법원경매 2025타경10162 | 합천군 가야면 황산리 토지(임야)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 거창지원 / 2025 타경 10162 (1)

소재지 경상남도 합천군 가야면 황산리

종류/대상 토지(임야) / 토지지분매각

면 적 토지 1,193.7 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-09 (입찰 14일전)

감정가 84,000,000원

최저가 (70%) 58,800,000원

보증금 (10%) 5,880,000원

청구금액 37,425,489원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-11-21 84,000,000 유찰

2 2026-01-09 58,800,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
황산리 산11-20 임야 3946.25
(1,193.74평)

1) 위치/도시지역/농림지역/자연환경보전지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 이 건은 경상남도 합천군 가야면 황산리 소재 황산2구경로당 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태 및 농경지로 이용중입니다.
기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림, 주거용, 농경지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,3) 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2,4) 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있으며, 대상토지 일부는 도로로 이용중입니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 자연환경보전지역, 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(700))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법> 기호(2) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호(3) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 분묘 8기가 소재합니다.
기호(3) 지상에 분묘 1기가 소재합니다.
기호(4) 지상에 분묘 6기 및 제시외건물이 소재합니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-05-26]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

김석임 매화산로608-1
[월]년 200,000원

1976. 4. 23.

박은정 매화산로608

2019. 7. 11.

한차연 매화산로610-1

2012. 1. 31.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 - 토지 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명 - 토지 지상 제시외 건물의 매각제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 토지 지상 제시외 건물은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 토지 지상에 분묘(6기)가 존재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함)

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 2건 8,903,125원
4,978,000원 44%
5회

6개월 3건 14,834,417원
9,652,000원 53%
4회

12개월 6건 46,681,058원
19,154,000원 53%
4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경10162(2)
임야
2026-01-09 경상남도 합천군 가야면 황산리 산11-4 [분묘기지권] 51,580,500원
36,106,000원
유찰 / 1회

2025타경73(1)
임야
2026-01-09 경상남도 합천군 가야면 청현리 산79 [분묘기지권,농지취득자격증명] 1,411,387,900원
722,630,000원
유찰 / 3회

사건번호	창원지방법원 거창지원 / 2025 타경 10162 (1)
소재지	경상남도 합천군 가야면 황산리
종류/대상	토지(임야) / 토지지분매각
면 적	토지 1,193.7 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-09 (입찰 14일전)
감정가	84,000,000원
최저가	(70%) 58,800,000원
보증금	(10%) 5,880,000원
청구금액	37,425,489원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-11-21	84,000,000	유찰
2	2026-01-09	58,800,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	황산리 산11-20	임야	3946.25 (1,193.74평)
1) 위치/도시지역/농림지역/자연환경보전지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 이 건은 경상남도 합천군 가야면 황산리 소재 황산2구경로당 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태 및 농경지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림, 주거용, 농경지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,3) 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2,4) 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있으며, 대상토지 일부는 도로로 이용중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 자연환경보전지역, 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(700))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법> 기호(2) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호(3) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 분묘 8기가 소재합니다. 기호(3) 지상에 분묘 1기가 소재합니다. 기호(4) 지상에 분묘 6기 및 제시외건물이 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
김석임	매화산로608-1	[월]년 200,000원
1976. 4. 23.
박은정	매화산로608
2019. 7. 11.
한차연	매화산로610-1
2012. 1. 31.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	- 토지 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명 - 토지 지상 제시외 건물의 매각제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 토지 지상 제시외 건물은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 토지 지상에 분묘(6기)가 존재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함)


낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	2건	8,903,125원 4,978,000원	44% 5회
6개월	3건	14,834,417원 9,652,000원	53% 4회
12개월	6건	46,681,058원 19,154,000원	53% 4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경10162(2) 임야 2026-01-09	경상남도 합천군 가야면 황산리 산11-4 [분묘기지권]	51,580,500원 36,106,000원 유찰 / 1회
2025타경73(1) 임야 2026-01-09	경상남도 합천군 가야면 청현리 산79 [분묘기지권,농지취득자격증명]	1,411,387,900원 722,630,000원 유찰 / 3회

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