법원경매 2024타경12561 | 서귀포시 표선면 가시리 토지(과수원)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2024 타경 12561 (2)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리

종류/대상 토지(과수원) / 토지매각

면 적 토지 3,723.5 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-11-25 (입찰 18일전)

감정가 638,700,000원

최저가 (70%) 447,090,000원

보증금 (10%) 44,709,000원

청구금액 490,781,965원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-10-21 638,700,000 유찰

2 2025-11-25 447,090,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
가시리 3383 과수원 11509
(3,481.47평)

가시리 3388 전 800
(242.00평)

1) 위치/보전관리지역/계획관리지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 기호(1-4)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 "병곳오름" 남동측에 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 임야 및 단독주택 등이 혼재함.
2)교통상황 기호(1-4) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 북측 근거리에 지방도(1119번)이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 부정형의 완경사지로서, "전"으로 이용중임.
기호(2)는 부정형의 완경사지로서, "전기타" 상태임.
기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전기타" 상태임.
기호(4)는 부정형의 완경사지로서, "전 및 일부 자연림"임.
4)인접 도로상태 기호(1) 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
기호(2) 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3) 지적도상 북측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접하고 있으나 인접지 기호(2)를 경유하여 출입가능함.
기호(4) 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
6)제시목록 외의 물건 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(2) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ,ㅇ,ㅈ), 기호(2) 및 3385번지 지상에 제시외건물(ㄴ), 기호(2) 및 3377번지 지상에 제시외건물(ㄷ,ㅅ), 기호(2) 및 3382번지 지상에 제시외건물(ㄹ) 및 기호(3) 지상에 제시외건물(ㅊ-ㅌ)이 소재함.
7)공부와의 차이 기호(2)는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "전기타"임.
기호(3)은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "전기타"임.
기호(4)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "전 및 자연림"임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 미상임.
2) 기타 - 기호(2) 지상에 이동가능한 철재컨테이너 3동이 소재함.
- 기호(2,3) 지상에 콘크리트 마당이 소재함 - 기호(2) 지상 제시외건물(ㅈ) 비닐하우스내에 과수목이 소재함. - 기호(1-4) 지상에 수목이 소재함.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2020년1월20일 소유권
말소

2 2020년8월26일 근저당권
576,000,000원 말소기준

3 2020년8월26일 지상권
말소

4 2023년5월18일 압류
말소

5 2023년8월8일 압류
말소

6 2024년10월16일 (1)가압류
344,542,946원 말소

7 2024년10월16일 (2)가압류
151,618,767원 말소

8 2024년10월28일 가압류
45,788,748원 말소

9 2024년10월29일 가압류
50,000,000원 말소

10 2024년11월6일 (1)가압류
604,271,584원 말소

11 2024년11월6일 (2)가압류
474,484,727원 말소

12 2024년11월11일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 과수목포함 평가 - 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발 급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 지상 제시외 건물(창고, 축사, 비닐하우스 등) 및 이동 가능한 철재컨테이너 매각 제외 - 경매신청권자(주식회사 제주은행)와 소유자간에 작성된 본 건 지상에 물건 및 부합물(제시외 건물 포함)에 대하여 담보권 실 행으로 인하여 철거하여도 이의가 없으며 철거에 소요되는 비용은 전액 소유자가 부담한다는 확약서를 신청채권자가 경매신 청시 제출함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.08.26.근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 3건 2,904,724,667원
1,906,033,333원 51%
2.3회

6개월 3건 2,904,724,667원
1,906,033,333원 51%
2.3회

12개월 3건 2,904,724,667원
1,906,033,333원 51%
2.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경12554(3)
과수원
2025-11-18 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 352-1 [농지취득자격증명] 550,308,000원
269,651,000원
유찰 / 2회

2024타경12554(2)
과수원
2025-11-18 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 1666 [농지취득자격증명] 269,794,000원
132,199,000원
유찰 / 2회

2024타경23875(1)
과수원
2025-09-16 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1834-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 382,320,000원
91,795,000원
변경 / 4회

사건번호	제주지방법원 / 2024 타경 12561 (2)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리
종류/대상	토지(과수원) / 토지매각
면 적	토지 3,723.5 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-11-25 (입찰 18일전)
감정가	638,700,000원
최저가	(70%) 447,090,000원
보증금	(10%) 44,709,000원
청구금액	490,781,965원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-10-21	638,700,000	유찰
2	2025-11-25	447,090,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	가시리 3383	과수원	11509 (3,481.47평)
가시리 3388	전	800 (242.00평)
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 기호(1-4)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 "병곳오름" 남동측에 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 임야 및 단독주택 등이 혼재함. 2)교통상황 기호(1-4) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 북측 근거리에 지방도(1119번)이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1)은 부정형의 완경사지로서, "전"으로 이용중임. 기호(2)는 부정형의 완경사지로서, "전기타" 상태임. 기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전기타" 상태임. 기호(4)는 부정형의 완경사지로서, "전 및 일부 자연림"임. 4)인접 도로상태 기호(1) 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) 지적도상 북측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접하고 있으나 인접지 기호(2)를 경유하여 출입가능함. 기호(4) 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 6)제시목록 외의 물건 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(2) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ,ㅇ,ㅈ), 기호(2) 및 3385번지 지상에 제시외건물(ㄴ), 기호(2) 및 3377번지 지상에 제시외건물(ㄷ,ㅅ), 기호(2) 및 3382번지 지상에 제시외건물(ㄹ) 및 기호(3) 지상에 제시외건물(ㅊ-ㅌ)이 소재함. 7)공부와의 차이 기호(2)는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "전기타"임. 기호(3)은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "전기타"임. 기호(4)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "전 및 자연림"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 기호(2) 지상에 이동가능한 철재컨테이너 3동이 소재함. - 기호(2,3) 지상에 콘크리트 마당이 소재함 - 기호(2) 지상 제시외건물(ㅈ) 비닐하우스내에 과수목이 소재함. - 기호(1-4) 지상에 수목이 소재함.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2020년1월20일	소유권		말소
2	2020년8월26일	근저당권	576,000,000원	말소기준
3	2020년8월26일	지상권		말소
4	2023년5월18일	압류		말소
5	2023년8월8일	압류		말소
6	2024년10월16일	(1)가압류	344,542,946원	말소
7	2024년10월16일	(2)가압류	151,618,767원	말소
8	2024년10월28일	가압류	45,788,748원	말소
9	2024년10월29일	가압류	50,000,000원	말소
10	2024년11월6일	(1)가압류	604,271,584원	말소
11	2024년11월6일	(2)가압류	474,484,727원	말소
12	2024년11월11일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 과수목포함 평가 - 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발 급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 지상 제시외 건물(창고, 축사, 비닐하우스 등) 및 이동 가능한 철재컨테이너 매각 제외 - 경매신청권자(주식회사 제주은행)와 소유자간에 작성된 본 건 지상에 물건 및 부합물(제시외 건물 포함)에 대하여 담보권 실 행으로 인하여 철거하여도 이의가 없으며 철거에 소요되는 비용은 전액 소유자가 부담한다는 확약서를 신청채권자가 경매신 청시 제출함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.08.26.근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	3건	2,904,724,667원 1,906,033,333원	51% 2.3회
6개월	3건	2,904,724,667원 1,906,033,333원	51% 2.3회
12개월	3건	2,904,724,667원 1,906,033,333원	51% 2.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경12554(3) 과수원 2025-11-18	제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 352-1 [농지취득자격증명]	550,308,000원 269,651,000원 유찰 / 2회
2024타경12554(2) 과수원 2025-11-18	제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 1666 [농지취득자격증명]	269,794,000원 132,199,000원 유찰 / 2회
2024타경23875(1) 과수원 2025-09-16	제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1834-2 [농지취득자격증명,법정지상권]	382,320,000원 91,795,000원 변경 / 4회

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