법원경매 2025타경10009 | 구로구 고척동 241-22 토지(대지)

☎ 010-2371-3237

사건번호 서울남부지방법원 / 2025 타경 10009 (1)

소재지 서울특별시 구로구 고척동 241-22

종류/대상 토지(대지) / 토지매각

면 적 토지 151.9 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-05-19 (입찰 42일전)

감정가 2,228,880,000원

최저가 (80%) 1,783,104,000원

보증금 (10%) 178,310,400원

청구금액 23,013,370원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-10-14 2,228,880,000 유찰

2025-11-13 1,783,104,000 변경

2 2026-05-19 1,783,104,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
고척동 241-22 대 502
(151.86평)

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-09-08]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

김단 미상 미상
[월]미상

2022.11.23.(전입세대확인서)
미상 미상

임현 미상 미상
[월]미상

2022.05.11.(전입세대확인서)
미상 미상

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2023년12월7일 소유권
말소

2 2025년5월29일 강제경매
말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 토지 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 매각대상 토지 위에 제시외 건물(등기기록상 다수의 일반건물 및 대지권 미등기인 집합건물)이 존재하나 매각에서 제외함 현황조사서에 따르면 - 이 사건 토지상에는 건물(서울 구로구 고척로33라길 13)이 존재하고 있음. 위 건물은 ‘두 개의 동‘이 있었으나 공사 중 중단 된 상태로 보임. - 건물 입구는 쇠줄이 쳐 있었고, 고리로 잠겨 있었음. 공동 출입문 입구는 닫혀 있어서 출입이 불가능하였음. 공동 출입문에 는 `수도요금 체납에 따른 단수 예고장`이 붙어 있었고, 우편함에는 수도요금청구서가 가득 들어 있었음. - 건물 외부 바닥에는 `유치권 행사 중`이라는 간판이 떨어져 있는 것으로 보아 그 성립여부는 불분명함.감정서에 따르면 - 본건 지상에 미준공된 소유자 미상의 제시외 건물[다세대주택:철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상6층 건 2개동 연 면적 약1,364㎡]을 2015년 12월에 관할구청 건축과로부터 적법한 절차를 거쳐 건축허가를 득하고 착공하였으나, 자금난 등 의 사정으로 내부공사가 중단되어 약5년 전부터 미완공된 상태로 있음. - 표시된 최저매각가격은 제시외 건물에 구애됨이 없이 토지를 평가한 금액이며, 제시외 건물로 인하여 제한받는 토지가액은 1,560,216,000원임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2025.05.29.강제경매개시 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 2,228,880,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 23,013,370원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 0건 0원
0원 0%
0회

6개월 3건 407,015,533원
185,395,000원 41%
4.3회

12개월 4건 310,581,650원
143,043,750원 49%
3.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

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사건번호	서울남부지방법원 / 2025 타경 10009 (1)
소재지	서울특별시 구로구 고척동 241-22
종류/대상	토지(대지) / 토지매각
면 적	토지 151.9 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-05-19 (입찰 42일전)
감정가	2,228,880,000원
최저가	(80%) 1,783,104,000원
보증금	(10%) 178,310,400원
청구금액	23,013,370원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-10-14	2,228,880,000	유찰
	2025-11-13	1,783,104,000	변경
2	2026-05-19	1,783,104,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	고척동 241-22	대	502 (151.86평)

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
김단	미상	미상 [월]미상
2022.11.23.(전입세대확인서) 미상		미상
임현	미상	미상 [월]미상
2022.05.11.(전입세대확인서) 미상		미상

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2023년12월7일	소유권		말소
2	2025년5월29일	강제경매		말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	토지 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	매각대상 토지 위에 제시외 건물(등기기록상 다수의 일반건물 및 대지권 미등기인 집합건물)이 존재하나 매각에서 제외함 현황조사서에 따르면 - 이 사건 토지상에는 건물(서울 구로구 고척로33라길 13)이 존재하고 있음. 위 건물은 ‘두 개의 동‘이 있었으나 공사 중 중단 된 상태로 보임. - 건물 입구는 쇠줄이 쳐 있었고, 고리로 잠겨 있었음. 공동 출입문 입구는 닫혀 있어서 출입이 불가능하였음. 공동 출입문에 는 `수도요금 체납에 따른 단수 예고장`이 붙어 있었고, 우편함에는 수도요금청구서가 가득 들어 있었음. - 건물 외부 바닥에는 `유치권 행사 중`이라는 간판이 떨어져 있는 것으로 보아 그 성립여부는 불분명함.감정서에 따르면 - 본건 지상에 미준공된 소유자 미상의 제시외 건물[다세대주택:철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상6층 건 2개동 연 면적 약1,364㎡]을 2015년 12월에 관할구청 건축과로부터 적법한 절차를 거쳐 건축허가를 득하고 착공하였으나, 자금난 등 의 사정으로 내부공사가 중단되어 약5년 전부터 미완공된 상태로 있음. - 표시된 최저매각가격은 제시외 건물에 구애됨이 없이 토지를 평가한 금액이며, 제시외 건물로 인하여 제한받는 토지가액은 1,560,216,000원임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2025.05.29.강제경매개시 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 대지권이 미등기된 물건입니다. 집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 2,228,880,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 23,013,370원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	3건	407,015,533원 185,395,000원	41% 4.3회
12개월	4건	310,581,650원 143,043,750원	49% 3.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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