법원경매 2024타경5541 | 장흥군 부산면 금자리 공장

☎ 010-2371-3237

사건번호 광주지방법원 장흥지원 / 2024 타경 5541 (1)

소재지 전라남도 장흥군 부산면 금자리

종류/대상 공장 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 1,000.0 평 / 건물 509.3 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-01 (입찰 14일전)

감정가 2,131,496,940원

최저가 (100%) 2,131,496,940원

보증금 (10%) 213,149,694원

청구금액 1,414,836,587원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-12-01 2,131,496,940

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
금자리 1160-9 공장용지 3305.7
(999.97평)

건물
금자리 1160-9 단층공장 일반철골구조 990.91
(299.75평)

금자리 1160-9 1층 사무실 일반철골구조 162
(49.01평)

금자리 1160-9 2층 사무실 일반철골구조 210.6
(63.71평)

제시외건물
금자리 1160-9 기계기구(수전설비) -
(0.00평)

금자리 1160-9 건조장 320
(96.80평)

1) 위치/계획관리지역/제2종지구단위계획구역/농업보호구역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 "장흥농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.
2)교통상황 본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 세장형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 남독측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역(2014-01-22), 제2종지구단위계획구역(2014-01-22), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-01-22)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-01-22)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-10-20)<농지법>, 농공단지(2014-01-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.
6)제시목록 외의 물건 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.
7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상입니다.
1)건물의 구조 기호 1-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다.
기호 3-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다.
2)이용상태 기호 1-가) 공장으로 이용중입니다.
기호 3-가) 1층은 사무실, 2층은 기숙사로 이용중입니다.
3)설비내역 기호 3-가) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.
5)공부와의 차이 기호 3-가) 건물은 등기사항전부증명서상 "공장"으로 등재되어 있으나, 현황 "사무실 및 기숙사"로 이용중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-06-14]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2020년12월15일 소유권
말소

2 2021년12월28일 근저당권
1,200,000,000원 말소기준

3 2021년12월28일 지상권
말소

4 2022년12월15일 약정/금지사항/환매특약
말소

5 2023년3월24일 근저당권
900,000,000원 말소

6 2023년10월30일 가압류
2,520,000원 말소

7 2023년11월9일 (1)가압류
302,178,765원 말소

8 2023년11월9일 (2)가압류
106,651,227원 말소

9 2023년11월10일 압류
말소

10 2024년3월25일 임의경매
말소

11 2024년3월29일 가압류
106,893,600원 말소

12 2025년4월7일 압류
말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1
말소

2 2021년8월20일 소유권
말소

3 2021년12월28일 근저당권
1,200,000,000원 말소기준

4 2023년3월24일 근저당권
900,000,000원 말소

5 2023년10월30일 가압류
2,520,000원 말소

6 2023년11월9일 (1)가압류
302,178,765원 말소

7 2023년11월9일 (2)가압류
106,651,227원 말소

8 2023년11월10일 압류
말소

9 2024년3월25일 임의경매
말소

10 2024년3월29일 가압류
106,893,600원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물(철파이프조 비닐하우스 단층 건조장 320㎡, 감정가 55,360,000원) 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립할 여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2024.08.23] 유치권자 김OO 유치권행사신고서 제출
- 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함 - 목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외 - 2024.8.23.자 김재곤(주식회사 명성종합건설의 양수인)으로부터 본건 부동산에 대한 공사대금채권 217,000,000원을 위하여 본 건 부동산을 점유하고 있다는 유치권신고서가 제출되었으나, 채권자의 소제기로 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 확정 판결이 있음(광주고등 법원 2025나20901 유치권부존재확인) - 장흥군의 사실조회결과, 목록2 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수 받 았으므로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제 40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 한다 고 함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.12.28. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2024.08.23] 유치권자 김OO 유치권행사신고서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 609,738,114원
303,470,047원 60%
3.1회

6개월 8건 533,606,850원
265,612,541원 63%
2.9회

12개월 11건 433,541,503원
213,989,221원 60%
3.2회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	광주지방법원 장흥지원 / 2024 타경 5541 (1)
소재지	전라남도 장흥군 부산면 금자리
종류/대상	공장 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 1,000.0 평 / 건물 509.3 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-01 (입찰 14일전)
감정가	2,131,496,940원
최저가	(100%) 2,131,496,940원
보증금	(10%) 213,149,694원
청구금액	1,414,836,587원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-12-01	2,131,496,940

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	금자리 1160-9	공장용지	3305.7 (999.97평)
건물	금자리 1160-9	단층공장 일반철골구조	990.91 (299.75평)
금자리 1160-9	1층 사무실 일반철골구조	162 (49.01평)
금자리 1160-9	2층 사무실 일반철골구조	210.6 (63.71평)
제시외건물	금자리 1160-9	기계기구(수전설비)	- (0.00평)
금자리 1160-9	건조장	320 (96.80평)
1) 위치/계획관리지역/제2종지구단위계획구역/농업보호구역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 "장흥농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대로서 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 세장형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 남독측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역(2014-01-22), 제2종지구단위계획구역(2014-01-22), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-01-22)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-01-22)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-10-20)<농지법>, 농공단지(2014-01-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 1)건물의 구조 기호 1-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다. 기호 3-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다. 2)이용상태 기호 1-가) 공장으로 이용중입니다. 기호 3-가) 1층은 사무실, 2층은 기숙사로 이용중입니다. 3)설비내역 기호 3-가) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 기호 3-가) 건물은 등기사항전부증명서상 "공장"으로 등재되어 있으나, 현황 "사무실 및 기숙사"로 이용중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2020년12월15일	소유권		말소
2	2021년12월28일	근저당권	1,200,000,000원	말소기준
3	2021년12월28일	지상권		말소
4	2022년12월15일	약정/금지사항/환매특약		말소
5	2023년3월24일	근저당권	900,000,000원	말소
6	2023년10월30일	가압류	2,520,000원	말소
7	2023년11월9일	(1)가압류	302,178,765원	말소
8	2023년11월9일	(2)가압류	106,651,227원	말소
9	2023년11월10일	압류		말소
10	2024년3월25일	임의경매		말소
11	2024년3월29일	가압류	106,893,600원	말소
12	2025년4월7일	압류		말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1				말소
2	2021년8월20일	소유권		말소
3	2021년12월28일	근저당권	1,200,000,000원	말소기준
4	2023년3월24일	근저당권	900,000,000원	말소
5	2023년10월30일	가압류	2,520,000원	말소
6	2023년11월9일	(1)가압류	302,178,765원	말소
7	2023년11월9일	(2)가압류	106,651,227원	말소
8	2023년11월10일	압류		말소
9	2024년3월25일	임의경매		말소
10	2024년3월29일	가압류	106,893,600원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물(철파이프조 비닐하우스 단층 건조장 320㎡, 감정가 55,360,000원) 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립할 여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2024.08.23] 유치권자 김OO 유치권행사신고서 제출 - 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함 - 목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외 - 2024.8.23.자 김재곤(주식회사 명성종합건설의 양수인)으로부터 본건 부동산에 대한 공사대금채권 217,000,000원을 위하여 본 건 부동산을 점유하고 있다는 유치권신고서가 제출되었으나, 채권자의 소제기로 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 확정 판결이 있음(광주고등 법원 2025나20901 유치권부존재확인) - 장흥군의 사실조회결과, 목록2 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수 받 았으므로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제 40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 한다 고 함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.12.28. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2024.08.23] 유치권자 김OO 유치권행사신고서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	609,738,114원 303,470,047원	60% 3.1회
6개월	8건	533,606,850원 265,612,541원	63% 2.9회
12개월	11건	433,541,503원 213,989,221원	60% 3.2회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
검색된 물건이 없습니다.

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