법원경매 2024타경8340 | 울주군 서생면 위양리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2024 타경 8340 (1)

소재지 울산광역시 울주군 서생면 위양리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 2,731.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-08 (입찰 13일전)

감정가 2,012,745,000원

최저가 (100%) 2,012,745,000원

보증금 (10%) 201,274,500원

청구금액 1,848,579,562원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-01-08 2,012,745,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
위양리 326 답 3893
(1,177.63평)

위양리 326-1 답 2011
(608.33평)

위양리 327-1 하천 496
(150.04평)

위양리 328 답 2628
(794.97평)

1) 위치/도시지역/자연녹지지역/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "더골프클럽" 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 소규모 공장, 창고, 골프장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽지역으로 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 일부는 도로로 이용중이고 일부는 휴경지 상태임.
일련번호(2,3): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 휴경지 상태임.
일련번호(4): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 건부지, 도로, 휴경지 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1,4): 본건 내부로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(2): 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.
일련번호(3): 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>.
일련번호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06 -27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(4) 토지상에 제시외건물(철근콘크리트구조 2층 단독주택, 연면적 95.33㎡)이 소재함.
7)공부와의 차이 일련번호(1)은 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "답,도로"임.
일련번호(3)은 공부상 지목이 "하천"이나 현황은 "휴경지"임.
일련번호(4)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "대,답,도로"임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 미상임.
나. 기타사항 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-01-02]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2016년1월13일 소유권
말소

2 2016년1월13일 소유권
말소

3 2015년11월26일 지상권
인수

4 2015년11월26일 지상권
인수

5 2016년6월27일 근저당권
1,980,000,000원 말소기준

6 2022년2월14일 가등기
말소

7 2022년2월14일 가등기
말소

8 2022년9월20일 가압류
75,000,000원 말소

9 2023년1월2일 가압류
150,000,000원 말소

10 2024년10월8일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 목록4 토지상의 제시외 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2024.12.23] 유치권자 (주)OOOO 유치권신고서 제출
[2025.04.16] 채권자 서OOOOOOO 유치권 배제신청서 제출
1. 일괄매각. 2. 목록 4 토지상의 제시외 건물(철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택 95.33㎡)은 매각에서 제외함. 최저매각가 격은 위 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 제시외 건물은 신축 건축 신고(2019-건축과-신축신고-128, 신고일 2019.04.22.)후 미준공된 상태로서 건축신고에 관한 사항은 주무관서에 확인요함. 3. 목록 1,2,4 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원 상회복명령 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 1 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답, 도로'임. 목록3 토지는 공부상 '하천'이나 현황은 '휴경지'임. 목록 4 토지는 공부 상 '답'이나 현황은 '대, 답, 도로'임. 5. 목록 1,4 토지는 내부로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있고, 목록 2 토지는 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하며, 목록 3토지는 맹지임. 본건 토지 모두 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 6. 유치권신고인 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 금 298,400,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권신고인은 본건 토지에 대하여 공사계약을 체결한 것이 아니라 토지상의 건물에 대하여 공사계약을 한 것이므로 본건 토지매각과는 무관하다는 취지의 유치권배제 신청서 제출되어 있음.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2016. 6. 27. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
"2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음."

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2024.12.23] 유치권자 (주)OOOO 유치권신고서 제출
[2025.04.16] 채권자 서OOOOOOO 유치권 배제신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 14건 278,051,957원
90,192,357원 36%
3.4회

6개월 29건 257,828,738원
83,152,583원 35%
3.4회

12개월 69건 293,691,982원
105,659,862원 39%
3.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (5건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경919(1)
답
2026-01-08 울산광역시 울주군 서생면 나사리 31 [농지취득자격증명] 169,254,000원
169,254,000원
신건 / 0회

2024타경3314(1)
답
2025-12-30 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 [농지취득자격증명] 1,091,340,000원
534,757,000원
유찰 / 2회

2024타경9558(1)
답
2025-12-30 울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 [농지취득자격증명] 188,500,000원
64,656,000원
유찰 / 3회

2024타경8456(1)
답
2026-01-13 울산광역시 울주군 서생면 대송리 412-1 [농지취득자격증명] 157,365,000원
37,783,000원
유찰 / 4회

2024타경115446(1)
답
2025-10-30 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 [농지취득자격증명,법정지상권] 22,340,000원
7,663,000원
유찰 / 4회

사건번호	울산지방법원 / 2024 타경 8340 (1)
소재지	울산광역시 울주군 서생면 위양리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 2,731.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-08 (입찰 13일전)
감정가	2,012,745,000원
최저가	(100%) 2,012,745,000원
보증금	(10%) 201,274,500원
청구금액	1,848,579,562원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-01-08	2,012,745,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	위양리 326	답	3893 (1,177.63평)
위양리 326-1	답	2011 (608.33평)
위양리 327-1	하천	496 (150.04평)
위양리 328	답	2628 (794.97평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "더골프클럽" 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 소규모 공장, 창고, 골프장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽지역으로 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 일부는 도로로 이용중이고 일부는 휴경지 상태임. 일련번호(2,3): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 휴경지 상태임. 일련번호(4): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 건부지, 도로, 휴경지 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,4): 본건 내부로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(2): 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함. 일련번호(3): 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>. 일련번호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06 -27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 일련번호(4) 토지상에 제시외건물(철근콘크리트구조 2층 단독주택, 연면적 95.33㎡)이 소재함. 7)공부와의 차이 일련번호(1)은 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "답,도로"임. 일련번호(3)은 공부상 지목이 "하천"이나 현황은 "휴경지"임. 일련번호(4)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "대,답,도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2016년1월13일	소유권		말소
2	2016년1월13일	소유권		말소
3	2015년11월26일	지상권		인수
4	2015년11월26일	지상권		인수
5	2016년6월27일	근저당권	1,980,000,000원	말소기준
6	2022년2월14일	가등기		말소
7	2022년2월14일	가등기		말소
8	2022년9월20일	가압류	75,000,000원	말소
9	2023년1월2일	가압류	150,000,000원	말소
10	2024년10월8일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음.
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 목록4 토지상의 제시외 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2024.12.23] 유치권자 (주)OOOO 유치권신고서 제출 [2025.04.16] 채권자 서OOOOOOO 유치권 배제신청서 제출 1. 일괄매각. 2. 목록 4 토지상의 제시외 건물(철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택 95.33㎡)은 매각에서 제외함. 최저매각가 격은 위 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 제시외 건물은 신축 건축 신고(2019-건축과-신축신고-128, 신고일 2019.04.22.)후 미준공된 상태로서 건축신고에 관한 사항은 주무관서에 확인요함. 3. 목록 1,2,4 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원 상회복명령 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 1 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답, 도로'임. 목록3 토지는 공부상 '하천'이나 현황은 '휴경지'임. 목록 4 토지는 공부 상 '답'이나 현황은 '대, 답, 도로'임. 5. 목록 1,4 토지는 내부로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있고, 목록 2 토지는 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하며, 목록 3토지는 맹지임. 본건 토지 모두 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 6. 유치권신고인 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 금 298,400,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권신고인은 본건 토지에 대하여 공사계약을 체결한 것이 아니라 토지상의 건물에 대하여 공사계약을 한 것이므로 본건 토지매각과는 무관하다는 취지의 유치권배제 신청서 제출되어 있음.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2016. 6. 27. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음." 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2024.12.23] 유치권자 (주)OOOO 유치권신고서 제출 [2025.04.16] 채권자 서OOOOOOO 유치권 배제신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	14건	278,051,957원 90,192,357원	36% 3.4회
6개월	29건	257,828,738원 83,152,583원	35% 3.4회
12개월	69건	293,691,982원 105,659,862원	39% 3.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경919(1) 답 2026-01-08	울산광역시 울주군 서생면 나사리 31 [농지취득자격증명]	169,254,000원 169,254,000원 신건 / 0회
2024타경3314(1) 답 2025-12-30	울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 [농지취득자격증명]	1,091,340,000원 534,757,000원 유찰 / 2회
2024타경9558(1) 답 2025-12-30	울산광역시 울주군 서생면 서생리 74-3 [농지취득자격증명]	188,500,000원 64,656,000원 유찰 / 3회
2024타경8456(1) 답 2026-01-13	울산광역시 울주군 서생면 대송리 412-1 [농지취득자격증명]	157,365,000원 37,783,000원 유찰 / 4회
2024타경115446(1) 답 2025-10-30	울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 [농지취득자격증명,법정지상권]	22,340,000원 7,663,000원 유찰 / 4회

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