법원경매 2025타경7516 | 제주시 조천읍 함덕리 주택

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2025 타경 7516 (1)

소재지 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리

종류/대상 주택 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 1,547.3 평 / 건물 68.2 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-06 (입찰 5일전)

감정가 1,429,107,300원

최저가 (100%) 1,429,107,300원

보증금 (10%) 142,910,730원

청구금액 952,023,657원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2026-01-06 1,429,107,300

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
함덕리 727-1 전 1075
(325.19평)

함덕리 726-6 목장용지 753
(227.78평)

함덕리 727 전 2247
(679.72평)

함덕리 726-1 목장용지 1040
(314.60평)

건물
함덕리 726-1 단층 주택 경량철골구조 54
(16.34평)

함덕리 726-1 단층 창고 경량철골구조 149.4
(45.19평)

제시외건물
함덕리 726-6 창고 2.2
(0.67평)

함덕리 726-1 화장실 5.2
(1.57평)

함덕리 726-1 창고 3.9
(1.18평)

함덕리 726-1 현관 3.1
(0.94평)

함덕리 726-1 비가림 3.5
(1.06평)

함덕리 726-1 비가림 4.3
(1.30평)

1) 위치/계획관리지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측 인근에 조천우회로(지방도 1132호)가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1~5) 일단지로서, 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전창고임.
4)인접 도로상태 일련번호 1,2,4,5) 일단지로서, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1,2,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구 5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>.
6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계: 미상임.
기 타: 일련번호 1,4) 토지는 공부 및 현황 '전'인 바, 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로 해당 관청에 재확인을 요함. 1)건물의 구조 일련번호 3) 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 구조로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 창호: 샷시창 등임.
일련번호 6) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 구조로서, 외벽: 폴리카보네이트 마감 등임.
2)이용상태 일련번호 3) 주택으로 이용중임.
일련번호 6) 창고로 이용중임. 3)설비내역 일련번호 3) 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.
5)공부와의 차이 일련번호 3)은 공부상 '돈사(관리사)'이나, 현황 '주택'임.
일련번호 6)은 공부상 '돈사(퇴비사)'이나, 현황 '창고'임.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계: 미상임. 기 타: -

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-05-21]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1997년12월9일 소유권
말소

2 2023년8월7일 근저당권
1,140,000,000원 말소기준

3 2023년8월7일 지상권
말소

4 2025년2월18일 임의경매
말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1999년12월8일 소유권
말소

2 2023년8월7일 근저당권
1,140,000,000원 말소기준

3 2025년2월18일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 목록 1, 4 각 지상 및 목록 1, 4 양지상의 각 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1, 4, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지이나 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 일부 경작지로, 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 3 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(관리사)이나, 현황은 주택으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 6 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(퇴비사)이나, 현황은 창고로 이용 중임 - 목록 1, 2, 4, 5 토지는 일단지임 - 목록 1, 4 토지는 맹지이나, 목록 2, 5 토지를 경유하여 통행이 가능함 - 목록 1, 4 토지 각 지상 및 목록 1, 4 양지상에는 분묘 3기가 존재하는데, 그 분묘는 소유자 선조의 것이고, 2023. 12. 31.까지 그 분묘를 이장하기로 하였으나 이를 불이행하고 있다는 취지의 신청채권자의 2025. 5. 27.자 의견서가 제출됨 - 목록 6 건물은 일반건축물대장상 ‘조천읍-14892(2021.4.7.)호에 의거 건축물 해체완료 신고에 따른 A동 주건물 말소로 구분 표시변경<부→주>’로 기재되어 있음 - 목록 2 토지의 제시외(2-1) 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 2.2㎡ 부분은 매각에 포함함 - 목록 3 건물의 제시외(3-1 내지 3-5) 건물 (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 약 5.2㎡, (ㄷ) 샷시조 폴리카보네이트지붕 단층 창고 약 3.9㎡, (ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 현관 약 3.1㎡, (ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 약 3.5㎡, (ㅂ) 파이 프조 차광막지붕 단층 비가림 약 4.3㎡ 각 해당 부분은 소유자의 소유임이 확인되고, 이를 매각에 포함함(2025. 5. 27.자 의견 서 참조) - 목록 1, 2, 4, 5 지상에 소재하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023. 8. 7. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항 없음"

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 41건 1,035,442,542원
465,060,225원 50%
2.9회

6개월 125건 752,293,293원
347,548,578원 47%
2.8회

12개월 233건 765,865,130원
364,504,963원 47%
2.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (6건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경8394(1)
주택
2026-01-13 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 505,957,280원
505,957,280원
신건 / 0회

2025타경8198(1)
주택
2026-01-13 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 553,813,080원
553,813,080원
신건 / 0회

2025타경6310(1)
주택
2026-01-06 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7 656,217,700원
459,352,000원
유찰 / 1회

2025타경60(1)
주택
2025-12-23 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권] 658,982,090원
461,287,000원
변경 / 1회

2024타경12592(1)
주택
2026-01-13 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 277 [유치권] 472,386,600원
162,029,000원
유찰 / 3회

2024타경26171(3)
주택
2025-12-09 제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 (제103동) [법정지상권] 592,074,780원
142,157,000원
변경 / 4회

사건번호	제주지방법원 / 2025 타경 7516 (1)
소재지	제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리
종류/대상	주택 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 1,547.3 평 / 건물 68.2 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-06 (입찰 5일전)
감정가	1,429,107,300원
최저가	(100%) 1,429,107,300원
보증금	(10%) 142,910,730원
청구금액	952,023,657원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2026-01-06	1,429,107,300

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	함덕리 727-1	전	1075 (325.19평)
함덕리 726-6	목장용지	753 (227.78평)
함덕리 727	전	2247 (679.72평)
함덕리 726-1	목장용지	1040 (314.60평)
건물	함덕리 726-1	단층 주택 경량철골구조	54 (16.34평)
함덕리 726-1	단층 창고 경량철골구조	149.4 (45.19평)
제시외건물	함덕리 726-6	창고	2.2 (0.67평)
함덕리 726-1	화장실	5.2 (1.57평)
함덕리 726-1	창고	3.9 (1.18평)
함덕리 726-1	현관	3.1 (0.94평)
함덕리 726-1	비가림	3.5 (1.06평)
함덕리 726-1	비가림	4.3 (1.30평)
1) 위치/계획관리지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측 인근에 조천우회로(지방도 1132호)가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1~5) 일단지로서, 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전창고임. 4)인접 도로상태 일련번호 1,2,4,5) 일단지로서, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1,2,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구 5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>. 6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도' 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: 일련번호 1,4) 토지는 공부 및 현황 '전'인 바, 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로 해당 관청에 재확인을 요함. 1)건물의 구조 일련번호 3) 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 구조로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 6) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 구조로서, 외벽: 폴리카보네이트 마감 등임. 2)이용상태 일련번호 3) 주택으로 이용중임. 일련번호 6) 창고로 이용중임. 3)설비내역 일련번호 3) 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도' 참조. 5)공부와의 차이 일련번호 3)은 공부상 '돈사(관리사)'이나, 현황 '주택'임. 일련번호 6)은 공부상 '돈사(퇴비사)'이나, 현황 '창고'임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: -

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1997년12월9일	소유권		말소
2	2023년8월7일	근저당권	1,140,000,000원	말소기준
3	2023년8월7일	지상권		말소
4	2025년2월18일	임의경매		말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1999년12월8일	소유권		말소
2	2023년8월7일	근저당권	1,140,000,000원	말소기준
3	2025년2월18일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	목록 1, 4 각 지상 및 목록 1, 4 양지상의 각 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1, 4, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지이나 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 일부 경작지로, 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 3 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(관리사)이나, 현황은 주택으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 6 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(퇴비사)이나, 현황은 창고로 이용 중임 - 목록 1, 2, 4, 5 토지는 일단지임 - 목록 1, 4 토지는 맹지이나, 목록 2, 5 토지를 경유하여 통행이 가능함 - 목록 1, 4 토지 각 지상 및 목록 1, 4 양지상에는 분묘 3기가 존재하는데, 그 분묘는 소유자 선조의 것이고, 2023. 12. 31.까지 그 분묘를 이장하기로 하였으나 이를 불이행하고 있다는 취지의 신청채권자의 2025. 5. 27.자 의견서가 제출됨 - 목록 6 건물은 일반건축물대장상 ‘조천읍-14892(2021.4.7.)호에 의거 건축물 해체완료 신고에 따른 A동 주건물 말소로 구분 표시변경<부→주>’로 기재되어 있음 - 목록 2 토지의 제시외(2-1) 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 2.2㎡ 부분은 매각에 포함함 - 목록 3 건물의 제시외(3-1 내지 3-5) 건물 (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 약 5.2㎡, (ㄷ) 샷시조 폴리카보네이트지붕 단층 창고 약 3.9㎡, (ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 현관 약 3.1㎡, (ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 약 3.5㎡, (ㅂ) 파이 프조 차광막지붕 단층 비가림 약 4.3㎡ 각 해당 부분은 소유자의 소유임이 확인되고, 이를 매각에 포함함(2025. 5. 27.자 의견 서 참조) - 목록 1, 2, 4, 5 지상에 소재하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023. 8. 7. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항 없음" 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	41건	1,035,442,542원 465,060,225원	50% 2.9회
6개월	125건	752,293,293원 347,548,578원	47% 2.8회
12개월	233건	765,865,130원 364,504,963원	47% 2.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경8394(1) 주택 2026-01-13	제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3	505,957,280원 505,957,280원 신건 / 0회
2025타경8198(1) 주택 2026-01-13	제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3	553,813,080원 553,813,080원 신건 / 0회
2025타경6310(1) 주택 2026-01-06	제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7	656,217,700원 459,352,000원 유찰 / 1회
2025타경60(1) 주택 2025-12-23	제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권]	658,982,090원 461,287,000원 변경 / 1회
2024타경12592(1) 주택 2026-01-13	제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 277 [유치권]	472,386,600원 162,029,000원 유찰 / 3회
2024타경26171(3) 주택 2025-12-09	제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 (제103동) [법정지상권]	592,074,780원 142,157,000원 변경 / 4회

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