법원경매 2024타경13595 | 서귀포시 안덕면 화순리 토지(과수원)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2024 타경 13595 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리

종류/대상 토지(과수원) / 토지매각

면 적 토지 2,345.3 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-10-21 ()

감정가 1,967,122,000원

최저가 (49%) 963,890,000원

보증금 (10%) 96,389,000원

청구금액 946,272,017원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-08-05 1,967,122,000 유찰

2 2025-09-09 1,376,985,000 유찰

2025-10-21 963,890,000 변경

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
화순리 1693 과수원 235
(71.09평)

화순리 1695-3 과수원 7518
(2,274.19평)

1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량의 출입이 용이
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕면사무소" 남동측 인근에 위치하 며 일대는 지방도 주변 농경지대를 형성하여 과수원, 전 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.
2)교통상황 공히 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯 한 제반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 기호(1) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중임.
기호(2) - 계단식 지형을 이루고 있는 급경사의 부정형 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중 이며 분묘 3기 소재함.
4)인접 도로상태 기호(1) - 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(2) - 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에, 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포 장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법> 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 기호(2) 지상에 분묘 3기 소재함.
- 기호(2) 남동측 접면도로 중 1695-2번지(지목 도로)는 개인 소유이니 경매 참여시 참고하 시기 바람.
- 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-03-12]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2013년12월26일 소유권
말소

2 2017년4월5일 근저당권
1,080,000,000원 말소기준

3 2017년4월5일 지상권
말소

4 2022년12월23일 가처분
말소

5 2023년2월6일 가처분
말소

6 2024년8월5일 가압류
20,000,000원 말소

7 2024년12월5일 가압류
52,183,020원 말소

8 2024년12월12일 임의경매
말소

9 2025년1월10일 가압류
22,441,733원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 본건 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이고, 그 지상에 식재된 밀감목으로 이루어진 감귤 과수원으로 이용 중임 - 본건 지상에 소재하는 감귤목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 2 토지 남동측 접면도로 중 화순리 1695-2(지목 도로)는 개인 소유임 - 목록 2 지상에 제시외 분묘 3기가 소재함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 4. 5. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항 없음"

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 28건 1,074,564,020원
459,207,721원 49%
2.7회

6개월 49건 994,998,042원
405,511,920원 45%
2.9회

12개월 103건 872,795,103원
355,471,953원 45%
2.9회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경26676(2)
과수원
2025-11-04 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 6,009,624,000원
1,442,911,000원
유찰 / 6회

2024타경22667(2)
과수원
2025-11-25 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1 [농지취득자격증명] 1,233,804,000원
423,195,000원
유찰 / 3회

2024타경22667(1)
과수원
2025-11-25 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783 [농지취득자격증명] 459,980,000원
157,773,000원
유찰 / 3회

사건번호	제주지방법원 / 2024 타경 13595 (1)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리
종류/대상	토지(과수원) / 토지매각
면 적	토지 2,345.3 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-10-21 ()
감정가	1,967,122,000원
최저가	(49%) 963,890,000원
보증금	(10%) 96,389,000원
청구금액	946,272,017원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-08-05	1,967,122,000	유찰
2	2025-09-09	1,376,985,000	유찰
	2025-10-21	963,890,000	변경

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	화순리 1693	과수원	235 (71.09평)
화순리 1695-3	과수원	7518 (2,274.19평)
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량의 출입이 용이 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 "안덕면사무소" 남동측 인근에 위치하 며 일대는 지방도 주변 농경지대를 형성하여 과수원, 전 및 단독주택 등으로 이용되고 있음. 2)교통상황 공히 본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯 한 제반 교통사정 무난함. 3)형태 및 이용상태 기호(1) - 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중임. 기호(2) - 계단식 지형을 이루고 있는 급경사의 부정형 토지로서, 감귤 과수원으로 이용 중 이며 분묘 3기 소재함. 4)인접 도로상태 기호(1) - 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(2) - 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에, 북서측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포 장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법> 임. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 기호(2) 지상에 분묘 3기 소재함. - 기호(2) 남동측 접면도로 중 1695-2번지(지목 도로)는 개인 소유이니 경매 참여시 참고하 시기 바람. - 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2013년12월26일	소유권		말소
2	2017년4월5일	근저당권	1,080,000,000원	말소기준
3	2017년4월5일	지상권		말소
4	2022년12월23일	가처분		말소
5	2023년2월6일	가처분		말소
6	2024년8월5일	가압류	20,000,000원	말소
7	2024년12월5일	가압류	52,183,020원	말소
8	2024년12월12일	임의경매		말소
9	2025년1월10일	가압류	22,441,733원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 본건 토지는 공부상 지목이 ‘과수원’이고, 그 지상에 식재된 밀감목으로 이루어진 감귤 과수원으로 이용 중임 - 본건 지상에 소재하는 감귤목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 2 토지 남동측 접면도로 중 화순리 1695-2(지목 도로)는 개인 소유임 - 목록 2 지상에 제시외 분묘 3기가 소재함


경매 진행상태는 변경입니다. 변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다. 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017. 4. 5. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항 없음" 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	28건	1,074,564,020원 459,207,721원	49% 2.7회
6개월	49건	994,998,042원 405,511,920원	45% 2.9회
12개월	103건	872,795,103원 355,471,953원	45% 2.9회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경26676(2) 과수원 2025-11-04	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권]	6,009,624,000원 1,442,911,000원 유찰 / 6회
2024타경22667(2) 과수원 2025-11-25	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 724-1 [농지취득자격증명]	1,233,804,000원 423,195,000원 유찰 / 3회
2024타경22667(1) 과수원 2025-11-25	제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 783 [농지취득자격증명]	459,980,000원 157,773,000원 유찰 / 3회

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