법원경매 2025타경10153 | 창원시 진해구 성내동 상가,사무실

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 / 2025 타경 10153 (1)

소재지 경상남도 창원시 진해구 성내동

종류/대상 상가,사무실 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 122.2 평 / 건물 64.5 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-01-28 (입찰 16일전)

감정가 497,673,240원

최저가 (49%) 243,859,000원

보증금 (10%) 24,385,900원

청구금액 89,115,684원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-11-18 497,673,000 유찰

2 2025-12-23 348,371,000 유찰

3 2026-01-28 243,859,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
성내동 422 대 404
(122.21평)

건물
성내동 422 단층 근린생활시설 경량철골구조 213.32
(64.53평)

제시외건물
성내동 422 작업실 50.3
(15.22평)

성내동 422 가추 21
(6.35평)

성내동 422 가추 25.9
(7.83평)

1) 위치/도시지역/일반상업지역/자연녹지지역/개발제한구역/판넬지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 (1)대상토지 일련번호(1)은 경상남도 창원시 진해구 성내동 소재 '웅천동 행정복지센터' 북 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. (2)대상토지 일련번호(3)는 경상남도 창원시 진해구 북부동 소재 '탑골마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 산간농경지대로서 농경지, 임야 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.
2)교통상황 대상토지 및 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 대상토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부 지로 이용중임. 일련번호(3): 대상토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 농경지(휴경지)로 이용중이며, 일부 는 현황 도로 및 선하지로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 대상토지는 북측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(3): 대상토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 대상토지 일부를 포함한 비포장 세 로와 접하고 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조 례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅천고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지 정 및 관리에 관한 특별조치법> 임. 6)제시목록 외의 물건 (1)대상 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법 으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인 하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 조경수는 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. (3)대상 토지 일련번호(3)은 휴경지 상태로서 지상에 자연생 수목이 다수 소재하나 별도의 경제적 가치는 희박한 것으로 판단되어 대상 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 대상 토지 일련번호(3)은 일부가 현황 '도로' 및 고압선 등이 통과하는 '선하 지'로서 지적도면에 의거 개략적인 면적을 산정하여 이를 감안하여 감정평가하 였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
1)건물의 구조 일련번호(2)는 경량철골구조 센드위치판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 사이딩판넬잇기마감 등. - 내벽 및 천정: 실내인테리어마감 등. - 바닥: 타일붙임 등. - 창호: 샷시창구조임.
2)이용상태 일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임.
3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조.
5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-04-14]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

농업회사법인발효순이(주),서정임 1층일부 1억원
[월]없음

2015.10.06
미상 2015.09.25~ 현재

읍성축제위원회 1층일부 없음
[월]10만원

미상
미상 2023.08월경~ 현재

이지예 1층일부 없음
[월]5만원

2020.03.11
미상 2020.03.02~ 현재

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년1월12일 소유권
말소

2 2019년7월24일 근저당권
360,000,000원 말소기준

3 2024년9월11일 가압류
15,433,422원 말소

4 2024년9월20일 가압류
86,019,208원 말소

5 2024년11월20일 가압류
10,014,327원 말소

6 2025년1월8일 강제경매
말소

7 2025년2월6일 가압류
35,386,738원 말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년10월21일 소유권
말소

2 2019년7월24일 근저당권
360,000,000원 말소기준

3 2024년9월11일 가압류
15,433,422원 말소

4 2024년9월20일 가압류
86,019,208원 말소

5 2024년11월20일 가압류
10,014,327원 말소

6 2025년1월8일 강제경매
말소

7 2025년2월6일 가압류
35,386,738원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.07.31] 채무자겸소유자 서OOO OOOOO OOO OOO 강제경매속행신청서 제출
일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수 함). 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2019.07.24. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 497,673,240원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 89,115,684원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 도시지역/상업지역/녹지지역/일반상업지역/자연녹지지역/개발제한구역/판넬지붕
1) 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.07.31] 채무자겸소유자 서OOO OOOOO OOO OOO 강제경매속행신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 9건 744,552,178원
466,149,001원 59%
3.6회

6개월 21건 696,427,124원
279,165,848원 37%
6.1회

12개월 29건 565,274,814원
220,824,752원 36%
6회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	창원지방법원 / 2025 타경 10153 (1)
소재지	경상남도 창원시 진해구 성내동
종류/대상	상가,사무실 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 122.2 평 / 건물 64.5 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-01-28 (입찰 16일전)
감정가	497,673,240원
최저가	(49%) 243,859,000원
보증금	(10%) 24,385,900원
청구금액	89,115,684원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-11-18	497,673,000	유찰
2	2025-12-23	348,371,000	유찰
3	2026-01-28	243,859,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	성내동 422	대	404 (122.21평)
건물	성내동 422	단층 근린생활시설 경량철골구조	213.32 (64.53평)
제시외건물	성내동 422	작업실	50.3 (15.22평)
성내동 422	가추	21 (6.35평)
성내동 422	가추	25.9 (7.83평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/자연녹지지역/개발제한구역/판넬지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 (1)대상토지 일련번호(1)은 경상남도 창원시 진해구 성내동 소재 '웅천동 행정복지센터' 북 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. (2)대상토지 일련번호(3)는 경상남도 창원시 진해구 북부동 소재 '탑골마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 산간농경지대로서 농경지, 임야 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 대상토지 및 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 대상토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부 지로 이용중임. 일련번호(3): 대상토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 농경지(휴경지)로 이용중이며, 일부 는 현황 도로 및 선하지로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1): 대상토지는 북측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(3): 대상토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 대상토지 일부를 포함한 비포장 세 로와 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조 례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅천고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지 정 및 관리에 관한 특별조치법> 임. 6)제시목록 외의 물건 (1)대상 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법 으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인 하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 조경수는 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. (3)대상 토지 일련번호(3)은 휴경지 상태로서 지상에 자연생 수목이 다수 소재하나 별도의 경제적 가치는 희박한 것으로 판단되어 대상 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 대상 토지 일련번호(3)은 일부가 현황 '도로' 및 고압선 등이 통과하는 '선하 지'로서 지적도면에 의거 개략적인 면적을 산정하여 이를 감안하여 감정평가하 였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 1)건물의 구조 일련번호(2)는 경량철골구조 센드위치판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 사이딩판넬잇기마감 등. - 내벽 및 천정: 실내인테리어마감 등. - 바닥: 타일붙임 등. - 창호: 샷시창구조임. 2)이용상태 일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임. 3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
농업회사법인발효순이(주),서정임	1층일부	1억원 [월]없음
2015.10.06 미상		2015.09.25~ 현재
읍성축제위원회	1층일부	없음 [월]10만원
미상 미상		2023.08월경~ 현재
이지예	1층일부	없음 [월]5만원
2020.03.11 미상		2020.03.02~ 현재

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년1월12일	소유권		말소
2	2019년7월24일	근저당권	360,000,000원	말소기준
3	2024년9월11일	가압류	15,433,422원	말소
4	2024년9월20일	가압류	86,019,208원	말소
5	2024년11월20일	가압류	10,014,327원	말소
6	2025년1월8일	강제경매		말소
7	2025년2월6일	가압류	35,386,738원	말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년10월21일	소유권		말소
2	2019년7월24일	근저당권	360,000,000원	말소기준
3	2024년9월11일	가압류	15,433,422원	말소
4	2024년9월20일	가압류	86,019,208원	말소
5	2024년11월20일	가압류	10,014,327원	말소
6	2025년1월8일	강제경매		말소
7	2025년2월6일	가압류	35,386,738원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.07.31] 채무자겸소유자 서OOO OOOOO OOO OOO 강제경매속행신청서 제출 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수 함). 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2019.07.24. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 497,673,240원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 89,115,684원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 도시지역/상업지역/녹지지역/일반상업지역/자연녹지지역/개발제한구역/판넬지붕 1) 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.07.31] 채무자겸소유자 서OOO OOOOO OOO OOO 강제경매속행신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	9건	744,552,178원 466,149,001원	59% 3.6회
6개월	21건	696,427,124원 279,165,848원	37% 6.1회
12개월	29건	565,274,814원 220,824,752원	36% 6회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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