법원경매 2023타경5065 | 김해시 생림면 마사리 주택

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 / 2023 타경 5065 (1)

소재지 경상남도 김해시 생림면 마사리

종류/대상 주택 / 토지지분 및 건물전체매각

면 적 토지 143.4 평 / 건물 30.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-08-06 (입찰 8일전)

감정가 158,497,800원

최저가 (100%) 158,497,800원

보증금 (10%) 15,849,780원

청구금액 35,721,479원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-08-06 158,497,800

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
마사리 670-2 대 371
(112.23평)

마사리 670-11 대 16.99
(5.14평)

마사리 670-1 대 86
(26.02평)

건물
마사리 670-2 단층주택 목조세멘기와지붕 36.1
(10.92평)

마사리 670-2 단층창고 목조세멘기와지붕 19.8
(5.99평)

마사리 670-2 단층창고 목조세멘기와지붕 16.5
(4.99평)

제시외건물
마사리 670-2 주택일부 9
(2.72평)

마사리 670-2 창고 3
(0.91평)

마사리 670-2 주택일부 7.2
(2.18평)

마사리 670-2 화장실 및 창고 7
(2.12평)

마사리 670-2 사철나무 울타리목 등 1식
(0.30평)

1) 위치/계획관리지역/함석기와지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 "독산마을" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함.
2)교통상황 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 대체로 자체지반 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 동측으로 현황 세로가 소재함.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 별첨 "사진용지 및 지적및건물개황도"에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물 및 제시외수목 소재하는바, 소유권관계 등을 재확인 하시기 바랍니다.
7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.
1)건물의 구조 2.목조 세멘기와지붕(함석기와지붕) 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감. 창호: 샤시창호임.
2-1. 목조 함석지붕(조적조 스레트지붕) 단층건으로서 외벽: 세멘몰탈 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감. 창호: 목재창호임.
2-2. 목조 함석지붕(철파이프조 칼라시트지붕) 단층건으로서 벽체: 칼라시트, 세멘몰탈 등 마감(일부 벽체 없음). 천정: 철파이프노출위 칼라시트잇기 등 마감. 바닥: 콘크리트미장 마감임.
2)이용상태 2. 주택으로 이용중임.
2-1. 창고 및 주택으로 이용중임.
2-2. 창고로 이용중임.
3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
5)공부와의 차이 1) 본건 건물은 제시목록상 기호(2)는 ‘목조세멘기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1) 및 기호(2-2)는 ‘목조함석지붕 단층, 창고’이나, 현황 건물 기호(2)는 ‘목조 함석기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1)은 ‘조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 주택’, 건물 기호(2-2)는 ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층, 창고’인 바, 구조 및 지붕, 이용상황 등이 다소 상이한 바, 경매진행시 건물의 동일성 여부 등은 재확인하시기 바랍니다.
2) 본건 건물 기호(2)는 제시목록상의 면적(36.1㎡)과 실측면적(약 46.7㎡)이 상이하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 감정평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 토지상에 일반건축물대장상 제시목록 외 타인소유로 등재된 건물(①목조 토기와/시멘트기와 1층, 단독주택, 29.8㎡, ②블럭조 스레이트지붕 1층, 창고, 13.2㎡, ③목조 토기와/시멘트기와지붕 1층, 단독주택, 39.7㎡, ④목조 시멘트기와지붕 1층, 창고, 29.8㎡)이 등재되어 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바랍니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-11-02]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

손양국 미상 없음
[월]없음

1985.01.22.
미상 미상

신승정 건물전부 20,000,000
[월]없음

2021.06.15.
미상 2021년 9월~현재

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1~4) 및 수목(1-5) 포함. - 목록 3.은 지분매각. - 목록 1. 지상에 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 건물이 존재함(감정평가서 참조. 법정지상권 성립여부 불분명). - 목록 1. 지상에 비닐하우스 및 싸이로 탱크가 소재하나, 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외. - 목록 2.는 공부상 ‘목조세멘기와지붕 단층 주택 36.1㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 19.8㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 16.5㎡’이나 현황은 각 ‘목조 함석기와지붕 단층 주택 46.7㎡’, ‘조적조 스레트지붕 단층 창고 및 주택 19.8㎡’, ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층 창고 16.5㎡’임. 공부상 면적(36.1㎡)과 현황 면적(약 46.7㎡)이 상이한 부분이 있으며 현황 기준으로 평가함. - 목록 3.의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이며, 목록 4.의 공부상 지목은 ‘대’이나 일부(약 20㎡) 현황은 ‘도로’임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록 1 : 2020. 5. 29. 근저당권 목록 2 : 2020. 6. 8. 근저당권 설정 목록 3, 4 : 2023. 6. 23. 가압류입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(35,721,479원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경1831,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/함석기와지붕/기와지붕
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 3건 417,605,667원
188,165,667원 43%
4회

6개월 10건 395,768,290원
221,521,358원 54%
3.2회

12개월 18건 414,137,037원
229,275,187원 55%
3.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경982(1)
주택
2025-08-06 경상남도 김해시 생림면 생철리 419-2 209,315,000원
133,962,000원
유찰 / 2회

사건번호	창원지방법원 / 2023 타경 5065 (1)
소재지	경상남도 김해시 생림면 마사리
종류/대상	주택 / 토지지분 및 건물전체매각
면 적	토지 143.4 평 / 건물 30.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-08-06 (입찰 8일전)
감정가	158,497,800원
최저가	(100%) 158,497,800원
보증금	(10%) 15,849,780원
청구금액	35,721,479원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-08-06	158,497,800

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	마사리 670-2	대	371 (112.23평)
마사리 670-11	대	16.99 (5.14평)
마사리 670-1	대	86 (26.02평)
건물	마사리 670-2	단층주택 목조세멘기와지붕	36.1 (10.92평)
마사리 670-2	단층창고 목조세멘기와지붕	19.8 (5.99평)
마사리 670-2	단층창고 목조세멘기와지붕	16.5 (4.99평)
제시외건물	마사리 670-2	주택일부	9 (2.72평)
마사리 670-2	창고	3 (0.91평)
마사리 670-2	주택일부	7.2 (2.18평)
마사리 670-2	화장실 및 창고	7 (2.12평)
마사리 670-2	사철나무 울타리목 등	1식 (0.30평)
1) 위치/계획관리지역/함석기와지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 "독산마을" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 2)교통상황 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 대체로 자체지반 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 동측으로 현황 세로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 별첨 "사진용지 및 지적및건물개황도"에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물 및 제시외수목 소재하는바, 소유권관계 등을 재확인 하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 1)건물의 구조 2.목조 세멘기와지붕(함석기와지붕) 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감. 천정: 벽지 등 마감. 창호: 샤시창호임. 2-1. 목조 함석지붕(조적조 스레트지붕) 단층건으로서 외벽: 세멘몰탈 등 마감. 내벽: 벽지 등 마감. 천정: 벽지 등 마감. 창호: 목재창호임. 2-2. 목조 함석지붕(철파이프조 칼라시트지붕) 단층건으로서 벽체: 칼라시트, 세멘몰탈 등 마감(일부 벽체 없음). 천정: 철파이프노출위 칼라시트잇기 등 마감. 바닥: 콘크리트미장 마감임. 2)이용상태 2. 주택으로 이용중임. 2-1. 창고 및 주택으로 이용중임. 2-2. 창고로 이용중임. 3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 1) 본건 건물은 제시목록상 기호(2)는 ‘목조세멘기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1) 및 기호(2-2)는 ‘목조함석지붕 단층, 창고’이나, 현황 건물 기호(2)는 ‘목조 함석기와지붕 단층, 주택’, 기호(2-1)은 ‘조적조 스레트지붕 단층, 창고 및 주택’, 건물 기호(2-2)는 ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층, 창고’인 바, 구조 및 지붕, 이용상황 등이 다소 상이한 바, 경매진행시 건물의 동일성 여부 등은 재확인하시기 바랍니다. 2) 본건 건물 기호(2)는 제시목록상의 면적(36.1㎡)과 실측면적(약 46.7㎡)이 상이하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 감정평가하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 토지상에 일반건축물대장상 제시목록 외 타인소유로 등재된 건물(①목조 토기와/시멘트기와 1층, 단독주택, 29.8㎡, ②블럭조 스레이트지붕 1층, 창고, 13.2㎡, ③목조 토기와/시멘트기와지붕 1층, 단독주택, 39.7㎡, ④목조 시멘트기와지붕 1층, 창고, 29.8㎡)이 등재되어 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바랍니다.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
손양국	미상	없음 [월]없음
1985.01.22. 미상		미상
신승정	건물전부	20,000,000 [월]없음
2021.06.15. 미상		2021년 9월~현재

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1~4) 및 수목(1-5) 포함. - 목록 3.은 지분매각. - 목록 1. 지상에 일반건축물대장상 타인 소유로 등재된 건물이 존재함(감정평가서 참조. 법정지상권 성립여부 불분명). - 목록 1. 지상에 비닐하우스 및 싸이로 탱크가 소재하나, 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외. - 목록 2.는 공부상 ‘목조세멘기와지붕 단층 주택 36.1㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 19.8㎡’, ‘목조함석지붕 단층 창고 16.5㎡’이나 현황은 각 ‘목조 함석기와지붕 단층 주택 46.7㎡’, ‘조적조 스레트지붕 단층 창고 및 주택 19.8㎡’, ‘철파이프조 칼라시트지붕 단층 창고 16.5㎡’임. 공부상 면적(36.1㎡)과 현황 면적(약 46.7㎡)이 상이한 부분이 있으며 현황 기준으로 평가함. - 목록 3.의 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’이며, 목록 4.의 공부상 지목은 ‘대’이나 일부(약 20㎡) 현황은 ‘도로’임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록 1 : 2020. 5. 29. 근저당권 목록 2 : 2020. 6. 8. 근저당권 설정 목록 3, 4 : 2023. 6. 23. 가압류입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(35,721,479원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경1831,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/함석기와지붕/기와지붕 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	3건	417,605,667원 188,165,667원	43% 4회
6개월	10건	395,768,290원 221,521,358원	54% 3.2회
12개월	18건	414,137,037원 229,275,187원	55% 3.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경982(1) 주택 2025-08-06	경상남도 김해시 생림면 생철리 419-2	209,315,000원 133,962,000원 유찰 / 2회

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