법원경매 2024타경109779 | 울주군 범서읍 사연리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2024 타경 109779 (1)

소재지 울산광역시 울주군 범서읍 사연리

종류/대상 토지(전) / 토지지분매각

면 적 토지 232.6 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-10 (입찰 26일전)

감정가 103,046,000원

최저가 (70%) 72,132,000원

보증금 (10%) 7,213,200원

청구금액 5,215,454원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-11-05 103,046,000 유찰

2 2025-12-10 72,132,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
사연리 5 전 769
(232.62평)

1) 위치/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 "못안골저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량 출입 불가능하며, 농경지로서 일반적인 교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 가격시점 현재 휴경지 상태이며, 본건 일부가 골짜기 임.
4)인접 도로상태 지적도 상 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.-2026.5.31.(5년)), 영농여건불리농지 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외 건물의 구조, 규모, 현황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용, 수익에 미치는 영향 거의 없겠음.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 미상임.
나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-09-19]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2024년6월20일 강제경매
말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 제시외 건물 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 지분매각. 제시외 건물(농막 조적조 스레트 및 강철지붕 단층 24.5㎡) 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 2. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4. 본건은 부정형 토지로서 잡초 등이 무성한 휴경지 상태이며, 본건 일부가 움푹패인 골짜기 형태인바 강수량에 따라 수위가 달라질 수 있어 이를 반영하여 평가하였음 5. 본건까지 차량 출입 불가능하며, 지적도상 맹지임 6. 인접 토지와 지적경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 103,046,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,215,454원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 18건 239,262,944원
71,965,106원 32%
3.7회

6개월 37건 293,718,664원
96,346,211원 34%
3.5회

12개월 73건 328,539,756원
115,486,216원 39%
3.2회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경112768(1)
전
2025-11-26 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2 [농지취득자격증명] 44,477,000원
15,256,000원
유찰 / 3회

2024타경104002(1)
전
2025-10-22 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-8 [농지취득자격증명] 1,037,794,000원
508,519,000원
변경 / 2회

사건번호	울산지방법원 / 2024 타경 109779 (1)
소재지	울산광역시 울주군 범서읍 사연리
종류/대상	토지(전) / 토지지분매각
면 적	토지 232.6 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-10 (입찰 26일전)
감정가	103,046,000원
최저가	(70%) 72,132,000원
보증금	(10%) 7,213,200원
청구금액	5,215,454원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-11-05	103,046,000	유찰
2	2025-12-10	72,132,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	사연리 5	전	769 (232.62평)
1) 위치/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 "못안골저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 불가능하며, 농경지로서 일반적인 교통사정은 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 가격시점 현재 휴경지 상태이며, 본건 일부가 골짜기 임. 4)인접 도로상태 지적도 상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.-2026.5.31.(5년)), 영농여건불리농지 임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외 건물의 구조, 규모, 현황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용, 수익에 미치는 영향 거의 없겠음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2024년6월20일	강제경매		말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	제시외 건물 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 지분매각. 제시외 건물(농막 조적조 스레트 및 강철지붕 단층 24.5㎡) 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 2. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4. 본건은 부정형 토지로서 잡초 등이 무성한 휴경지 상태이며, 본건 일부가 움푹패인 골짜기 형태인바 강수량에 따라 수위가 달라질 수 있어 이를 반영하여 평가하였음 5. 본건까지 차량 출입 불가능하며, 지적도상 맹지임 6. 인접 토지와 지적경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함


낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 103,046,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,215,454원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	18건	239,262,944원 71,965,106원	32% 3.7회
6개월	37건	293,718,664원 96,346,211원	34% 3.5회
12개월	73건	328,539,756원 115,486,216원	39% 3.2회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경112768(1) 전 2025-11-26	울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2 [농지취득자격증명]	44,477,000원 15,256,000원 유찰 / 3회
2024타경104002(1) 전 2025-10-22	울산광역시 울주군 범서읍 척과리 749-8 [농지취득자격증명]	1,037,794,000원 508,519,000원 변경 / 2회

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