법원경매 2024타경6723 | 사천시 서포면 비토리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 6723 (1)

소재지 경상남도 사천시 서포면 비토리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 3,223.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-10-20 ()

감정가 1,564,874,000원

최저가 (100%) 1,564,874,000원

보증금 (10%) 156,487,400원

청구금액 1,173,688,634원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2025-10-20 1,564,874,000 변경

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
비토리 119-78 답 949
(287.07평)

비토리 119-105 답 6618
(2,001.95평)

비토리 119-126 답 1273
(385.08평)

비토리 119-143 답 1187
(359.07평)

비토리 119-222 답 628
(189.97평)

1) 위치/자연환경보전지역/생산관리지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건 토지들은 경상남도 사천시 서포면 비토리 소재 "비토마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경지대 및 해안취락, 관광지 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건 및 인접토지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 일부 구거로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 상태임.(일부 제외)
기호(3)-(4) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 상태임.
기호(5) : 부정형의 평지로, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 토지의 진입로로 사용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 지적도상 맹지임.
기호(2)-(4) : 노폭 약 6미터의 진입도로(기호(5))를 통해 진입이 가능함.
기호(5) : 노폭 약 6미터의 진입도로로 이용중임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(3) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-61호)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-61호)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>.
6)제시목록 외의 물건 기호(3) 토지상에 이동이 가능한 컨테이너 1동이 소재하며, 평가에서는 제외하였음.
7)공부와의 차이 의뢰목록상 지목이 "답"이나, 기호(2)-(5) 토지는 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업 승인을 득하여 토목공사가 상당부분 진행되어 있음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-03-12]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2021년8월18일 소유권
말소

2 2023년9월26일 근저당권
1,508,000,000원 말소기준

3 2023년10월13일 근저당권
600,000,000원 말소

4 2024년8월22일 가압류
10,000,000원 말소

5 2024년12월23일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.06.24] 유치권자 주OOO OOOOOO 유치권권리신고 제출
[2025.07.22] 유치권자 주OOO OOOOOO 보정서 제출
[2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 허위 유치권 배제신청서 제출
[2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 매각기일연기신청 제출
-일괄매각. -목록[1~5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함), 2025. 1. 23.자 사천시 서 포면 사실조회 회신서 참조. -주식회사 태형종합건설로부터 공사대금 금 59,200,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함. -목록[1] 일부 현황 ‘구거’로 이용중이며, 이를 감안하여 평가함. -목록[2~5] 감정서에 의하면 사천시로부터 4필지 일단의 농어촌관광휴양지(관공농원) 개발사업승인을 받아 토목공사가 진행중 인 상태로 조사됨, 목록[2]는 두 개 용도지역(자연환경보전지역, 생산관리지역)에 걸치며, 생산관리지역 일부와 자연환경조전지 역 대부분은 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 득하지 않았지만 인접토지와 등고평탄하게 조성되어 있는 상태임, 관 계 행정기관 확인요함. -목록[1~4] 부동산현황보고서에 의하면 평탄화작업 되어있음. -목록[3] 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각에서 제외함. -목록[5] 일부 접도구역에 저촉됨, 지목은 답이나 현황 ‘도로’로 이용중임. -목록[1] 지적도상 맹지임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.09.26.[근저당권] 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
   [2025.06.24] 유치권자 주OOO OOOOOO 유치권권리신고 제출
   [2025.07.22] 유치권자 주OOO OOOOOO 보정서 제출
   [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 허위 유치권 배제신청서 제출
   [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 매각기일연기신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 174,638,743원
59,461,429원 33%
5.4회

6개월 16건 213,024,994원
82,589,981원 36%
5.3회

12개월 36건 218,213,469원
107,865,706원 41%
4.9회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (6건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경5768(1)
답
2025-11-03 경상남도 사천시 서포면 구랑리 197-1 [농지취득자격증명] 221,501,600원
177,201,000원
변경 / 1회

2024타경39488(1)
답
2025-12-01 경상남도 사천시 서포면 구평리 1254-2 [농지취득자격증명] 63,837,000원
40,856,000원
유찰 / 2회

2024타경38003(2)
답
2025-11-17 경상남도 사천시 서포면 다평리 369 [농지취득자격증명,법정지상권] 45,000,000원
28,800,000원
유찰 / 2회

2024타경5126(1)
답
2025-11-17 경상남도 사천시 서포면 외구리 244 [분묘기지권,농지취득자격증명] 38,038,000원
24,344,000원
유찰 / 2회

2024타경6198(1)
답
2025-12-01 경상남도 사천시 서포면 구랑리 753 [농지취득자격증명] 99,096,000원
50,738,000원
유찰 / 3회

2024타경3342(1)
답
2025-11-10 경상남도 사천시 서포면 구랑리 388-5 [농지취득자격증명] 52,845,000원
11,083,000원
유찰 / 7회

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 6723 (1)
소재지	경상남도 사천시 서포면 비토리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 3,223.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-10-20 ()
감정가	1,564,874,000원
최저가	(100%) 1,564,874,000원
보증금	(10%) 156,487,400원
청구금액	1,173,688,634원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2025-10-20	1,564,874,000	변경

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	비토리 119-78	답	949 (287.07평)
비토리 119-105	답	6618 (2,001.95평)
비토리 119-126	답	1273 (385.08평)
비토리 119-143	답	1187 (359.07평)
비토리 119-222	답	628 (189.97평)
1) 위치/자연환경보전지역/생산관리지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건 토지들은 경상남도 사천시 서포면 비토리 소재 "비토마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경지대 및 해안취락, 관광지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 및 인접토지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지방도가 지나고 있어 제반 교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 일부 구거로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 상태임.(일부 제외) 기호(3)-(4) : 부정형의 평지로 조성되어 있으며, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 상태임. 기호(5) : 부정형의 평지로, 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 받은 토지의 진입로로 사용중임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2)-(4) : 노폭 약 6미터의 진입도로(기호(5))를 통해 진입이 가능함. 기호(5) : 노폭 약 6미터의 진입도로로 이용중임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-61호)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(5) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-61호)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(3) 토지상에 이동이 가능한 컨테이너 1동이 소재하며, 평가에서는 제외하였음. 7)공부와의 차이 의뢰목록상 지목이 "답"이나, 기호(2)-(5) 토지는 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업 승인을 득하여 토목공사가 상당부분 진행되어 있음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2021년8월18일	소유권		말소
2	2023년9월26일	근저당권	1,508,000,000원	말소기준
3	2023년10월13일	근저당권	600,000,000원	말소
4	2024년8월22일	가압류	10,000,000원	말소
5	2024년12월23일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.06.24] 유치권자 주OOO OOOOOO 유치권권리신고 제출 [2025.07.22] 유치권자 주OOO OOOOOO 보정서 제출 [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 허위 유치권 배제신청서 제출 [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 매각기일연기신청 제출 -일괄매각. -목록[1~5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함), 2025. 1. 23.자 사천시 서 포면 사실조회 회신서 참조. -주식회사 태형종합건설로부터 공사대금 금 59,200,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함. -목록[1] 일부 현황 ‘구거’로 이용중이며, 이를 감안하여 평가함. -목록[2~5] 감정서에 의하면 사천시로부터 4필지 일단의 농어촌관광휴양지(관공농원) 개발사업승인을 받아 토목공사가 진행중 인 상태로 조사됨, 목록[2]는 두 개 용도지역(자연환경보전지역, 생산관리지역)에 걸치며, 생산관리지역 일부와 자연환경조전지 역 대부분은 농어촌관광휴양지(관광농원) 개발사업승인을 득하지 않았지만 인접토지와 등고평탄하게 조성되어 있는 상태임, 관 계 행정기관 확인요함. -목록[1~4] 부동산현황보고서에 의하면 평탄화작업 되어있음. -목록[3] 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각에서 제외함. -목록[5] 일부 접도구역에 저촉됨, 지목은 답이나 현황 ‘도로’로 이용중임. -목록[1] 지적도상 맹지임.


경매 진행상태는 변경입니다. 변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다. 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.09.26.[근저당권] 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.06.24] 유치권자 주OOO OOOOOO 유치권권리신고 제출 [2025.07.22] 유치권자 주OOO OOOOOO 보정서 제출 [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 허위 유치권 배제신청서 제출 [2025.10.02] 채권자 사OOOOOOO 매각기일연기신청 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	174,638,743원 59,461,429원	33% 5.4회
6개월	16건	213,024,994원 82,589,981원	36% 5.3회
12개월	36건	218,213,469원 107,865,706원	41% 4.9회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경5768(1) 답 2025-11-03	경상남도 사천시 서포면 구랑리 197-1 [농지취득자격증명]	221,501,600원 177,201,000원 변경 / 1회
2024타경39488(1) 답 2025-12-01	경상남도 사천시 서포면 구평리 1254-2 [농지취득자격증명]	63,837,000원 40,856,000원 유찰 / 2회
2024타경38003(2) 답 2025-11-17	경상남도 사천시 서포면 다평리 369 [농지취득자격증명,법정지상권]	45,000,000원 28,800,000원 유찰 / 2회
2024타경5126(1) 답 2025-11-17	경상남도 사천시 서포면 외구리 244 [분묘기지권,농지취득자격증명]	38,038,000원 24,344,000원 유찰 / 2회
2024타경6198(1) 답 2025-12-01	경상남도 사천시 서포면 구랑리 753 [농지취득자격증명]	99,096,000원 50,738,000원 유찰 / 3회
2024타경3342(1) 답 2025-11-10	경상남도 사천시 서포면 구랑리 388-5 [농지취득자격증명]	52,845,000원 11,083,000원 유찰 / 7회

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