법원경매 2025타경510721 | 강화군 선원면 선행리 공장

☎ 010-2371-3237

사건번호 인천지방법원 / 2025 타경 510721 (1)

소재지 인천광역시 강화군 선원면 선행리

종류/대상 공장 / 토지 및 건물지분매각

면 적 토지 68.8 평 / 건물 16.8 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-06-24 (입찰 6일전)

감정가 75,020,400원

최저가 (70%) 52,514,000원

보증금 (10%) 5,251,400원

청구금액 1,269,325원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-05-18 75,020,400 유찰

2 2026-06-24 52,514,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
선행리 391 전 222
(67.16평)

선행리 391-1 전 5.6
(1.69평)

건물
선행리 391 단층 공장 시멘트 55.44
(16.77평)

1) 위치/계획관리지역/버스정류장
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 ""선행리마을회관"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 단독주택, 농경지 등의 부동산이 소재하고 있습니다.
2)교통상황 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통여건은 불편시됩니다.
3)형태 및 이용상태 본건(1)은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장 건부지로 이용중이며, 본건(3)은 현황 '도로'로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 본건(1) 필지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 본건(3)을 포함하는 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 ■ 기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ■ 기호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2000-12-08)<도로법>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 본건 토지(1) 위 지상에 제시외 건물㉠,㉡(후첨 ‘사진용지’ 및 ‘건물내부구조도’ 참고)이 소재하며 구조·규모 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거 확인하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.
7)공부와의 차이 -.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
본건 토지(3)는 현황 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.
1)건물의 구조 (2) 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층 건으로서,(사용승인일 : 1982.00.00)
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 창호 : 하이샤시창호 마감 등 입니다.
2)이용상태 공부상 공장으로 이용중입니다.
3)설비내역 본건 건물(2)에 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 -.
5)공부와의 차이 본건 건물(2)은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 현황과 일치하는 실측면적(약 105㎡)을 기준으로 목록표기 및 평가하였으며, 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 9.61㎡) 및 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 공장 35.14㎡)은 소재불명으로 감정평가 외 하였는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건은 이해관계인의 부재 등의 사유로 인하여 내부조사는 생략하였으며, 공부상 등재된 주용도를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-10-16]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

김영수

2018.05.24.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2017년8월3일 가압류
14,990,808원 말소기준

2 2025년6월26일 압류
말소

3 2025년7월16일 강제경매
말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2017년8월3일 가압류
14,990,808원 말소

2 2025년6월26일 압류
말소

3 2025년7월16일 강제경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 -일괄매각. 지분매각. -목록1 토지상에 제시외 컨테이너(창고) 2동이 소재하고 평가 및 매각에 포함함. -목록2 건물은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 실측면적(약 105㎡) 기준으로 평가함 -목록2 건물의 일부인 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 주택 약9.61㎡와 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 공장 약35.14㎡는 소재불명으로 평가에서 제외함 -목록3 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 이용 중으로 이를 감안하여 평가함 목록1,3토지는 현황 농지가 아니고, 불법건축물의 소재와 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여 질 가능성이 있다는 사실조회회신서가 2025.10.30.자로 제출됨. -농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 8. 3. 가압류(목록1) 2006. 1. 2. 압류(목록2) 설정 2016. 9. 28. 압류(목록3)입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 75,020,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,269,325원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 5건 507,299,690원
221,340,000원 44%
2.8회

6개월 9건 452,629,061원
199,441,111원 46%
2.7회

12개월 18건 542,177,163원
289,186,356원 52%
2.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	인천지방법원 / 2025 타경 510721 (1)
소재지	인천광역시 강화군 선원면 선행리
종류/대상	공장 / 토지 및 건물지분매각
면 적	토지 68.8 평 / 건물 16.8 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-06-24 (입찰 6일전)
감정가	75,020,400원
최저가	(70%) 52,514,000원
보증금	(10%) 5,251,400원
청구금액	1,269,325원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-05-18	75,020,400	유찰
2	2026-06-24	52,514,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	선행리 391	전	222 (67.16평)
선행리 391-1	전	5.6 (1.69평)
건물	선행리 391	단층 공장 시멘트	55.44 (16.77평)
1) 위치/계획관리지역/버스정류장 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 ""선행리마을회관"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 단독주택, 농경지 등의 부동산이 소재하고 있습니다. 2)교통상황 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통여건은 불편시됩니다. 3)형태 및 이용상태 본건(1)은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장 건부지로 이용중이며, 본건(3)은 현황 '도로'로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 본건(1) 필지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 본건(3)을 포함하는 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 ■ 기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ■ 기호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2000-12-08)<도로법>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 본건 토지(1) 위 지상에 제시외 건물㉠,㉡(후첨 ‘사진용지’ 및 ‘건물내부구조도’ 참고)이 소재하며 구조·규모 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거 확인하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 토지(3)는 현황 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다. 1)건물의 구조 (2) 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층 건으로서,(사용승인일 : 1982.00.00) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 창호 : 하이샤시창호 마감 등 입니다. 2)이용상태 공부상 공장으로 이용중입니다. 3)설비내역 본건 건물(2)에 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 -. 5)공부와의 차이 본건 건물(2)은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 현황과 일치하는 실측면적(약 105㎡)을 기준으로 목록표기 및 평가하였으며, 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 9.61㎡) 및 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 공장 35.14㎡)은 소재불명으로 감정평가 외 하였는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건은 이해관계인의 부재 등의 사유로 인하여 내부조사는 생략하였으며, 공부상 등재된 주용도를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
김영수
2018.05.24.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2017년8월3일	가압류	14,990,808원	말소기준
2	2025년6월26일	압류		말소
3	2025년7월16일	강제경매		말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2017년8월3일	가압류	14,990,808원	말소
2	2025년6월26일	압류		말소
3	2025년7월16일	강제경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	-일괄매각. 지분매각. -목록1 토지상에 제시외 컨테이너(창고) 2동이 소재하고 평가 및 매각에 포함함. -목록2 건물은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 실측면적(약 105㎡) 기준으로 평가함 -목록2 건물의 일부인 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 주택 약9.61㎡와 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 공장 약35.14㎡는 소재불명으로 평가에서 제외함 -목록3 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 이용 중으로 이를 감안하여 평가함 목록1,3토지는 현황 농지가 아니고, 불법건축물의 소재와 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여 질 가능성이 있다는 사실조회회신서가 2025.10.30.자로 제출됨. -농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 8. 3. 가압류(목록1) 2006. 1. 2. 압류(목록2) 설정 2016. 9. 28. 압류(목록3)입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 75,020,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 1,269,325원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	5건	507,299,690원 221,340,000원	44% 2.8회
6개월	9건	452,629,061원 199,441,111원	46% 2.7회
12개월	18건	542,177,163원 289,186,356원	52% 2.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
검색된 물건이 없습니다.

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