, 기호 2의 서측 및 기호 3의 북측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 [토지이용계획확인서]상 기호 1은 농림지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 기호 2는 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)<소하천정비법>, 기호 3은 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)<소하천정비법>임.
6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 미상임.
2) 본건 기호 2, 기호 3의 일부는 ‘토지이용계획확인서’상 소하천구역에 해당하는 바 이에 대한 공법상 제한 등을 감안하여 평가하였음.
3) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 일부는 현황 ""도로""로 이용중인 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 이용상황 및 경계파악을 위해서는 지적경계측량이 필요한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고하시기 바람.
4) 본건 기호 3 임지상에 식생중인 입목은 거래관행상 임지와 일체로 거래되는 바, 임지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
5) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 기호 3 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였으니 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바라며, 제시외건물의 구조, 규모, 철거의 용이성 등을 고려할 때 경매대상에서 제외되더라도 본건 토지의 소유권 행사 제한받는 정도는 미미할 것으로 판단됨. 6) 본건 일부 지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 및 경제적 가치가 미미한 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-09-10]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2024년11월14일 소유권
말소

2 2024년11월14일 근저당권
1,020,000,000원 말소기준

3 2024년11월25일 근저당권
500,000,000원 말소

4 2025년6월25일 임의경매
말소

5 2025년11월26일 근저당권
500,000,000원 말소

6 2026년5월20일 가등기
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환) - 본건 일부는 현황 '도로'로 이용중임 - 목록3 지상의 제시외 건물 매각 제외 - 목록3은 면적이 넓고 수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명함. 별도 확인 요함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.11.14.근저당 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 1,675,348,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 146,165,404원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 4건 157,734,423원
68,235,000원 48%
2.8회

6개월 8건 170,886,086원
69,567,500원 43%
3.1회

12개월 15건 323,312,883원
129,896,000원 43%
3.1회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경15595(2)
전
2026-06-23 충청남도 보령시 주교면 주교리 817 [농지취득자격증명] 190,346,000원
133,242,000원
유찰 / 1회

2025타경15975(1)
전
2026-07-07 충청남도 보령시 주교면 주교리 79-5 [농지취득자격증명,법정지상권] 32,604,000원
15,976,000원
유찰 / 2회

사건번호	대전지방법원 홍성지원 / 2025 타경 15800 (1)
소재지	충청남도 보령시 주교면 신대리
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 10,448.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-06-16 (입찰 12일전)
감정가	1,675,348,000원
최저가	(100%) 1,675,348,000원
보증금	(10%) 167,534,800원
청구금액	146,165,404원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-06-16	1,675,348,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신대리 566-3	전	476 (143.99평)
신대리 566-4	전	26625 (8,054.06평)
신대리 산136-3	임야	7438 (2,250.00평)
제시외건물	신대리 산136-3	계사	18.6 (5.63평)
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 보령시 주교면 신대리 소재 통칭 ""벌말마을"" 동측 인근에 소재하며, 주위일원은 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근의 충서로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임. 3)형태 및 이용상태 기호 1은 부정형 평지로서 휴경지 등, 기호 2는 부정형 완경사로서 농경지 등, 기호 3은 부정형 완경사로서 자연림 등임. 4)인접 도로상태 기호 1의 북측, 기호 2의 서측 및 기호 3의 북측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 [토지이용계획확인서]상 기호 1은 농림지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 기호 2는 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)<소하천정비법>, 기호 3은 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-10-19)(젤월천)<소하천정비법>임. 6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 2, 기호 3의 일부는 ‘토지이용계획확인서’상 소하천구역에 해당하는 바 이에 대한 공법상 제한 등을 감안하여 평가하였음. 3) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 일부는 현황 ""도로""로 이용중인 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 이용상황 및 경계파악을 위해서는 지적경계측량이 필요한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고하시기 바람. 4) 본건 기호 3 임지상에 식생중인 입목은 거래관행상 임지와 일체로 거래되는 바, 임지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 5) 감정인의 개략적인 실측 등에 의하면 본건 기호 3 지상에 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였으니 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바라며, 제시외건물의 구조, 규모, 철거의 용이성 등을 고려할 때 경매대상에서 제외되더라도 본건 토지의 소유권 행사 제한받는 정도는 미미할 것으로 판단됨. 6) 본건 일부 지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 및 경제적 가치가 미미한 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2024년11월14일	소유권		말소
2	2024년11월14일	근저당권	1,020,000,000원	말소기준
3	2024년11월25일	근저당권	500,000,000원	말소
4	2025년6월25일	임의경매		말소
5	2025년11월26일	근저당권	500,000,000원	말소
6	2026년5월20일	가등기		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환) - 본건 일부는 현황 '도로'로 이용중임 - 목록3 지상의 제시외 건물 매각 제외 - 목록3은 면적이 넓고 수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명함. 별도 확인 요함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.11.14.근저당 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 1,675,348,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 146,165,404원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	4건	157,734,423원 68,235,000원	48% 2.8회
6개월	8건	170,886,086원 69,567,500원	43% 3.1회
12개월	15건	323,312,883원 129,896,000원	43% 3.1회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경15595(2) 전 2026-06-23	충청남도 보령시 주교면 주교리 817 [농지취득자격증명]	190,346,000원 133,242,000원 유찰 / 1회
2025타경15975(1) 전 2026-07-07	충청남도 보령시 주교면 주교리 79-5 [농지취득자격증명,법정지상권]	32,604,000원 15,976,000원 유찰 / 2회

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