법원경매 2024타경3137 | 진주시 금산면 갈전리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 3137 (1)

소재지 경상남도 진주시 금산면 갈전리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 1,199.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-08-04 (입찰 31일전)

감정가 1,074,000,000원

최저가 (80%) 859,200,000원

보증금 (10%) 85,920,000원

청구금액 79,050,520원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-06-30 1,074,000,000 유찰

2 2025-08-04 859,200,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
갈전리 146 답 2413
(729.93평)

갈전리 160 답 979
(296.15평)

갈전리 158-1 답 572
(173.03평)

제시외건물
갈전리 146 주택골조 99.7
(30.16평)

갈전리 158-1 주택골조 99.7
(30.16평)

1) 위치/생산녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 진주시 금산면 갈전리, 아구재소류지 북서측으로 근접하여 소재하고 있으며, 주위는 시가지주변 농경지대로, 임야` 과수원` 비닐하우스부지` 전 답 등 농경지` 군데군데 펜션` 음식점 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임.
2)교통상황 본건까지 자동차 등 접근이 가능하고 대중교통사정은 관내버스정류장까지거리, 운행빈도 등을 참작할 때 비교적 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 3필지가 일단으로 접면하고 있는 사다리형에 유사한 토지로서 이 중 일부는 건축신고 후 단독주택 골조공사하다가 현재는 건물신축공사가 중단된 상태의 토지로, 축대공사, 진입도로, 단지 내부도로 콘크리트포장공사 등 거의 완료단계에 있는 택지후보지 상태임.
4)인접 도로상태 기호1은 북측으로 폭 약2-3m 내외의 콘크리트포장 도로와 접하고 기호2, 3은 남측으로 폭 약1.5-2m 내외의 콘크리트포장 도로와 접하며, 기호1과 2의 접면부분 일부가 남북을 향하여 폭 약 2m 내외의 내부 콘크리트포장 도로로 제공되고 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호1, 2는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률><추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 기호3은 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외 물건으로 철근콘크리트구조 슬래브지붕 신축하다가 중단되고 있는 주택골조공사 약 99.7㎡ 등 (기호ㄱ, ㄴ) 이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1, 임대관계는 `미상"이며, 2, 지반정지공사, 축대공사가 거의 완료단계에 있는 택지후보지 상태의 토지로 이런 상황을 참작하여 평가하였음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-09-04]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2008년7월17일 소유권
말소

2 2022년1월28일 근저당권
480,000,000원 말소기준

3 2022년11월23일 지상권
말소

4 2023년9월25일 가압류
77,000,000원 말소

5 2024년6월14일 강제경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 일괄매각. 건물 신축 중 공사가 중단된 제시외 건물 2동(감정서상 ㄱ.ㄴ)이 소재하며 매각제외 -최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임 현황 '택지 후보지 '상태 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)-농지전용허가를 마친 토지이나 매수인이 토지를 매수하는 경우 농지취득자격증 명이 필요하다는 금산면사무소(749-3816)의 사실조회회신이 제출됨- 첨부 사실조회서 참조

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 [목록1]2022.1.28. 근저당권 설정 [목록2.3]2022.11.23. 근저당권입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 1,074,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 79,050,520원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/생산녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 22건 243,156,889원
95,597,986원 44%
4.6회

6개월 33건 269,436,011원
113,154,415원 44%
4.6회

12개월 53건 241,224,567원
99,783,355원 47%
4.2회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (4건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경3601(1)
토지(답)
2025-07-07 경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13 961,114,000원
768,891,000원
유찰 / 1회

2024타경3625(1)
토지(답)
2025-07-14 경상남도 진주시 금산면 용아리 442 [농지취득자격증명] 1,119,144,000원
573,002,000원
유찰 / 3회

2023타경39115(4)
토지(답)
2025-04-07 경상남도 진주시 금산면 용아리 533-3 [농지취득자격증명] 280,619,000원
143,677,000원
변경 / 3회

2024타경3632(1)
토지(답)
2025-07-14 경상남도 진주시 금산면 용아리 435 [농지취득자격증명] 1,486,030,000원
389,554,000원
유찰 / 6회

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 3137 (1)
소재지	경상남도 진주시 금산면 갈전리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 1,199.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-08-04 (입찰 31일전)
감정가	1,074,000,000원
최저가	(80%) 859,200,000원
보증금	(10%) 85,920,000원
청구금액	79,050,520원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-06-30	1,074,000,000	유찰
2	2025-08-04	859,200,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	갈전리 146	답	2413 (729.93평)
갈전리 160	답	979 (296.15평)
갈전리 158-1	답	572 (173.03평)
제시외건물	갈전리 146	주택골조	99.7 (30.16평)
갈전리 158-1	주택골조	99.7 (30.16평)
1) 위치/생산녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 진주시 금산면 갈전리, 아구재소류지 북서측으로 근접하여 소재하고 있으며, 주위는 시가지주변 농경지대로, 임야` 과수원` 비닐하우스부지` 전 답 등 농경지` 군데군데 펜션` 음식점 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임. 2)교통상황 본건까지 자동차 등 접근이 가능하고 대중교통사정은 관내버스정류장까지거리, 운행빈도 등을 참작할 때 비교적 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 3필지가 일단으로 접면하고 있는 사다리형에 유사한 토지로서 이 중 일부는 건축신고 후 단독주택 골조공사하다가 현재는 건물신축공사가 중단된 상태의 토지로, 축대공사, 진입도로, 단지 내부도로 콘크리트포장공사 등 거의 완료단계에 있는 택지후보지 상태임. 4)인접 도로상태 기호1은 북측으로 폭 약2-3m 내외의 콘크리트포장 도로와 접하고 기호2, 3은 남측으로 폭 약1.5-2m 내외의 콘크리트포장 도로와 접하며, 기호1과 2의 접면부분 일부가 남북을 향하여 폭 약 2m 내외의 내부 콘크리트포장 도로로 제공되고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1, 2는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률><추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 기호3은 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외 물건으로 철근콘크리트구조 슬래브지붕 신축하다가 중단되고 있는 주택골조공사 약 99.7㎡ 등 (기호ㄱ, ㄴ) 이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1, 임대관계는 `미상"이며, 2, 지반정지공사, 축대공사가 거의 완료단계에 있는 택지후보지 상태의 토지로 이런 상황을 참작하여 평가하였음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2008년7월17일	소유권		말소
2	2022년1월28일	근저당권	480,000,000원	말소기준
3	2022년11월23일	지상권		말소
4	2023년9월25일	가압류	77,000,000원	말소
5	2024년6월14일	강제경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	일괄매각. 건물 신축 중 공사가 중단된 제시외 건물 2동(감정서상 ㄱ.ㄴ)이 소재하며 매각제외 -최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임 현황 '택지 후보지 '상태 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)-농지전용허가를 마친 토지이나 매수인이 토지를 매수하는 경우 농지취득자격증 명이 필요하다는 금산면사무소(749-3816)의 사실조회회신이 제출됨- 첨부 사실조회서 참조


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 [목록1]2022.1.28. 근저당권 설정 [목록2.3]2022.11.23. 근저당권입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 1,074,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 79,050,520원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/생산녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	22건	243,156,889원 95,597,986원	44% 4.6회
6개월	33건	269,436,011원 113,154,415원	44% 4.6회
12개월	53건	241,224,567원 99,783,355원	47% 4.2회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경3601(1) 토지(답) 2025-07-07	경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13	961,114,000원 768,891,000원 유찰 / 1회
2024타경3625(1) 토지(답) 2025-07-14	경상남도 진주시 금산면 용아리 442 [농지취득자격증명]	1,119,144,000원 573,002,000원 유찰 / 3회
2023타경39115(4) 토지(답) 2025-04-07	경상남도 진주시 금산면 용아리 533-3 [농지취득자격증명]	280,619,000원 143,677,000원 변경 / 3회
2024타경3632(1) 토지(답) 2025-07-14	경상남도 진주시 금산면 용아리 435 [농지취득자격증명]	1,486,030,000원 389,554,000원 유찰 / 6회

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