법원경매 2025타경545 | 충주시 연수동 산24-22 토지(임야)

☎ 010-2371-3237

사건번호 청주지방법원 충주지원 / 2025 타경 545 (1)

소재지 충청북도 충주시 연수동 산24-22

종류/대상 토지(임야) / 토지지분매각

면 적 토지 1,699.4 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-01 (입찰 10일전)

감정가 1,190,648,000원

최저가 (100%) 1,190,648,000원

보증금 (10%) 119,064,800원

청구금액 489,507,561원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-12-01 1,190,648,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
연수동 산24-22 임야 319
(96.50평)

연수동 산24-45 임야 2088
(631.62평)

연수동 산24-21 임야 163
(49.31평)

연수동 산24-105 임야 411
(124.33평)

연수동 산24-102 임야 2447
(740.22평)

연수동 9-7 도로 190
(57.48평)

1) 위치/도시지역/자연녹지지역/보전산지/버스정류장/간선도로
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 ""국립충주기상과학관"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건 및 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 간선도로, 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임.
일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임.
일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지이나, 현황 인접토지(연수동 6-7번지 등 단독주택부지)의 부속토지(정원)로 이용중임.
일련번호 4 : 완경사의 사다리형 토지이며, 도로등으로 이용중임.
일련번호 5 : 급경사의 사다리형 토지이며, 자연림 및 일부 면적 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임.
일련번호 6 : 완경사의 사다리형 토지이며, 도로등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 1 : 일련번호 2를 통하여 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함.
일련번호 2 : 본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함.
일련번호 3 : 일련번호 2를 통하여 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함.
일련번호 4 : 본건이 현황 도로로 이용중이며, 폭 약 8m 내외의 포장도로에 연계되어 있음.
일련번호 5 : 지적도상 맹지임.
일련번호 6 : 본건이 현황 도로로 이용중이며, 폭 약 8m 내외의 포장도로에 연계되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 3 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호 5 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 6 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
6)제시목록 외의 물건 --.
7)공부와의 차이 --.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
나. 본건 토지 일련번호 1~3,5는 일부면적이 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지로서, 토목공사로 인한 경사 등 현황을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
(신고번호 : 2022-허가민원과-신축신고-156)
다. 본건 토지 일련번호 2 남서측 지상에 후첨 ""지적도 및 사진용지""와 같이 이동이 가능한 컨테이너가 소재하며, 컨테이너에 ""유치권 행사중""이라는 표지판이 부착되어 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
라. 본건 토지 일련번호 3은 인접토지(연수동 6-7번지 등 단독주택부지)의 부속토지(정원)로 이용중에 있으며, 일련번호 3 지상에는 인접토지 소유자의 조경수 및 벤치 등이 소재하오니, 지상 타인소유의 조경수 등으로 인하여 본건 토지의 사용·수익이 제한받는 경우의 감안단가를 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 기재하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
마. 본건 토지 일련번호 4는 등기사항전부증명서상 수인 공유 중 이양규 지분(1,163분의 411)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
바. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(연수동 산24-19번지 등)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 사. 본건 토지 일련번호 5 지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 아. 본건 토지상에 소재하는 옹벽은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 자. 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-06-16]

조사된 임차내역 없음.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.05.21] 기타 서OOOOOOO 유치권신고 제출
[2025.06.20] 채권자 충OOOOOOOOO 유치권 권리배제 신청서 제출
일괄매각(공유자우선매수권 행사할 수 없음). 목록4는 지분 매각임. 목록1~3, 5는 일부 면적이 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임. 목록3은 인접토지(연수동 6-7번지 등)의 부속토지(정원)로 이용중에 있으며, 지상에 소재하는 인접토지 소유자의 조경수 및 벤 치 등은 매각제외됨(조경수 등 소재로 인하여 제한 받은 가격은 금 44,173,000원임, 감정평가서 참조). 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(연수동 산24-19번지 등)를 지나가야하기 때문데 사용료 등이 발생할 수 있으니 확인 후 입찰요망. 목록5 지상의 수목은 토지에 포함하여 감정평가함. 목록2 남서측 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외되며 유치권 행사 중이라는 표지판 부착되어 있음. 목록4, 6 도로로 이용중임. 2025.05.21. 서영건설(주)로부터 충주시 연수동 산24-45외 4 단독주택부지 조성공사에 대한 공사대금[총공사대금:270,000,000 (부가세포함), 미지급공사대금:178,546,742원]에 대하여 유치권 신고가 있으나 성립은 불분명함, 이에 대하여 신청채권자 충주 중앙신용협동조합으로 부터 2025.06.20. 유치권자 서영건설(주)은 2023.04.12. 시공권(유치권) 포기 및 양도(현장명도) 각서를 신청채권자에게 교부하였으므로 유치권이 존재하지 않는다는 유치권 배제 신청서를 제출함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.04.17. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.05.21] 기타 서OOOOOOO 유치권신고 제출
[2025.06.20] 채권자 충OOOOOOOOO 유치권 권리배제 신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 11건 2,010,278,364원
774,640,858원 42%
4.6회

6개월 21건 1,386,784,559원
538,120,916원 49%
4.3회

12개월 38건 1,183,864,156원
590,729,728원 53%
3.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	청주지방법원 충주지원 / 2025 타경 545 (1)
소재지	충청북도 충주시 연수동 산24-22
종류/대상	토지(임야) / 토지지분매각
면 적	토지 1,699.4 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-01 (입찰 10일전)
감정가	1,190,648,000원
최저가	(100%) 1,190,648,000원
보증금	(10%) 119,064,800원
청구금액	489,507,561원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-12-01	1,190,648,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	연수동 산24-22	임야	319 (96.50평)
연수동 산24-45	임야	2088 (631.62평)
연수동 산24-21	임야	163 (49.31평)
연수동 산24-105	임야	411 (124.33평)
연수동 산24-102	임야	2447 (740.22평)
연수동 9-7	도로	190 (57.48평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/보전산지/버스정류장/간선도로 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 ""국립충주기상과학관"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 및 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 간선도로, 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임. 일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임. 일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지이며, 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지이나, 현황 인접토지(연수동 6-7번지 등 단독주택부지)의 부속토지(정원)로 이용중임. 일련번호 4 : 완경사의 사다리형 토지이며, 도로등으로 이용중임. 일련번호 5 : 급경사의 사다리형 토지이며, 자연림 및 일부 면적 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임. 일련번호 6 : 완경사의 사다리형 토지이며, 도로등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호 1 : 일련번호 2를 통하여 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함. 일련번호 2 : 본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함. 일련번호 3 : 일련번호 2를 통하여 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함. 일련번호 4 : 본건이 현황 도로로 이용중이며, 폭 약 8m 내외의 포장도로에 연계되어 있음. 일련번호 5 : 지적도상 맹지임. 일련번호 6 : 본건이 현황 도로로 이용중이며, 폭 약 8m 내외의 포장도로에 연계되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 3 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 5 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 6 : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1), 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 --. 7)공부와의 차이 --. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 1~3,5는 일부면적이 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지로서, 토목공사로 인한 경사 등 현황을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (신고번호 : 2022-허가민원과-신축신고-156) 다. 본건 토지 일련번호 2 남서측 지상에 후첨 ""지적도 및 사진용지""와 같이 이동이 가능한 컨테이너가 소재하며, 컨테이너에 ""유치권 행사중""이라는 표지판이 부착되어 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 본건 토지 일련번호 3은 인접토지(연수동 6-7번지 등 단독주택부지)의 부속토지(정원)로 이용중에 있으며, 일련번호 3 지상에는 인접토지 소유자의 조경수 및 벤치 등이 소재하오니, 지상 타인소유의 조경수 등으로 인하여 본건 토지의 사용·수익이 제한받는 경우의 감안단가를 ‘토지 감정평가명세표’ 비고란에 기재하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 본건 토지 일련번호 4는 등기사항전부증명서상 수인 공유 중 이양규 지분(1,163분의 411)만의 감정평가로서, 소유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 전체를 기준으로 감정평가하였으며, 지분비율에 의하여 면적사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(연수동 산24-19번지 등)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 사. 본건 토지 일련번호 5 지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 및 별도 가치가 없는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 아. 본건 토지상에 소재하는 옹벽은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 자. 임대관계는 미상임.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.05.21] 기타 서OOOOOOO 유치권신고 제출 [2025.06.20] 채권자 충OOOOOOOOO 유치권 권리배제 신청서 제출 일괄매각(공유자우선매수권 행사할 수 없음). 목록4는 지분 매각임. 목록1~3, 5는 일부 면적이 건축신고를 필하고 토목공사를 하다가 중단된 토지임. 목록3은 인접토지(연수동 6-7번지 등)의 부속토지(정원)로 이용중에 있으며, 지상에 소재하는 인접토지 소유자의 조경수 및 벤 치 등은 매각제외됨(조경수 등 소재로 인하여 제한 받은 가격은 금 44,173,000원임, 감정평가서 참조). 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(연수동 산24-19번지 등)를 지나가야하기 때문데 사용료 등이 발생할 수 있으니 확인 후 입찰요망. 목록5 지상의 수목은 토지에 포함하여 감정평가함. 목록2 남서측 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외되며 유치권 행사 중이라는 표지판 부착되어 있음. 목록4, 6 도로로 이용중임. 2025.05.21. 서영건설(주)로부터 충주시 연수동 산24-45외 4 단독주택부지 조성공사에 대한 공사대금[총공사대금:270,000,000 (부가세포함), 미지급공사대금:178,546,742원]에 대하여 유치권 신고가 있으나 성립은 불분명함, 이에 대하여 신청채권자 충주 중앙신용협동조합으로 부터 2025.06.20. 유치권자 서영건설(주)은 2023.04.12. 시공권(유치권) 포기 및 양도(현장명도) 각서를 신청채권자에게 교부하였으므로 유치권이 존재하지 않는다는 유치권 배제 신청서를 제출함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.04.17. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.05.21] 기타 서OOOOOOO 유치권신고 제출 [2025.06.20] 채권자 충OOOOOOOOO 유치권 권리배제 신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	11건	2,010,278,364원 774,640,858원	42% 4.6회
6개월	21건	1,386,784,559원 538,120,916원	49% 4.3회
12개월	38건	1,183,864,156원 590,729,728원	53% 3.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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