법원경매 2025타경476 | 강서구 방화동 247-158 다세대,빌라

☎ 010-2371-3237

사건번호 서울남부지방법원 / 2025 타경 476 (1)

소재지 서울특별시 강서구 방화동 247-158

종류/대상 다세대,빌라 / 토지 및 건물일괄 매각

면 적 토지 6.4 평 / 건물 9.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-05-20 (입찰 4일전)

감정가 298,000,000원

최저가 (100%) 298,000,000원

보증금 (10%) 29,800,000원

청구금액 295,905,900원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-05-20 298,000,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

대지권
방화동 247-158 337분의 21.29 21.29
㎡ (6.44평)

건물
방화동 247-158 제5층 제503호 철근콘크리트구조 29.88
(9.04평)

1) 위치/도시지역/주거지역/차량출입 가능/지하철/노선버스 정류장/철근콘크리트구조
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 노선버스 정류장이 소재함.
3)건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등.
창호 : P.V.C샷시 창호 등.
4)이용상태 다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 > 5)설비내역 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.
6)토지의 형상 및 이용상태 2필 일단의 대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 도로에 접함.
8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구 역(강서양천교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁 고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.
9)공부와의 차이 - - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1. 임대관계 미상.
2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수있으니 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-07-23]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

조두형 503호전부 295,000,000

2021.1.18.
2020.12.29. 2025.4.8. 2021.1.18.~

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2021년2월15일 소유권
말소

2 2021년2월15일 약정/금지사항/환매특약
인수

3 2022년4월8일 가등기
인수

4 2023년1월13일 가압류
994,000,000원 말소기준

5 2023년5월12일 압류
말소

6 2024년4월15일 임차권설정
295,000,000원 말소

7 2025년4월17일 강제경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2022.4.8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완 결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.01.13. 가압류 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
"갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2022.4.8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완 결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)."

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 207건 275,494,702원
191,082,388원 69%
2.5회

6개월 499건 266,845,133원
190,523,285원 72%
2.6회

12개월 1,028건 263,576,098원
195,595,966원 75%
2.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (15건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경12759(1)
다세대(빌라)
2026-05-28 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1202호 [임차권등기] 337,000,000원
337,000,000원
신건 / 0회

2025타경12755(1)
다세대(빌라)
2026-05-28 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제901호 [임차권등기] 337,000,000원
337,000,000원
신건 / 0회

2025타경12635(1)
다세대(빌라)
2026-05-28 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제305호 [임차권등기] 347,000,000원
347,000,000원
신건 / 0회

2025타경12841(1)
다세대(빌라)
2026-07-08 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제904호 [임차권등기] 333,000,000원
266,400,000원
유찰 / 1회

2025타경12515(1)
다세대(빌라)
2026-07-08 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제501호 [임차권등기] 325,480,000원
260,384,000원
유찰 / 1회

2025타경12518(1)
다세대(빌라)
2026-06-17 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호 [임차권등기] 323,000,000원
258,400,000원
유찰 / 1회

2025타경778(1)
다세대(빌라)
2026-06-16 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 298,000,000원
238,400,000원
유찰 / 1회

2025타경12516(1)
다세대(빌라)
2026-06-10 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호 [임차권등기] 333,000,000원
266,400,000원
유찰 / 1회

2025타경12373(1)
다세대(빌라)
2026-06-10 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1302호 [임차권등기] 338,000,000원
270,400,000원
유찰 / 1회

2025타경12211(1)
다세대(빌라)
2026-06-10 서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제6층 제604호 [임차권등기] 289,000,000원
231,200,000원
유찰 / 1회

사건번호	서울남부지방법원 / 2025 타경 476 (1)
소재지	서울특별시 강서구 방화동 247-158
종류/대상	다세대,빌라 / 토지 및 건물일괄 매각
면 적	토지 6.4 평 / 건물 9.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-05-20 (입찰 4일전)
감정가	298,000,000원
최저가	(100%) 298,000,000원
보증금	(10%) 29,800,000원
청구금액	295,905,900원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-05-20	298,000,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	방화동 247-158	337분의 21.29	21.29 ㎡ (6.44평)
건물	방화동 247-158	제5층 제503호 철근콘크리트구조	29.88 (9.04평)
1) 위치/도시지역/주거지역/차량출입 가능/지하철/노선버스 정류장/철근콘크리트구조 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 방화동 송화초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 신방화역 및 노선버스 정류장이 소재함. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등. 4)이용상태 다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 > 5)설비내역 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤. 6)토지의 형상 및 이용상태 2필 일단의 대체로 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 서측으로 도로에 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설 법}, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구 역(강서양천교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁 고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}. 9)공부와의 차이 - - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수있으니 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
조두형	503호전부	295,000,000
2021.1.18. 2020.12.29.	2025.4.8.	2021.1.18.~

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2021년2월15일	소유권		말소
2	2021년2월15일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2022년4월8일	가등기		인수
4	2023년1월13일	가압류	994,000,000원	말소기준
5	2023년5월12일	압류		말소
6	2024년4월15일	임차권설정	295,000,000원	말소
7	2025년4월17일	강제경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2022.4.8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완 결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.01.13. 가압류 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권 가등기(2022.4.8. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완 결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)." 선순위 임차권등기가 되어 있습니다. 대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	207건	275,494,702원 191,082,388원	69% 2.5회
6개월	499건	266,845,133원 190,523,285원	72% 2.6회
12개월	1,028건	263,576,098원 195,595,966원	75% 2.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경12759(1) 다세대(빌라) 2026-05-28	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1202호 [임차권등기]	337,000,000원 337,000,000원 신건 / 0회
2025타경12755(1) 다세대(빌라) 2026-05-28	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제901호 [임차권등기]	337,000,000원 337,000,000원 신건 / 0회
2025타경12635(1) 다세대(빌라) 2026-05-28	서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제3층 제305호 [임차권등기]	347,000,000원 347,000,000원 신건 / 0회
2025타경12841(1) 다세대(빌라) 2026-07-08	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제904호 [임차권등기]	333,000,000원 266,400,000원 유찰 / 1회
2025타경12515(1) 다세대(빌라) 2026-07-08	서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제501호 [임차권등기]	325,480,000원 260,384,000원 유찰 / 1회
2025타경12518(1) 다세대(빌라) 2026-06-17	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호 [임차권등기]	323,000,000원 258,400,000원 유찰 / 1회
2025타경778(1) 다세대(빌라) 2026-06-16	서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호	298,000,000원 238,400,000원 유찰 / 1회
2025타경12516(1) 다세대(빌라) 2026-06-10	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호 [임차권등기]	333,000,000원 266,400,000원 유찰 / 1회
2025타경12373(1) 다세대(빌라) 2026-06-10	서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제13층 제1302호 [임차권등기]	338,000,000원 270,400,000원 유찰 / 1회
2025타경12211(1) 다세대(빌라) 2026-06-10	서울특별시 강서구 방화동 589-25 마곡엠타운-102 제6층 제604호 [임차권등기]	289,000,000원 231,200,000원 유찰 / 1회

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