법원경매 2024타경56404 | 화천군 화천읍 신읍리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 춘천지방법원 / 2024 타경 56404 (2)

소재지 강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 1,113.8 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-14 (입찰 2일전)

감정가 103,096,000원

최저가 (100%) 103,096,000원

보증금 (10%) 10,309,600원

청구금액 21,692,445원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-07-14 103,096,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
신읍리 52-14 전 3682
(1,113.81평)

1) 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/기와지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 산양리 소재 "산양리터미널" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1,3): 기준시점 현재 부정형 평지의 전으로 이용 중임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.
기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 제시외건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 지적조상 맹지이나 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함.
기호(2): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임.
기호(3): 본건 북측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로 및 기호(2)를 통해 진출입 가능함.
기호(4): 본건 서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 및 북서측에 소재하는 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(3): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(4): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1,4) 경계지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "물탱크"가 소재하나 비교적 이동이 용이하여 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)본건 토지 기호(3,4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조 비닐하우스" 수동이 소재하나 구조, 면적 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층 주택 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함.
4)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "관정설비(내용: 굴착심도 30m, 굴착직경 100mm)"가 소재하며, 본건 평가에서는 이를 토지에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 1)본건 토지 기호(2)는 현장조사시 현황 "도로"인 것으로 조사되어, 본건 평가에서는 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기호(1-4): 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

김성철

2012.05.21

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2012년5월4일 소유권
말소

2 2012년5월4일 근저당권
19,000,000원 말소기준

3 2017년8월7일 근저당권
7,000,000원 말소

4 2024년5월16일 가압류
186,604,599원 말소

5 2024년12월24일 강제경매
말소

6 2024년12월24일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수) - 본건 지상 물탱크, 파이프조 비닐하우스 이동이 용이하므로 평가 및 매각 제외 - 본건 지상의 제시외 건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층주택등) 매각 제외함. 매각에서 제외하는 지상건물에 대한 법정 지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 본건 지상 관정설비(굴착심도:30m, 굴착직경 100mm) 평가 및 매각 포함

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2012.5.4. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(21,692,445원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경56411,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/기와지붕
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 5건 74,838,500원
18,626,000원 28%
4.2회

6개월 6건 85,397,417원
21,613,333원 28%
4.3회

12개월 11건 176,483,918원
91,226,464원 42%
3.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경56404(1)
토지(전)
2025-07-14 강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리 131-7 [농지취득자격증명] 237,934,000원
237,934,000원
신건 / 0회

2024타경1589(1)
토지(전)
2025-07-21 강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리 396-3 [농지취득자격증명] 103,090,000원
50,514,000원
유찰 / 2회

사건번호	춘천지방법원 / 2024 타경 56404 (2)
소재지	강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 1,113.8 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-14 (입찰 2일전)
감정가	103,096,000원
최저가	(100%) 103,096,000원
보증금	(10%) 10,309,600원
청구금액	21,692,445원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-07-14	103,096,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신읍리 52-14	전	3682 (1,113.81평)
1) 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/기와지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 산양리 소재 "산양리터미널" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1,3): 기준시점 현재 부정형 평지의 전으로 이용 중임. 기호(2): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임. 기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 제시외건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 기호(1): 지적조상 맹지이나 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함. 기호(2): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임. 기호(3): 본건 북측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로 및 기호(2)를 통해 진출입 가능함. 기호(4): 본건 서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 및 북서측에 소재하는 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(3): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(4): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1,4) 경계지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "물탱크"가 소재하나 비교적 이동이 용이하여 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)본건 토지 기호(3,4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조 비닐하우스" 수동이 소재하나 구조, 면적 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층 주택 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함. 4)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "관정설비(내용: 굴착심도 30m, 굴착직경 100mm)"가 소재하며, 본건 평가에서는 이를 토지에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 1)본건 토지 기호(2)는 현장조사시 현황 "도로"인 것으로 조사되어, 본건 평가에서는 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기호(1-4): 임대관계는 미상임.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
김성철
2012.05.21

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2012년5월4일	소유권		말소
2	2012년5월4일	근저당권	19,000,000원	말소기준
3	2017년8월7일	근저당권	7,000,000원	말소
4	2024년5월16일	가압류	186,604,599원	말소
5	2024년12월24일	강제경매		말소
6	2024년12월24일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수) - 본건 지상 물탱크, 파이프조 비닐하우스 이동이 용이하므로 평가 및 매각 제외 - 본건 지상의 제시외 건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층주택등) 매각 제외함. 매각에서 제외하는 지상건물에 대한 법정 지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 본건 지상 관정설비(굴착심도:30m, 굴착직경 100mm) 평가 및 매각 포함


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2012.5.4. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(21,692,445원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경56411,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/기와지붕 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	5건	74,838,500원 18,626,000원	28% 4.2회
6개월	6건	85,397,417원 21,613,333원	28% 4.3회
12개월	11건	176,483,918원 91,226,464원	42% 3.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경56404(1) 토지(전) 2025-07-14	강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리 131-7 [농지취득자격증명]	237,934,000원 237,934,000원 신건 / 0회
2024타경1589(1) 토지(전) 2025-07-21	강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리 396-3 [농지취득자격증명]	103,090,000원 50,514,000원 유찰 / 2회

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