법원경매 2023타경36895 | 진주시 지수면 압사리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2023 타경 36895 (2)

소재지 경상남도 진주시 지수면 압사리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 298.6 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-28 (입찰 10일전)

감정가 32,990,000원

최저가 (100%) 32,990,000원

보증금 (10%) 3,299,000원

청구금액 173,625,205원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-07-28 32,990,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
압사리 824-1 답 987
(298.57평)

제시외건물
압사리 824-1 사육장 58.8
(17.79평)

1) 위치/녹지지역/계획관리지역/보전산지
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 소재 "오동골소류지" 북측 인근에 기호(3), 동측 및 남동측 인근에 기호(1,2,4,6-10), 집현면 장흥리 소재 "장흥소류지" 남서측 인근에 기호(11)이 각각 위치하고, 기호(1-4,6-10) 주위는 농경지, 임야 등으로, 기호(11) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.
2)교통상황 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) : 공히 완경사지 내지 급경사지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태 등임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전 상태 등임.
기호(4,10) : 공히 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 휴경전 상태 등임.
기호(6,7,9) : 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 휴경전·답 상태이고, 일부는 제시외건물 부지 등으로 이용중임.
기호(8) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 제시외건물 부지 등으로 이용중임.
기호(11) : 잡종지 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1,6) : 지적도상 맹지임.
기호(2) : 지적도상 맹지이나, 북서측으로 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.
기호(3) : 서측으로 지적도상 도로(압사리 1598, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태임.
기호(4) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태임.
기호(7) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접토지(기호(2,9))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.
기호(8) : 지적도상 맹지이나, 서측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.
기호(9) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거) 및 남측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.
기호(10): 서측으로 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임.
기호(11): 서측으로 지적도상 도로(장흥리 840, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태이며, 남동측으로 인접토지(장흥리 548(답), 산60-1(임야))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(4,6-10) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
6)제시목록 외의 물건 1) 기호(3,11) 지상의 울타리시설 등은 토지가격에 포함하여 평가하였음.
2) 기호(7) 지상에 별지‘사진용지’와 같이 소재하는 지하수관정(1식)은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.
3) 기호(2,3,6,7,8,9,11) 및 인접토지(압사리 844, 전) 일부 지상에 별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅌ)(사육장, 창고 등, 관리사 및 창고 및 가추 등, 창고, 축사 등)이 소재하여 실측사정하여 평가하였음.
4) 기호(1,2,7,8) 및 인접토지(압사리 846, 전) 일부 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외물건 기호(ㅍ)(울타리시설, 1식)은 현황에 의거 평가하였음.
7)공부와의 차이 1) 기호(3)의 귀 제시목록상 지목은‘답’이나, 현황‘전 상태 등’임.
2) 기호(4)의 귀 제시목록상 지목은‘목장용지’이나, 현황‘휴경전 상태 등’임.
3) 건물 기호(5,5-1)(축사(257.30㎡), 관리사(72.00㎡))는 현황 소재불명임.
4) 기호(8)의 귀 제시목록상 지목은‘전’이나, 대부분은 현황‘창고 및 사육장 건부지 등’으로 이용중임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2003년11월27일 소유권
말소

2 2015년7월30일 근저당권
300,000,000원 말소기준

3 2015년8월12일 가등기
말소

4 2023년9월21일 강제경매
말소

5 2023년11월29일 가압류
17,000,000원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 -매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)로 인하여 토지 부분에 법정지상권 성립여부 불분명. -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -갑구 순위 6번(갑구 6-2번 소유권이전청구권 지분전부이전 포함) 소유권이전등기청구권 가등기(2015년 8월 12일 접수 제 47361호), 이에 대해 채권자와 채무자간 소송에서 채무자가 가등기말소부분에 대하여 승소확정판결을 받았음(창원지방법원 진 주지원 2020가단38385 건물인도 등 청구(본소)[반소 2020가단40319 소유권말소등기], 창원지방법원 2022나55429 건물인도 등 청구의 소(본소)[반소 2022나55436 소유권말소등기], 대법원 2023다278751 건물인도 등 청구의 소[반소 2023다278768 소유권 말소등기]). -제시외건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. -감정서상 울타리 시설은 토지가격에 포함하여 평가함. -지목이 답이나 현황 ‘전 상태 등’임. -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015.07.30.[근저당권] 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 17건 400,455,434원
177,200,212원 41%
4.9회

6개월 34건 315,189,399원
138,701,933원 44%
4.6회

12개월 56건 278,528,287원
121,344,425원 47%
4.2회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2023 타경 36895 (2)
소재지	경상남도 진주시 지수면 압사리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 298.6 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-28 (입찰 10일전)
감정가	32,990,000원
최저가	(100%) 32,990,000원
보증금	(10%) 3,299,000원
청구금액	173,625,205원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-07-28	32,990,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	압사리 824-1	답	987 (298.57평)
제시외건물	압사리 824-1	사육장	58.8 (17.79평)
1) 위치/녹지지역/계획관리지역/보전산지 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 진주시 지수면 압사리 소재 "오동골소류지" 북측 인근에 기호(3), 동측 및 남동측 인근에 기호(1,2,4,6-10), 집현면 장흥리 소재 "장흥소류지" 남서측 인근에 기호(11)이 각각 위치하고, 기호(1-4,6-10) 주위는 농경지, 임야 등으로, 기호(11) 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1,2) : 공히 완경사지 내지 급경사지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태 등임. 기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전 상태 등임. 기호(4,10) : 공히 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 휴경전 상태 등임. 기호(6,7,9) : 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 일부는 휴경전·답 상태이고, 일부는 제시외건물 부지 등으로 이용중임. 기호(8) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 제시외건물 부지 등으로 이용중임. 기호(11) : 잡종지 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1,6) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지이나, 북서측으로 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임. 기호(3) : 서측으로 지적도상 도로(압사리 1598, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태임. 기호(4) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태임. 기호(7) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접토지(기호(2,9))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 서측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임. 기호(9) : 남서측 구거(압사리 1599-3, 구거) 및 남측으로 인접토지(기호(2))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임. 기호(10): 서측으로 구거(압사리 1599-3, 구거)를 통하여 접근 가능한 상태이며, 본건 일부가 진입로 중 일부임. 기호(11): 서측으로 지적도상 도로(장흥리 840, 도로)와 접하나, 서측 지적도상 도로를 통한 접근은 곤란한 상태이며, 남동측으로 인접토지(장흥리 548(답), 산60-1(임야))상 소폭의 진입로를 통하여 접근 가능한 상태임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4,6-10) : 공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(11) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 1) 기호(3,11) 지상의 울타리시설 등은 토지가격에 포함하여 평가하였음. 2) 기호(7) 지상에 별지‘사진용지’와 같이 소재하는 지하수관정(1식)은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음. 3) 기호(2,3,6,7,8,9,11) 및 인접토지(압사리 844, 전) 일부 지상에 별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅌ)(사육장, 창고 등, 관리사 및 창고 및 가추 등, 창고, 축사 등)이 소재하여 실측사정하여 평가하였음. 4) 기호(1,2,7,8) 및 인접토지(압사리 846, 전) 일부 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외물건 기호(ㅍ)(울타리시설, 1식)은 현황에 의거 평가하였음. 7)공부와의 차이 1) 기호(3)의 귀 제시목록상 지목은‘답’이나, 현황‘전 상태 등’임. 2) 기호(4)의 귀 제시목록상 지목은‘목장용지’이나, 현황‘휴경전 상태 등’임. 3) 건물 기호(5,5-1)(축사(257.30㎡), 관리사(72.00㎡))는 현황 소재불명임. 4) 기호(8)의 귀 제시목록상 지목은‘전’이나, 대부분은 현황‘창고 및 사육장 건부지 등’으로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2003년11월27일	소유권		말소
2	2015년7월30일	근저당권	300,000,000원	말소기준
3	2015년8월12일	가등기		말소
4	2023년9월21일	강제경매		말소
5	2023년11월29일	가압류	17,000,000원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	-매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)로 인하여 토지 부분에 법정지상권 성립여부 불분명. -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -갑구 순위 6번(갑구 6-2번 소유권이전청구권 지분전부이전 포함) 소유권이전등기청구권 가등기(2015년 8월 12일 접수 제 47361호), 이에 대해 채권자와 채무자간 소송에서 채무자가 가등기말소부분에 대하여 승소확정판결을 받았음(창원지방법원 진 주지원 2020가단38385 건물인도 등 청구(본소)[반소 2020가단40319 소유권말소등기], 창원지방법원 2022나55429 건물인도 등 청구의 소(본소)[반소 2022나55436 소유권말소등기], 대법원 2023다278751 건물인도 등 청구의 소[반소 2023다278768 소유권 말소등기]). -제시외건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. -감정서상 울타리 시설은 토지가격에 포함하여 평가함. -지목이 답이나 현황 ‘전 상태 등’임. -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 위치·경계확정은 측량을 요함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015.07.30.[근저당권] 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	17건	400,455,434원 177,200,212원	41% 4.9회
6개월	34건	315,189,399원 138,701,933원	44% 4.6회
12개월	56건	278,528,287원 121,344,425원	47% 4.2회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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