법원경매 2024타경7828 | 남구 장생포동 산1 토지(임야)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2024 타경 7828 (1)

소재지 울산광역시 남구 장생포동 산1

종류/대상 토지(임야) / 토지매각

면 적 토지 5,219.9 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-04-23 (입찰 10일전)

감정가 2,329,560,000원

최저가 (100%) 2,329,560,000원

보증금 (10%) 232,956,000원

청구금액 0원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2025-12-04 2,329,560,000 변경

2026-02-12 2,329,560,000 변경

1 2026-04-23 2,329,560,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
장생포동 산1 임야 17256
(5,219.94평)

1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/판넬지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 울산광역시 남구 장생포동 고래연구샌터 북서측 인근에 소재하며 주변은 주로 산지, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.
2)교통상황 차량접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.
3)형태 및 이용상태 완경사지대에 소재하는 자연림지로 일부 도로, 전, 선하지 및 건부지 등임.
4)인접 도로상태 북측으로 폭 3미터 정도의 포장도로 및 내부로 연결되는 비포장도로로 출입가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 미등기 제시외 건물 등 지상물 (ㄱ)-1 컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡ (ㄱ)-2 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ (ㄱ)-3 컨테이너박스 (ㄱ)-4 철파이프조 강판지붕 단층 창고 24.2㎡ (ㄱ)-5 컨테이너박스 (ㄴ)-1 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡ (ㄴ)-2 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡ (ㄴ)-3 컨테이너박스 (ㄴ)-4 목,판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡ (ㄷ)블록조 판넬지붕 창고 등 일부 -지상물의 구조 용도 면적 등은 폐문 또는 접근의 어려움으로 실제와 상이할 수 있음.
기타 이동가능한 지상물 A조립식초소, B컨테이너박스, C소각로 기타 물탱크 다수 등.
7)공부와의 차이 1.공부면적 17,256㎡ 국토교통부토지이음면적(대략적인 수치이며 실제면적과 차이가 있을 수 있음) 15,799㎡로 다소 면적차이가 있으므로 상세 및 경계는 측량을 요하며, 평가는 공부면 적으로하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.
2. 일부 전, 도로, 건부지 등으로 이용중입니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1. 임대관계 미상입니다.
2. 지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.
3. 본건지상에 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재 확인 바랍니다.
4.경매신청자인 소유자 서정훈에게 문의한 바에 의하면 본건소재 지상물은 토지소유자외의 타인소유이므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.
5.2021.07.07 전기공작물의 건설과 소유 목적의 지표면 31㎡의 상공 16m에서 45m까지의 공중 공간에 대한 구분지상권이 설정되어 있습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-12-16]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1986년1월16일 소유권
말소

2 2021년1월5일 소유권
말소

3 2020년9월2일 소유권
말소

4 2011년2월1일 소유권
말소

5 2021년7월7일 근저당권
1,300,000,000원 말소기준

6 2021년7월12일 지상권
말소

7 2021년11월26일 근저당권
600,000,000원 말소

8 2022년1월27일 압류
말소

9 2023년4월19일 근저당권
300,000,000원 말소

10 2023년11월3일 근저당권
150,000,000원 말소

11 2023년12월8일 근저당권
75,000,000원 말소

12 2024년9월20일 임의경매
말소

13 2024년10월17일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 을구 10번 구분지상권등기(2021. 7. 12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.11.17] 신청인 서OO 기일연기신청 제출
[2026.01.16] 신청인 서OO 기일연기신청 제출
[2026.03.30] 근저당권자 주OOOOO 매각기일속행신청 제출
1. 타인 소유로 추정되는 제시외 건물(컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡, 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ 및 24.2㎡, 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡, 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡, 목·판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡, 블록조 판넬 지붕 창고 등 일부, 컨테이너박스 등) 및 이동 가능한 지상물(조립식 초소, 컨테이너박스, 소각로, 물탱크 등)은 매각에서 제외 함, 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 2. 감정서에 의하면, 공부면적(17,256㎡)과 국토교통부 토지이음면적(15,799㎡)이 다소 차이가 있으므로 정확한 지적경계 및 면 적은 측량을 요하며, 평가는 공부상 면적을 기준으로 하였으므로 응찰시 주의 요함. 3. 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 4. 일부 선하지, 전, 도로, 건부지 등으로 이용중임. 5. 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 서정훈 지분 : 2021. 7. 7. 근저당권 설정 유춘호 지분 : 2022. 1. 27. 압류입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 을구 10번 구분지상권등기(2021. 7. 12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함."

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
   [2025.11.17] 신청인 서OO 기일연기신청 제출
   [2026.01.16] 신청인 서OO 기일연기신청 제출
   [2026.03.30] 근저당권자 주OOOOO 매각기일속행신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 1건 361,136,000원
505,000,000원 140%
0회

6개월 4건 1,796,821,950원
1,173,787,500원 80%
1.5회

12개월 6건 1,485,916,133원
992,239,750원 76%
1.5회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	울산지방법원 / 2024 타경 7828 (1)
소재지	울산광역시 남구 장생포동 산1
종류/대상	토지(임야) / 토지매각
면 적	토지 5,219.9 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-04-23 (입찰 10일전)
감정가	2,329,560,000원
최저가	(100%) 2,329,560,000원
보증금	(10%) 232,956,000원
청구금액	0원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2025-12-04	2,329,560,000	변경
	2026-02-12	2,329,560,000	변경
1	2026-04-23	2,329,560,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	장생포동 산1	임야	17256 (5,219.94평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/판넬지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 남구 장생포동 고래연구샌터 북서측 인근에 소재하며 주변은 주로 산지, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장, 공공시설 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 차량접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재함. 3)형태 및 이용상태 완경사지대에 소재하는 자연림지로 일부 도로, 전, 선하지 및 건부지 등임. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 3미터 정도의 포장도로 및 내부로 연결되는 비포장도로로 출입가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 미등기 제시외 건물 등 지상물 (ㄱ)-1 컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡ (ㄱ)-2 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ (ㄱ)-3 컨테이너박스 (ㄱ)-4 철파이프조 강판지붕 단층 창고 24.2㎡ (ㄱ)-5 컨테이너박스 (ㄴ)-1 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡ (ㄴ)-2 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡ (ㄴ)-3 컨테이너박스 (ㄴ)-4 목,판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡ (ㄷ)블록조 판넬지붕 창고 등 일부 -지상물의 구조 용도 면적 등은 폐문 또는 접근의 어려움으로 실제와 상이할 수 있음. 기타 이동가능한 지상물 A조립식초소, B컨테이너박스, C소각로 기타 물탱크 다수 등. 7)공부와의 차이 1.공부면적 17,256㎡ 국토교통부토지이음면적(대략적인 수치이며 실제면적과 차이가 있을 수 있음) 15,799㎡로 다소 면적차이가 있으므로 상세 및 경계는 측량을 요하며, 평가는 공부면 적으로하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다. 2. 일부 전, 도로, 건부지 등으로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 미상입니다. 2. 지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다. 3. 본건지상에 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재 확인 바랍니다. 4.경매신청자인 소유자 서정훈에게 문의한 바에 의하면 본건소재 지상물은 토지소유자외의 타인소유이므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 5.2021.07.07 전기공작물의 건설과 소유 목적의 지표면 31㎡의 상공 16m에서 45m까지의 공중 공간에 대한 구분지상권이 설정되어 있습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1986년1월16일	소유권		말소
2	2021년1월5일	소유권		말소
3	2020년9월2일	소유권		말소
4	2011년2월1일	소유권		말소
5	2021년7월7일	근저당권	1,300,000,000원	말소기준
6	2021년7월12일	지상권		말소
7	2021년11월26일	근저당권	600,000,000원	말소
8	2022년1월27일	압류		말소
9	2023년4월19일	근저당권	300,000,000원	말소
10	2023년11월3일	근저당권	150,000,000원	말소
11	2023년12월8일	근저당권	75,000,000원	말소
12	2024년9월20일	임의경매		말소
13	2024년10월17일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	을구 10번 구분지상권등기(2021. 7. 12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.11.17] 신청인 서OO 기일연기신청 제출 [2026.01.16] 신청인 서OO 기일연기신청 제출 [2026.03.30] 근저당권자 주OOOOO 매각기일속행신청 제출 1. 타인 소유로 추정되는 제시외 건물(컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡, 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ 및 24.2㎡, 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡, 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡, 목·판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡, 블록조 판넬 지붕 창고 등 일부, 컨테이너박스 등) 및 이동 가능한 지상물(조립식 초소, 컨테이너박스, 소각로, 물탱크 등)은 매각에서 제외 함, 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 2. 감정서에 의하면, 공부면적(17,256㎡)과 국토교통부 토지이음면적(15,799㎡)이 다소 차이가 있으므로 정확한 지적경계 및 면 적은 측량을 요하며, 평가는 공부상 면적을 기준으로 하였으므로 응찰시 주의 요함. 3. 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 4. 일부 선하지, 전, 도로, 건부지 등으로 이용중임. 5. 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 서정훈 지분 : 2021. 7. 7. 근저당권 설정 유춘호 지분 : 2022. 1. 27. 압류입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 을구 10번 구분지상권등기(2021. 7. 12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함." 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.11.17] 신청인 서OO 기일연기신청 제출 [2026.01.16] 신청인 서OO 기일연기신청 제출 [2026.03.30] 근저당권자 주OOOOO 매각기일속행신청 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	1건	361,136,000원 505,000,000원	140% 0회
6개월	4건	1,796,821,950원 1,173,787,500원	80% 1.5회
12개월	6건	1,485,916,133원 992,239,750원	76% 1.5회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
검색된 물건이 없습니다.

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