법원경매 2025타경5316 | 강진군 도암면 계라리 상가,사무실

☎ 010-2371-3237

사건번호 광주지방법원 장흥지원 / 2025 타경 5316 (1)

소재지 전라남도 강진군 도암면 계라리

종류/대상 상가,사무실 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 76.5 평 / 건물 42.9 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-04-20 (입찰 8일전)

감정가 65,961,600원

최저가 (94%) 62,211,600원

보증금 (10%) 6,221,160원

청구금액 4,944,941원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-04-20 62,211,600

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
계라리 304-9 대 99
(29.95평)

계라리 304-11 대 154
(46.59평)

건물
계라리 304-9 단층 일반음식점 시멘트 65.8
(19.90평)

계라리 304-9 단층 제조업소 시멘트 21
(6.35평)

제시외건물
계라리 304-9 음식점 16
(4.84평)

계라리 304-9 저온창고 15
(4.54평)

계라리 304-9 화장실 및 다용도실 24
(7.26평)

1) 위치/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 강진군 도암면 계라리 소재 '귀라회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 국도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 기호(1),(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1),(2) 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(2)는 계획관리지역(2024-08-16), 자연취락지구(2024-08-16)(귀라마을1), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도18호선)<도로법>입니다.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다.
7)공부와의 차이 해당사항 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
해당사항 없습니다.
1)건물의 구조 기호3-(가)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
기호3-(나)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
제시 외 건물㉠은 조적조 기와강판지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등으로 시공되었습니다.
제시 외 건물㉡은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.
제시 외 건물㉢은 판넬조 판넬지붕단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.
2)이용상태 기호3-(가)는 일반음식점(창평국밥)으로 이용 중입니다.
기호3-(나)는 제조업소로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠은 음식점으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉡은 저온창고로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉢은 화장실 및 다용도실로 이용 중입니다.
3)설비내역 상하수도시설에 의한 위생 및 급ㆍ배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다.
5)공부와의 차이 가. 본건 기호3-(가)는 공부상 ‘일반음식점 및 주택’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘일반음식점’으로 이용 중입니다.
나. 본건 기호3-(가),3-(나)는 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘기와강판지붕’ 상태입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-11-20]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2019년10월7일 소유권
말소

2 2023년10월31일 가압류
8,950,000원 말소기준

3 2025년7월17일 가압류
4,910,864원 말소

4 2025년8월29일 강제경매
말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2019년10월7일 소유권
말소

2 2023년10월31일 가압류
8,950,000원 말소기준

3 2025년7월17일 가압류
4,910,864원 말소

4 2025년8월29일 강제경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 - 타인 소유 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 제시외 건물 3-2, 3-3은 목록 1, 2 및 인접필지(계라리 306-2번지) 지상에 소재 - 목록 1, 2 일부 도시계획시설(도로) 및 도로법상 접도구역에 저촉 - 목록 1, 2 지상에 미미하게 타인 소유 건물 소재 - 목록 1, 2 및 타인 소유의 토지(계라리 304-12번지) 3필지를 일단의 토지로 한 건물 등기사항전부증명서(전라남도 강진군 도 암면 계라리 304-9외 2필지, 고유번호 2053-1996-204469)가 있음 - 목록 3. 공부상 '일반음식점 및 주택'이나 현황 '일반음식점'으로 이용중 - 목록 3. 공부상 '기와지붕'이나 현황 '기와강판지붕'임

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023. 10. 31. 가압류 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 65,961,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 4,944,941원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 4건 501,933,265원
409,419,450원 64%
3.3회

6개월 4건 501,933,265원
409,419,450원 64%
3.3회

12개월 8건 357,644,675원
252,111,600원 57%
4.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	광주지방법원 장흥지원 / 2025 타경 5316 (1)
소재지	전라남도 강진군 도암면 계라리
종류/대상	상가,사무실 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 76.5 평 / 건물 42.9 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-04-20 (입찰 8일전)
감정가	65,961,600원
최저가	(94%) 62,211,600원
보증금	(10%) 6,221,160원
청구금액	4,944,941원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-04-20	62,211,600

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	계라리 304-9	대	99 (29.95평)
계라리 304-11	대	154 (46.59평)
건물	계라리 304-9	단층 일반음식점 시멘트	65.8 (19.90평)
계라리 304-9	단층 제조업소 시멘트	21 (6.35평)
제시외건물	계라리 304-9	음식점	16 (4.84평)
계라리 304-9	저온창고	15 (4.54평)
계라리 304-9	화장실 및 다용도실	24 (7.26평)
1) 위치/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 강진군 도암면 계라리 소재 '귀라회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 국도변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 기호(1),(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1),(2) 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(2)는 계획관리지역(2024-08-16), 자연취락지구(2024-08-16)(귀라마을1), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도18호선)<도로법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다. 7)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다. 1)건물의 구조 기호3-(가)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호3-(나)는 시멘트 블록조 기와지붕(현 ‘기와강판지붕’) 단층 건물로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 조적조 기와강판지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 몰탈 위 페인트마감, 돌붙임마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉢은 판넬조 판넬지붕단층 건물로서, - 벽 체 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 2)이용상태 기호3-(가)는 일반음식점(창평국밥)으로 이용 중입니다. 기호3-(나)는 제조업소로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 음식점으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉡은 저온창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉢은 화장실 및 다용도실로 이용 중입니다. 3)설비내역 상하수도시설에 의한 위생 및 급ㆍ배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다. 5)공부와의 차이 가. 본건 기호3-(가)는 공부상 ‘일반음식점 및 주택’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘일반음식점’으로 이용 중입니다. 나. 본건 기호3-(가),3-(나)는 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 ‘기와강판지붕’ 상태입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2019년10월7일	소유권		말소
2	2023년10월31일	가압류	8,950,000원	말소기준
3	2025년7월17일	가압류	4,910,864원	말소
4	2025년8월29일	강제경매		말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2019년10월7일	소유권		말소
2	2023년10월31일	가압류	8,950,000원	말소기준
3	2025년7월17일	가압류	4,910,864원	말소
4	2025년8월29일	강제경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	- 타인 소유 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 제시외 건물 3-2, 3-3은 목록 1, 2 및 인접필지(계라리 306-2번지) 지상에 소재 - 목록 1, 2 일부 도시계획시설(도로) 및 도로법상 접도구역에 저촉 - 목록 1, 2 지상에 미미하게 타인 소유 건물 소재 - 목록 1, 2 및 타인 소유의 토지(계라리 304-12번지) 3필지를 일단의 토지로 한 건물 등기사항전부증명서(전라남도 강진군 도 암면 계라리 304-9외 2필지, 고유번호 2053-1996-204469)가 있음 - 목록 3. 공부상 '일반음식점 및 주택'이나 현황 '일반음식점'으로 이용중 - 목록 3. 공부상 '기와지붕'이나 현황 '기와강판지붕'임


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023. 10. 31. 가압류 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 65,961,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 4,944,941원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능/판넬지붕/기와지붕 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	4건	501,933,265원 409,419,450원	64% 3.3회
6개월	4건	501,933,265원 409,419,450원	64% 3.3회
12개월	8건	357,644,675원 252,111,600원	57% 4.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
검색된 물건이 없습니다.

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