법원경매 2025타경1245 | 제주시 삼양일동 35-4 토지(과수원)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2025 타경 1245 (1)

소재지 제주특별자치도 제주시 삼양일동 35-4

종류/대상 토지(과수원) / 토지매각

면 적 토지 1,336.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-02-10 (입찰 7일전)

감정가 814,480,000원

최저가 (100%) 814,480,000원

보증금 (10%) 81,448,000원

청구금액 99,045,925원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-02-10 814,480,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
삼양일동 35-4 전 1200
(363.00평)

삼양일동 62 과수원 3217
(973.14평)

1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 '삼양공동묘지' 동측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 세장형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있음.
기호(2) : 부정형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있으며 제시외건물, 분묘1기 등 소재함.
4)인접 도로상태 기호(1) : 지적상 맹지임.
기호(2) : 본건 동측으로 세로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1, 2) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람.
7)공부와의 차이 기호(1) 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
4) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 분묘 1기가 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
5) 기호(2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 및 분묘에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물 및 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
6) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 컨테이너 1개동과 이동식 화장실 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 7) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-08-11]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2016년8월16일 소유권
말소

2 2016년8월16일 소유권
말소

3 2021년4월8일 근저당권
204,000,000원 말소기준

4 2021년4월8일 근저당권
120,000,000원 말소

5 2025년5월8일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 - 목록2. 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 - 목록2. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 수목 포함 평가 - 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 75㎡), 이동식 화장실, 이동식 컨테이너, 파이프조 비닐하우스 매각 제외 - 목록2. 지상에 분묘 1기 소재

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.04.08.근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 814,480,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 99,045,925원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 51건 761,239,889원
314,897,318원 43%
3.1회

6개월 87건 796,645,842원
335,845,837원 44%
3회

12개월 144건 720,403,356원
297,053,447원 43%
3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

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사건번호	제주지방법원 / 2025 타경 1245 (1)
소재지	제주특별자치도 제주시 삼양일동 35-4
종류/대상	토지(과수원) / 토지매각
면 적	토지 1,336.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-02-10 (입찰 7일전)
감정가	814,480,000원
최저가	(100%) 814,480,000원
보증금	(10%) 81,448,000원
청구금액	99,045,925원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-02-10	814,480,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	삼양일동 35-4	전	1200 (363.00평)
삼양일동 62	과수원	3217 (973.14평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 '삼양공동묘지' 동측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 세장형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있음. 기호(2) : 부정형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있으며 제시외건물, 분묘1기 등 소재함. 4)인접 도로상태 기호(1) : 지적상 맹지임. 기호(2) : 본건 동측으로 세로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1, 2) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임. 6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람. 7)공부와의 차이 기호(1) 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 4) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 분묘 1기가 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 5) 기호(2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 및 분묘에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물 및 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 6) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 컨테이너 1개동과 이동식 화장실 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 7) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2016년8월16일	소유권		말소
2	2016년8월16일	소유권		말소
3	2021년4월8일	근저당권	204,000,000원	말소기준
4	2021년4월8일	근저당권	120,000,000원	말소
5	2025년5월8일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	- 목록2. 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 - 목록2. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 수목 포함 평가 - 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 75㎡), 이동식 화장실, 이동식 컨테이너, 파이프조 비닐하우스 매각 제외 - 목록2. 지상에 분묘 1기 소재


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.04.08.근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 814,480,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 99,045,925원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	51건	761,239,889원 314,897,318원	43% 3.1회
6개월	87건	796,645,842원 335,845,837원	44% 3회
12개월	144건	720,403,356원 297,053,447원	43% 3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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