법원경매 2025타경7509 | 서귀포시 성산읍 온평리 토지(대지)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2025 타경 7509 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리

종류/대상 토지(대지) / 토지지분매각

면 적 토지 28.6 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-20 (입찰 39일전)

감정가 60,107,860원

최저가 (70%) 42,076,000원

보증금 (10%) 4,207,600원

청구금액 13,270,000원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-12-09 60,107,860 유찰

2 2026-01-20 42,076,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
온평리 845-3 전 15.3333
(4.64평)

온평리 853-3 전 14.3333
(4.34평)

온평리 854-3 대 65
(19.66평)

1) 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 기호(1~3)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택 및 농경지 등이 혼재함.
2)교통상황 기호(1~3)까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1~3)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '단독주택' 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1~3)은 남서측으로 폭 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1~3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.
6)제시목록 외의 물건 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(3) 및 2822번지 양지상에 제시외건물(ㄱ), 2822번지 지상에 제시외건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ), 기호(3) 및 2822번지 양지상에 제시외건물(ㄷ), 기호(2,3) 양지상에 제시외건물(ㅂ), 기호(1,2) 양지상에 제시외건물(ㅅ), 기호(1~3) 및 2822번지 지상에 제시외건물(ㅇ) 및 기호(1~3), 844-9번지 및 2822번지 지상에 제시외건물(ㅈ)이 소재함.
(위치에 대한 판단은 지적도, 위성사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.)
[ 제시외건물(ㅂ)은 년도별 ‘항공사진’ 및 면적 등을 검토한 결과 ‘일반건축물 대장’상에 등재된 ‘블록조 단독주택’으로 추정되고 등기사항전부증명서는 존재하지 않으며 ‘일반건축물대장’상 소유자는 ‘고승천’으로 등재되어 있음. ] [ 제시외건물(ㄴ)은 제시외건물(ㄱ)의 종물 내지 부합물, 제시외건물(ㄹ,ㅁ)은 제시외건물(ㄷ)의 종물 내지 부합물, 제시외건물(ㅇ,ㅈ)은 제시외건물(ㅂ)의 종물 내지 부합물로 판단되어지며, 년도별 항공사진으로 판단해보면 제시외건물(ㅅ)은 제시외건물(ㅂ)을 증축한 것으로 판단됨. ] 7)공부와의 차이 기호(1,2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 미상임.
2) 기타 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-05-20]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

장대송

1995.12.20.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 - 지상소재 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립 여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 - 목록1.2. 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명를 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정 기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다], 농지법을 위반하여 불법 형질변경되었거나 불법 건축물이 있는 경우 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 : 첨부된 사실조회 회신서 참조 - 지상소재 제시외 건물 전체 매각 제외 - 목록1.2.는 공부상 '전'이나 현황 '대'임

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.9.12. 가압류 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 60,107,860원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,270,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 40건 3,083,582,404원
1,131,965,293원 47%
2.9회

6개월 92건 1,825,754,531원
739,848,752원 47%
3회

12개월 165건 1,338,771,372원
564,365,292원 48%
2.9회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경9305(1)
대지
2025-12-16 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 222 [법정지상권] 141,680,000원
69,423,000원
유찰 / 2회

사건번호	제주지방법원 / 2025 타경 7509 (1)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리
종류/대상	토지(대지) / 토지지분매각
면 적	토지 28.6 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-20 (입찰 39일전)
감정가	60,107,860원
최저가	(70%) 42,076,000원
보증금	(10%) 4,207,600원
청구금액	13,270,000원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-12-09	60,107,860	유찰
2	2026-01-20	42,076,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	온평리 845-3	전	15.3333 (4.64평)
온평리 853-3	전	14.3333 (4.34평)
온평리 854-3	대	65 (19.66평)
1) 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 기호(1~3)은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택 및 농경지 등이 혼재함. 2)교통상황 기호(1~3)까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1~3)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '단독주택' 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1~3)은 남서측으로 폭 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1~3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임. 6)제시목록 외의 물건 ‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(3) 및 2822번지 양지상에 제시외건물(ㄱ), 2822번지 지상에 제시외건물(ㄴ,ㄹ,ㅁ), 기호(3) 및 2822번지 양지상에 제시외건물(ㄷ), 기호(2,3) 양지상에 제시외건물(ㅂ), 기호(1,2) 양지상에 제시외건물(ㅅ), 기호(1~3) 및 2822번지 지상에 제시외건물(ㅇ) 및 기호(1~3), 844-9번지 및 2822번지 지상에 제시외건물(ㅈ)이 소재함. (위치에 대한 판단은 지적도, 위성사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.) [ 제시외건물(ㅂ)은 년도별 ‘항공사진’ 및 면적 등을 검토한 결과 ‘일반건축물 대장’상에 등재된 ‘블록조 단독주택’으로 추정되고 등기사항전부증명서는 존재하지 않으며 ‘일반건축물대장’상 소유자는 ‘고승천’으로 등재되어 있음. ] [ 제시외건물(ㄴ)은 제시외건물(ㄱ)의 종물 내지 부합물, 제시외건물(ㄹ,ㅁ)은 제시외건물(ㄷ)의 종물 내지 부합물, 제시외건물(ㅇ,ㅈ)은 제시외건물(ㅂ)의 종물 내지 부합물로 판단되어지며, 년도별 항공사진으로 판단해보면 제시외건물(ㅅ)은 제시외건물(ㅂ)을 증축한 것으로 판단됨. ] 7)공부와의 차이 기호(1,2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
장대송
1995.12.20.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	- 지상소재 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립 여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 - 목록1.2. 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명를 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정 기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다], 농지법을 위반하여 불법 형질변경되었거나 불법 건축물이 있는 경우 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 : 첨부된 사실조회 회신서 참조 - 지상소재 제시외 건물 전체 매각 제외 - 목록1.2.는 공부상 '전'이나 현황 '대'임


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2024.9.12. 가압류 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 60,107,860원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,270,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	40건	3,083,582,404원 1,131,965,293원	47% 2.9회
6개월	92건	1,825,754,531원 739,848,752원	47% 3회
12개월	165건	1,338,771,372원 564,365,292원	48% 2.9회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경9305(1) 대지 2025-12-16	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 222 [법정지상권]	141,680,000원 69,423,000원 유찰 / 2회

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