법원경매 2024타경556 | 광양시 옥룡면 동곡리 토지(임야)

☎ 010-2371-3237

사건번호 광주지방법원 순천지원 / 2024 타경 556 (2)

소재지 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리

종류/대상 토지(임야) / 토지매각

면 적 토지 38,109.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-15 (입찰 31일전)

감정가 2,015,680,000원

최저가 (45%) 903,025,000원

보증금 (10%) 90,302,500원

청구금액 337,463,710원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-08-04 2,015,680,000 유찰

2 2025-09-15 1,410,976,000 유찰

3 2025-11-03 1,128,781,000 유찰

4 2025-12-15 903,025,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
동곡리 산107-7 임야 125980
(38,108.95평)

1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/간선도로/유류보일러
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건 토지는 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 소재 묵방마을 북동측 인근에 위치하고 주위는 농가주택, 펜션 및 음식점, 농경지와 산림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 대중교통수단이 운행 중인 왕복 2차로의 간선도로(신재로) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1), 2)토지는 일단지로서 유사사다리형의 완경사지이고 펜션과 음식점 부지이며, 3)토지는 사다리형의 완경사지로서 대부분이 자연림이고 일부는 콘크리트 포장이 된 상태이며, 4)토지는 부정형의 완경사지로서 도로이고, 7), 8)토지는 부정형의 경사지로서 자연림입니다.
4)인접 도로상태 일련번호 1), 2), 4)토지는 폭 5-6m의 포장도로에 접하고 3), 8)토지는 맹지이며, 7)토지는 동측으로 폭 6-7m의 포장도로에 접하고 남서측으로 하천상의 포장도로에 접합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1), 2), 4)토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 3), 8)토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 7)토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개사육제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지·닭· 오리·개·젖소사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 산지전용·일시사용제한지역<산지관리 법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(광양시 고시 제2016-244호)
<소하천정비법>입니다.
6)제시목록 외의 물건 일련번호 1), 2)토지상에 제시외 건물 1동(기호 ㄱ)과 가시나무, 측백나무 등 수목 180여주가 소재하며, 3), 8)토지상에 소나무와 참나무 등 잡목이 소재하고, 7)토지상에 제시외 건물 2동(기호 ㄴ,ㄷ)과 분묘 2기, 소나무 등 잡목이 소재하며 수풀이 우거지고 면적이 넒은 임야의 특성상 육안으로 확인이 용이하지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있습니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
본건 토지상의 석축은 토지의 구성부분이므로 토지에 포함하여 평가하였습니다.
1)건물의 구조 일련번호 5)건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코, 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창 일련번호 6)건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코, 적벽돌 쌓기, 일부 무벽체 내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 일부 무벽체 창호 : 새시창 2)이용상태 건축물대장상 5)건물은 단독주택(다가구주택)이고 6)건물은 일반음식점과 단독주택(다가구 주택)이나 5)건물은 펜션으로 6)건물은 펜션과 음식점으로 사용되었던 것으로 보이고 평가 시점 현재(2023.2월)는 사용중단상태입니다.
3)설비내역 일반적인 위생설비와 급배수설비 화재경보설비 설치되어 있고, 5)건물에는 유류보일러 설치 되어 있으며 6)건물에는 온돌판넬 설치되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 제시외 건물 1동이 소재하며 건축물대장에 등재된 건물입니다.
5)공부와의 차이 가. 건축물대장상 5)건물은 단독주택(다가구주택)이고 6)건물은 일반음식점과 단독주택(다 가구주택)이나 5)건물은 펜션으로 6)건물은 펜션과 음식점으로 사용되었던 것으로 보입 니다.
나. 6)건물의 등기상 용도는 "단독주택(다가구주택)"이나 건축물대장상으로는 1층 부분이 용도변경되어 "일반음식점, 단독주택(다가구주택)"입니다.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 본건 건물의 건축물대장의 그 밖의 기재사항에는 ‘본건축물은 단독주택(다가구주택)
으로서 동별 소유권이전이 불가합니다’가 기재되어 있습니다.
나. 옥외계단과 테라스 및 발코니, 데크설비, 옥상 다락 등은 건물에 포함하여 평가하였습 니다. 다. 일련번호 6)건물은 1층 일부에 곰팡이 현상이 있는 등 관리상태가 좋지 않습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-05-02]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2004년10월14일 소유권
말소

2 2020년7월28일 근저당권
475,200,000원 말소기준

3 2020년7월28일 지상권
말소

4 2024년1월31일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 1. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음 2. 매각에서 제외되는 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2024.01.29] 채권자 국OOOOOO 신청취지 및 원인변경신청 제출
1. 연고미상의 분묘 2기 소재함. 2. 제시외 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택 24.6㎡, 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 3.6㎡는 매각에서 제외함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.7.28.근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 2,015,680,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 337,463,710원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/간선도로/유류보일러
1) 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2024.01.29] 채권자 국OOOOOO 신청취지 및 원인변경신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 7건 884,747,886원
249,880,893원 47%
4.7회

6개월 14건 484,387,100원
141,749,368원 50%
4회

12개월 27건 308,008,462원
97,605,969원 46%
4.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (4건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2025타경51588(1)
임야
2025-11-24 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 [분묘기지권] 66,130,000원
66,130,000원
신건 / 0회

2025타경507(4)
임야
2025-11-24 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1 [분묘기지권] 49,744,200원
49,744,200원
신건 / 0회

2025타경507(3)
임야
2025-11-24 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 [분묘기지권] 33,531,700원
33,531,700원
신건 / 0회

2025타경424(1)
임야
2025-11-17 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69 38,080,000원
26,656,000원
유찰 / 1회

사건번호	광주지방법원 순천지원 / 2024 타경 556 (2)
소재지	전라남도 광양시 옥룡면 동곡리
종류/대상	토지(임야) / 토지매각
면 적	토지 38,109.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-15 (입찰 31일전)
감정가	2,015,680,000원
최저가	(45%) 903,025,000원
보증금	(10%) 90,302,500원
청구금액	337,463,710원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-08-04	2,015,680,000	유찰
2	2025-09-15	1,410,976,000	유찰
3	2025-11-03	1,128,781,000	유찰
4	2025-12-15	903,025,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	동곡리 산107-7	임야	125980 (38,108.95평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/간선도로/유류보일러 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건 토지는 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 소재 묵방마을 북동측 인근에 위치하고 주위는 농가주택, 펜션 및 음식점, 농경지와 산림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 대중교통수단이 운행 중인 왕복 2차로의 간선도로(신재로) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1), 2)토지는 일단지로서 유사사다리형의 완경사지이고 펜션과 음식점 부지이며, 3)토지는 사다리형의 완경사지로서 대부분이 자연림이고 일부는 콘크리트 포장이 된 상태이며, 4)토지는 부정형의 완경사지로서 도로이고, 7), 8)토지는 부정형의 경사지로서 자연림입니다. 4)인접 도로상태 일련번호 1), 2), 4)토지는 폭 5-6m의 포장도로에 접하고 3), 8)토지는 맹지이며, 7)토지는 동측으로 폭 6-7m의 포장도로에 접하고 남서측으로 하천상의 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1), 2), 4)토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 3), 8)토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 7)토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개사육제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지·닭· 오리·개·젖소사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 산지전용·일시사용제한지역<산지관리 법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(광양시 고시 제2016-244호) <소하천정비법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 일련번호 1), 2)토지상에 제시외 건물 1동(기호 ㄱ)과 가시나무, 측백나무 등 수목 180여주가 소재하며, 3), 8)토지상에 소나무와 참나무 등 잡목이 소재하고, 7)토지상에 제시외 건물 2동(기호 ㄴ,ㄷ)과 분묘 2기, 소나무 등 잡목이 소재하며 수풀이 우거지고 면적이 넒은 임야의 특성상 육안으로 확인이 용이하지 않은 분묘가 추가로 소재할 수 있습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 토지상의 석축은 토지의 구성부분이므로 토지에 포함하여 평가하였습니다. 1)건물의 구조 일련번호 5)건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코, 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창 일련번호 6)건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽 : 스타코, 적벽돌 쌓기, 일부 무벽체 내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 일부 무벽체 창호 : 새시창 2)이용상태 건축물대장상 5)건물은 단독주택(다가구주택)이고 6)건물은 일반음식점과 단독주택(다가구 주택)이나 5)건물은 펜션으로 6)건물은 펜션과 음식점으로 사용되었던 것으로 보이고 평가 시점 현재(2023.2월)는 사용중단상태입니다. 3)설비내역 일반적인 위생설비와 급배수설비 화재경보설비 설치되어 있고, 5)건물에는 유류보일러 설치 되어 있으며 6)건물에는 온돌판넬 설치되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 제시외 건물 1동이 소재하며 건축물대장에 등재된 건물입니다. 5)공부와의 차이 가. 건축물대장상 5)건물은 단독주택(다가구주택)이고 6)건물은 일반음식점과 단독주택(다 가구주택)이나 5)건물은 펜션으로 6)건물은 펜션과 음식점으로 사용되었던 것으로 보입 니다. 나. 6)건물의 등기상 용도는 "단독주택(다가구주택)"이나 건축물대장상으로는 1층 부분이 용도변경되어 "일반음식점, 단독주택(다가구주택)"입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 본건 건물의 건축물대장의 그 밖의 기재사항에는 ‘본건축물은 단독주택(다가구주택) 으로서 동별 소유권이전이 불가합니다’가 기재되어 있습니다. 나. 옥외계단과 테라스 및 발코니, 데크설비, 옥상 다락 등은 건물에 포함하여 평가하였습 니다. 다. 일련번호 6)건물은 1층 일부에 곰팡이 현상이 있는 등 관리상태가 좋지 않습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2004년10월14일	소유권		말소
2	2020년7월28일	근저당권	475,200,000원	말소기준
3	2020년7월28일	지상권		말소
4	2024년1월31일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	1. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음 2. 매각에서 제외되는 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2024.01.29] 채권자 국OOOOOO 신청취지 및 원인변경신청 제출 1. 연고미상의 분묘 2기 소재함. 2. 제시외 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택 24.6㎡, 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 3.6㎡는 매각에서 제외함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.7.28.근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 2,015,680,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 337,463,710원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/간선도로/유류보일러 1) 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2024.01.29] 채권자 국OOOOOO 신청취지 및 원인변경신청 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	7건	884,747,886원 249,880,893원	47% 4.7회
6개월	14건	484,387,100원 141,749,368원	50% 4회
12개월	27건	308,008,462원 97,605,969원	46% 4.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2025타경51588(1) 임야 2025-11-24	전라남도 광양시 옥룡면 추산리 산32-5 [분묘기지권]	66,130,000원 66,130,000원 신건 / 0회
2025타경507(4) 임야 2025-11-24	전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1 [분묘기지권]	49,744,200원 49,744,200원 신건 / 0회
2025타경507(3) 임야 2025-11-24	전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산36 [분묘기지권]	33,531,700원 33,531,700원 신건 / 0회
2025타경424(1) 임야 2025-11-17	전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69	38,080,000원 26,656,000원 유찰 / 1회

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