법원경매 2025타경7525 | 서귀포시 하효동 786 토지(과수원)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2025 타경 7525 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 하효동 786

종류/대상 토지(과수원) / 토지매각

면 적 토지 870.0 평 / 건물 19.7 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-11-25 (입찰 16일전)

감정가 497,576,000원

최저가 (70%) 348,303,000원

보증금 (10%) 34,830,300원

청구금액 646,078,165원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-09-09 497,576,000 유찰

2025-10-21 348,303,000 변경

2 2025-10-21 497,576,000 유찰

3 2025-11-25 348,303,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
하효동 786 과수원 2876
(869.99평)

제시외건물
하효동 786 비닐하우스 2300
(695.75평)

하효동 786 창고 15
(4.54평)

하효동 786 창고 50
(15.13평)

하효동 786 저수조및약품저장조
㎡

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-05-19]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2003년3월20일 소유권
말소

2 2019년9월30일 근저당권
240,000,000원 말소기준

3 2019년12월20일 근저당권
360,000,000원 말소

4 2020년12월18일 근저당권
100,000,000원 말소

5 2022년9월29일 압류
말소

6 2024년8월7일 압류
말소

7 2025년2월14일 임의경매
말소

8 2025년2월25일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 본건 매각에 포함하는 제시외 건물(잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물) 일부가 소재하는 것으로 조사된 인접지(하효동 785) 토지에 대하여 본건 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심 의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행 정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 공부상 지목이 ‘과수원’’이고 그 지상에 설치된 비닐하우스 내부에 감귤과수목이 식재된 과수원으로 이용 중임 - 지상에 식재된 감귤과수목은 토지에 포함하여 평가함 - 제시외 건물 및 구조물 (ㄴ), (ㄷ), (ㅂ)은 인접지(하효동 785)와 경계상에 소재함 - 제시외(1-2 내지 1-4) 건물 (ㄴ) 파이프조 비닐위차광막지붕 단층 창고 15㎡, (ㄷ) 잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물 (ㅂ) 잡석조 및 시멘트벽돌조 저수조 및 약품저장조 1식 각 해당 부분은 매각에 포함함 - 제시외 (ㄱ) 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 2,300㎡ 부분은 매각에서 제외함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2019. 9. 30. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항 없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 54건 1,003,797,661원
484,176,972원 47%
2.9회

6개월 88건 1,013,754,416원
520,077,358원 49%
3회

12개월 173건 899,955,651원
430,692,576원 48%
2.9회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	제주지방법원 / 2025 타경 7525 (1)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 하효동 786
종류/대상	토지(과수원) / 토지매각
면 적	토지 870.0 평 / 건물 19.7 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-11-25 (입찰 16일전)
감정가	497,576,000원
최저가	(70%) 348,303,000원
보증금	(10%) 34,830,300원
청구금액	646,078,165원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-09-09	497,576,000	유찰
	2025-10-21	348,303,000	변경
2	2025-10-21	497,576,000	유찰
3	2025-11-25	348,303,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	하효동 786	과수원	2876 (869.99평)
제시외건물	하효동 786	비닐하우스	2300 (695.75평)
하효동 786	창고	15 (4.54평)
하효동 786	창고	50 (15.13평)
하효동 786	저수조및약품저장조	㎡

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2003년3월20일	소유권		말소
2	2019년9월30일	근저당권	240,000,000원	말소기준
3	2019년12월20일	근저당권	360,000,000원	말소
4	2020년12월18일	근저당권	100,000,000원	말소
5	2022년9월29일	압류		말소
6	2024년8월7일	압류		말소
7	2025년2월14일	임의경매		말소
8	2025년2월25일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	본건 매각에 포함하는 제시외 건물(잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물) 일부가 소재하는 것으로 조사된 인접지(하효동 785) 토지에 대하여 본건 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심 의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행 정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 공부상 지목이 ‘과수원’’이고 그 지상에 설치된 비닐하우스 내부에 감귤과수목이 식재된 과수원으로 이용 중임 - 지상에 식재된 감귤과수목은 토지에 포함하여 평가함 - 제시외 건물 및 구조물 (ㄴ), (ㄷ), (ㅂ)은 인접지(하효동 785)와 경계상에 소재함 - 제시외(1-2 내지 1-4) 건물 (ㄴ) 파이프조 비닐위차광막지붕 단층 창고 15㎡, (ㄷ) 잡석조 슬레이트지붕 단층 창고 50㎡ 및 제시외 구조물 (ㅂ) 잡석조 및 시멘트벽돌조 저수조 및 약품저장조 1식 각 해당 부분은 매각에 포함함 - 제시외 (ㄱ) 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 2,300㎡ 부분은 매각에서 제외함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2019. 9. 30. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항 없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	54건	1,003,797,661원 484,176,972원	47% 2.9회
6개월	88건	1,013,754,416원 520,077,358원	49% 3회
12개월	173건	899,955,651원 430,692,576원	48% 2.9회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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