법원경매 2024타경39679 | 사천시 사남면 화전리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 39679 (1)

소재지 경상남도 사천시 사남면 화전리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 81.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-19 (입찰 10일전)

감정가 6,820,400원

최저가 (100%) 6,820,400원

보증금 (10%) 682,040원

청구금액 289,952,358원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-01-19 6,820,400

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
화전리 48 답 268
(81.07평)

제시외건물
화전리 48 제시외 수목
(0.00평)

1) 위치/농림지역/생산관리지역/차량의 접근이 가능/차량 접근이 가능
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 2)-4)토지는 "병둔마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 답 및 소규모 창고 등으로 형성되어 있는 지방도변 경지정리지대임.
2)교통상황 기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 바 제반 교통사정은 다소 불편하며, 기호 2)-4)토지는 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 동측 하향 급경사지세이고 묘지로 이용중임.
- 기호 2)-4)토지 : 공히 세장형의 토지로서 지면은 접면 도로 대비 대체로 평탄하며, 일부 비닐하우스가 설치되어 있는 경지정리답으로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 기호 1)토지 : 맹지임.
- 기호 2)-4)토지 : 공히 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 영농여건불리농지.
- 기호(2-4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥지역(2023-11-09)<농지법>.
6)제시목록 외의 물건 없음.
7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-02-17]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년4월3일 소유권
말소

2 2024년5월29일 가압류
53,050,889원 말소기준

3 2024년7월19일 가압류
98,040,822원 말소

4 2024년8월14일 압류
말소

5 2024년10월11일 가압류
138,395,563원 말소

6 2024년11월6일 가압류
285,684,461원 말소

7 2024년11월29일 강제경매
말소

8 2025년8월14일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 분묘기지권 성립여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 -공부상 지목은 ‘답’이나 현황 지상에 분묘 다수 소재하는 ‘묘지’로 이용중이며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임. -제시외 수목(감정서 상 ‘①’) 매각 포함. -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 사천시 사남면장 제출 ‘사실 조회 회신서(2025.1.20.자)’ 참조.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.5.29.[가압류] 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 10건 133,356,651원
44,797,300원 29%
7회

6개월 16건 133,664,232원
45,818,938원 30%
6.4회

12개월 41건 191,609,230원
96,389,742원 38%
5.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (4건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경39679(2)
답
2026-01-19 경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 [농지취득자격증명] 657,342,000원
657,342,000원
신건 / 0회

2025타경333(1)
답
2026-01-12 경상남도 사천시 사남면 죽천리 218-17 [농지취득자격증명] 185,784,000원
185,784,000원
신건 / 0회

2024타경6785(1)
답
2026-01-12 경상남도 사천시 사남면 종천리 541 [농지취득자격증명] 33,440,000원
21,402,000원
유찰 / 2회

2024타경6716(1)
답
2025-10-13 경상남도 사천시 사남면 월성리 108-9 [농지취득자격증명] 325,950,000원
260,760,000원
변경 / 1회

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 39679 (1)
소재지	경상남도 사천시 사남면 화전리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 81.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-19 (입찰 10일전)
감정가	6,820,400원
최저가	(100%) 6,820,400원
보증금	(10%) 682,040원
청구금액	289,952,358원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-01-19	6,820,400

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	화전리 48	답	268 (81.07평)
제시외건물	화전리 48	제시외 수목	(0.00평)
1) 위치/농림지역/생산관리지역/차량의 접근이 가능/차량 접근이 가능 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건 기호 1)토지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "구룡마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지, 자연림 등으로 형성되어 있는 산간농경지대이고, 기호 2)-4)토지는 "병둔마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 답 및 소규모 창고 등으로 형성되어 있는 지방도변 경지정리지대임. 2)교통상황 기호 1)토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 바 제반 교통사정은 다소 불편하며, 기호 2)-4)토지는 제 차량의 접근이 가능한바 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 - 기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 동측 하향 급경사지세이고 묘지로 이용중임. - 기호 2)-4)토지 : 공히 세장형의 토지로서 지면은 접면 도로 대비 대체로 평탄하며, 일부 비닐하우스가 설치되어 있는 경지정리답으로 이용중임. 4)인접 도로상태 - 기호 1)토지 : 맹지임. - 기호 2)-4)토지 : 공히 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 영농여건불리농지. - 기호(2-4) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥지역(2023-11-09)<농지법>. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년4월3일	소유권		말소
2	2024년5월29일	가압류	53,050,889원	말소기준
3	2024년7월19일	가압류	98,040,822원	말소
4	2024년8월14일	압류		말소
5	2024년10월11일	가압류	138,395,563원	말소
6	2024년11월6일	가압류	285,684,461원	말소
7	2024년11월29일	강제경매		말소
8	2025년8월14일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	분묘기지권 성립여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	-공부상 지목은 ‘답’이나 현황 지상에 분묘 다수 소재하는 ‘묘지’로 이용중이며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임. -제시외 수목(감정서 상 ‘①’) 매각 포함. -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 사천시 사남면장 제출 ‘사실 조회 회신서(2025.1.20.자)’ 참조.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.5.29.[가압류] 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	10건	133,356,651원 44,797,300원	29% 7회
6개월	16건	133,664,232원 45,818,938원	30% 6.4회
12개월	41건	191,609,230원 96,389,742원	38% 5.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경39679(2) 답 2026-01-19	경상남도 사천시 사남면 화전리 1194-1 [농지취득자격증명]	657,342,000원 657,342,000원 신건 / 0회
2025타경333(1) 답 2026-01-12	경상남도 사천시 사남면 죽천리 218-17 [농지취득자격증명]	185,784,000원 185,784,000원 신건 / 0회
2024타경6785(1) 답 2026-01-12	경상남도 사천시 사남면 종천리 541 [농지취득자격증명]	33,440,000원 21,402,000원 유찰 / 2회
2024타경6716(1) 답 2025-10-13	경상남도 사천시 사남면 월성리 108-9 [농지취득자격증명]	325,950,000원 260,760,000원 변경 / 1회

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