법원경매 2025타경285 | 밀양시 상동면 신곡리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 밀양지원 / 2025 타경 285 (1)

소재지 경상남도 밀양시 상동면 신곡리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 283.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-02-23 (입찰 33일전)

감정가 90,967,000원

최저가 (49%) 44,574,000원

보증금 (10%) 4,457,400원

청구금액 60,936,236원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-12-15 90,967,000 유찰

2 2026-01-12 63,677,000 유찰

3 2026-02-23 44,574,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
신곡리 777 답 936
(283.14평)

제시외건물
신곡리 777 창고 5
(1.51평)

신곡리 777 수목
(0.00평)

1) 위치/계획관리지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 밀양시 상동면 신곡리에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 동측으로 포장도로가 소재함.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 6)제시목록 외의 물건 - 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지와 인접필지(773-1전) 지적경계선상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 제시외 수목의 위치 확인을 위해서는 전문적 지적 측량을 요하고, 경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 해당사항 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-06-04]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년5월18일 소유권
말소

2 2015년5월18일 소유권
말소

3 2018년12월18일 근저당권
72,000,000원 말소기준

4 2025년3월5일 임의경매
말소

5 2025년4월16일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 휴경지임. 제시외 건물은 매각제외하고 제시외 수목은 매각 포함. 최저매 각가격은 매각제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). 지적도상 맹지이나 현황 동측으로 포장도로가 소재함(감정평가서 참조).

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2018.12.18. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 57건 167,626,213원
54,235,220원 33%
4.6회

6개월 101건 160,918,367원
57,604,810원 36%
4.6회

12개월 153건 195,050,337원
71,723,296원 37%
4.7회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경813(1)
답
2026-02-23 경상남도 밀양시 상동면 고정리 2084 [농지취득자격증명] 54,120,000원
9,505,000원
유찰 / 6회

2024타경1830(3)
답
2026-02-09 경상남도 밀양시 상동면 신곡리 1600 [농지취득자격증명] 6,450,000원
759,000원
유찰 / 6회

사건번호	창원지방법원 밀양지원 / 2025 타경 285 (1)
소재지	경상남도 밀양시 상동면 신곡리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 283.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-02-23 (입찰 33일전)
감정가	90,967,000원
최저가	(49%) 44,574,000원
보증금	(10%) 4,457,400원
청구금액	60,936,236원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-12-15	90,967,000	유찰
2	2026-01-12	63,677,000	유찰
3	2026-02-23	44,574,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신곡리 777	답	936 (283.14평)
제시외건물	신곡리 777	창고	5 (1.51평)
신곡리 777	수목	(0.00평)
1) 위치/계획관리지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 밀양시 상동면 신곡리에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 동측으로 포장도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 6)제시목록 외의 물건 - 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지와 인접필지(773-1전) 지적경계선상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 제시외 수목의 위치 확인을 위해서는 전문적 지적 측량을 요하고, 경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년5월18일	소유권		말소
2	2015년5월18일	소유권		말소
3	2018년12월18일	근저당권	72,000,000원	말소기준
4	2025년3월5일	임의경매		말소
5	2025년4월16일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 휴경지임. 제시외 건물은 매각제외하고 제시외 수목은 매각 포함. 최저매 각가격은 매각제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). 지적도상 맹지이나 현황 동측으로 포장도로가 소재함(감정평가서 참조).


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2018.12.18. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	57건	167,626,213원 54,235,220원	33% 4.6회
6개월	101건	160,918,367원 57,604,810원	36% 4.6회
12개월	153건	195,050,337원 71,723,296원	37% 4.7회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경813(1) 답 2026-02-23	경상남도 밀양시 상동면 고정리 2084 [농지취득자격증명]	54,120,000원 9,505,000원 유찰 / 6회
2024타경1830(3) 답 2026-02-09	경상남도 밀양시 상동면 신곡리 1600 [농지취득자격증명]	6,450,000원 759,000원 유찰 / 6회

PC버전