법원경매 2023타경109856 | 강서구 대저1동 305-4 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 부산지방법원 부산서부지원 / 2023 타경 109856 (1)

소재지 부산광역시 강서구 대저1동 305-4

종류/대상 토지(답) / 토지지분매각

면 적 토지 125.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-03 (입찰 11일전)

감정가 181,751,790원

최저가 (49%) 89,058,000원

보증금 (10%) 8,905,800원

청구금액 778,274,219원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-08-13 298,773,000 유찰

2025-09-17 209,141,000 변경

2 2025-09-17 181,751,790 유찰

3 2025-10-29 127,226,000 유찰

4 2025-12-03 89,058,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
대저1동 305-4 전 216.2353
(65.41평)

대저1동 305-5 전 28
(8.47평)

대저1동 309-1 전 100.3529
(30.36평)

대저1동 313-5 전 63.7647
(19.29평)

대저1동 325-1 전 0.8235
(0.25평)

대저1동 326-4 답 3.8824
(1.17평)

제시외건물
대저1동 305-4 제시외수목 및 조경석
㎡

대저1동 305-5 화장실 및 창고 1.53
(0.46평)

대저1동 309-1 차고 6.76
(2.04평)

1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역/시내버스정류장/차량접근 불가능/기와지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "대저수문생태공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답, 단독주택, 점포 및 중소규모의 공장(근린생활시설) 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 기호(1-3) 인근까지 및 기호(5-9)까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 기호(1,2,6,7,8,9): 전으로 이용중이며, 지상에 조경수 등 수목이 소재함.
- 기호(3)은 주거나지로 이용중이며, - 기호(5)는 주거기타건부지로 이용중임.
- 기호(6)은 전 및 일부 주거나지 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 기호(1,2,3)은 세로(불)로서 차량접근 불가능하고 남측으로 약 1.5 - 2미터 내외 폭의 도로를 통하여 접근가능함.
- 기호(5)는 서측으로 노폭 약 5-6미터 내외 기호(6,7,8,9)는 노폭 약 5 - 6미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1, 2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.
- 기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역 (강서)임.
- 기호(5): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역 (강서), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)임.
- 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서)임.
- 기호(7,8,9): 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.
6)제시목록 외의 물건 - 기호(1,2,5,6,7,8,9): 위 지상에 제시외 수목㉦ 이 소재함.
- 기호(2): 위 지상에 제시외건물㉠ 이 소재함.
- 기호(5): 위 지상에 제시외건물㉡ 일부가 소재함.
위 지상에 제시외건물㉢ 이 소재함(토지공유자중 2인 소유건물 - 감정평가제외).
위 지상에 제시외건물㉣ 이 소재함.
위 지상에 제시외건물㉤ 이 소재함(건물등기사항전부증명서상 매각지분 공유자 김정옥 17분의 2)
- 기호(6): 위 지상에 제시외물건㉥ 이 소재함.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대사항 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.
1)건물의 구조 기호(4): 목조 기와지붕 단층주택(사용승인일: 1992.04.17.)이 관련공부에 등재되어 있음.
2)이용상태 없 음.
3)설비내역 없 음.
4)부합물 및 종물 없 음.
5)공부와의 차이 본건 기호(4)는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본에 등재되어 있으나, 현황 멸실상태임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없 음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-02-12]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2005년6월23일 근저당권
42,000,000원 말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.07.24] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차 취소(일부) 신청서 제출
- 지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. - 일괄매각. 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 수목 및 조경석(1-1), 제시외 건물(2-1) 있음(감정평가서 참고). 제시 외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 목록2번 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재를 감안한 토지 평가액임. - 본건 토지 지상 소재하는 제시외 수목 및 조경석(1-1)은 현재 거주하고 있는 토지공유자 중 1인(변OO)가 조경수로 소유, 관 리하고 있는 것으로 탐문 조사되어 매각에서 제외함. - 목록6번 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 물건(6-1)은 매각에서 제외함. - 목록1,2,6,7,8,9번 토지는 농지취득자격증명서 제출 요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.11.20. 경매개시결정 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.07.24] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차 취소(일부) 신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 475,520,201원
265,174,571원 61%
2.1회

6개월 18건 873,388,828원
418,669,006원 55%
2.6회

12개월 34건 698,032,644원
355,991,539원 58%
2.6회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경111610(2)
답
2025-12-03 부산광역시 강서구 대저1동 2398-2 1,454,070,000원
1,454,070,000원
신건 / 0회

2024타경111610(1)
답
2025-12-03 부산광역시 강서구 대저1동 806-6 [농지취득자격증명] 1,591,500,000원
1,591,500,000원
신건 / 0회

2025타경100396(2)
답
2025-11-25 부산광역시 강서구 대저1동 3591-4 [농지취득자격증명,법정지상권] 967,281,000원
967,281,000원
신건 / 0회

사건번호	부산지방법원 부산서부지원 / 2023 타경 109856 (1)
소재지	부산광역시 강서구 대저1동 305-4
종류/대상	토지(답) / 토지지분매각
면 적	토지 125.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-03 (입찰 11일전)
감정가	181,751,790원
최저가	(49%) 89,058,000원
보증금	(10%) 8,905,800원
청구금액	778,274,219원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-08-13	298,773,000	유찰
	2025-09-17	209,141,000	변경
2	2025-09-17	181,751,790	유찰
3	2025-10-29	127,226,000	유찰
4	2025-12-03	89,058,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	대저1동 305-4	전	216.2353 (65.41평)
대저1동 305-5	전	28 (8.47평)
대저1동 309-1	전	100.3529 (30.36평)
대저1동 313-5	전	63.7647 (19.29평)
대저1동 325-1	전	0.8235 (0.25평)
대저1동 326-4	답	3.8824 (1.17평)
제시외건물	대저1동 305-4	제시외수목 및 조경석	㎡
대저1동 305-5	화장실 및 창고	1.53 (0.46평)
대저1동 309-1	차고	6.76 (2.04평)
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역/시내버스정류장/차량접근 불가능/기와지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "대저수문생태공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답, 단독주택, 점포 및 중소규모의 공장(근린생활시설) 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호(1-3) 인근까지 및 기호(5-9)까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임. 3)형태 및 이용상태 - 기호(1,2,6,7,8,9): 전으로 이용중이며, 지상에 조경수 등 수목이 소재함. - 기호(3)은 주거나지로 이용중이며, - 기호(5)는 주거기타건부지로 이용중임. - 기호(6)은 전 및 일부 주거나지 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 - 기호(1,2,3)은 세로(불)로서 차량접근 불가능하고 남측으로 약 1.5 - 2미터 내외 폭의 도로를 통하여 접근가능함. - 기호(5)는 서측으로 노폭 약 5-6미터 내외 기호(6,7,8,9)는 노폭 약 5 - 6미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1, 2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. - 기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역 (강서)임. - 기호(5): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역 (강서), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)임. - 기호(6): 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서)임. - 기호(7,8,9): 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 6)제시목록 외의 물건 - 기호(1,2,5,6,7,8,9): 위 지상에 제시외 수목㉦ 이 소재함. - 기호(2): 위 지상에 제시외건물㉠ 이 소재함. - 기호(5): 위 지상에 제시외건물㉡ 일부가 소재함. 위 지상에 제시외건물㉢ 이 소재함(토지공유자중 2인 소유건물 - 감정평가제외). 위 지상에 제시외건물㉣ 이 소재함. 위 지상에 제시외건물㉤ 이 소재함(건물등기사항전부증명서상 매각지분 공유자 김정옥 17분의 2) - 기호(6): 위 지상에 제시외물건㉥ 이 소재함. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대사항 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음. 1)건물의 구조 기호(4): 목조 기와지붕 단층주택(사용승인일: 1992.04.17.)이 관련공부에 등재되어 있음. 2)이용상태 없 음. 3)설비내역 없 음. 4)부합물 및 종물 없 음. 5)공부와의 차이 본건 기호(4)는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장등본에 등재되어 있으나, 현황 멸실상태임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 없 음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2005년6월23일	근저당권	42,000,000원	말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.07.24] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차 취소(일부) 신청서 제출 - 지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. - 일괄매각. 본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 수목 및 조경석(1-1), 제시외 건물(2-1) 있음(감정평가서 참고). 제시 외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 목록2번 토지의 최저매각가격은 제시외 건물 소재를 감안한 토지 평가액임. - 본건 토지 지상 소재하는 제시외 수목 및 조경석(1-1)은 현재 거주하고 있는 토지공유자 중 1인(변OO)가 조경수로 소유, 관 리하고 있는 것으로 탐문 조사되어 매각에서 제외함. - 목록6번 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 물건(6-1)은 매각에서 제외함. - 목록1,2,6,7,8,9번 토지는 농지취득자격증명서 제출 요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.11.20. 경매개시결정 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.07.24] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차 취소(일부) 신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	475,520,201원 265,174,571원	61% 2.1회
6개월	18건	873,388,828원 418,669,006원	55% 2.6회
12개월	34건	698,032,644원 355,991,539원	58% 2.6회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경111610(2) 답 2025-12-03	부산광역시 강서구 대저1동 2398-2	1,454,070,000원 1,454,070,000원 신건 / 0회
2024타경111610(1) 답 2025-12-03	부산광역시 강서구 대저1동 806-6 [농지취득자격증명]	1,591,500,000원 1,591,500,000원 신건 / 0회
2025타경100396(2) 답 2025-11-25	부산광역시 강서구 대저1동 3591-4 [농지취득자격증명,법정지상권]	967,281,000원 967,281,000원 신건 / 0회

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