법원경매 2024타경61928 | 화성시 장안면 독정리 공장

☎ 010-2371-3237

사건번호 수원지방법원 / 2024 타경 61928 (2)

소재지 경기도 화성시 장안면 독정리

종류/대상 공장 / 토지지분 및 건물전체매각

면 적 토지 377.2 평 / 건물 132.6 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-25 (입찰 26일전)

감정가 1,103,202,000원

최저가 (70%) 772,241,000원

보증금 (10%) 77,224,100원

청구금액 2,153,877,038원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-06-20 1,103,202,000 유찰

2 2025-07-25 772,241,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
독정리 737-23 공장용지 1214
(367.24평)

독정리 737-10 도로 5
(1.51평)

독정리 737-15 도로 5
(1.51평)

독정리 737-24 도로 23
(6.96평)

건물
독정리 737-23 1층 공장 일반철골구조 264
(79.86평)

제시외건물
독정리 737-23 창고 172.5
(52.18평)

독정리 737-23 수변전설비 1식
(0.30평)

독정리 737-23 호이스트 1식
(0.30평)

1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/차량접근이 가능
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건 기호1-5는 경기도 화성시 향남읍 백토리 소재 "한두골마을" 남측에 위치, 기호6-10는 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "웃말" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 공장, 제조장 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
2)교통상황 본건 기호1,5,6,8-10는 차량접근이 가능하며, 기호1,5는 인근에 기호6,8-10는 근거리에 버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중교통사정은 불편함.
3)형태 및 이용상태 *기호1 : 부정형의 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임.
*기호5 : 부정형 완경사의 토지로서 도로로 이용 중임.
*기호6 : 부정형의 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임.
*기호8 : 부정형 완경사의 도로임.
*기호9 : 부정형 완경사의 도로임.
*기호10 : 부정형 완경사의 도로임.
4)인접 도로상태 *기호1 : 북동측으로 노폭 약4m 내외의 포장 도로와 접함.
*기호5 : 본건이 노폭 약4m 내외의 포장 도로임.
*기호6 : 본건은 서측으로 노폭 약8-10m, 동측으로 노폭 약6-8m의 포장 도로와 접함.
*기호8 : 본건이 노폭 약8m 내외의 포장 도로에 포함되어 있음.
*기호9 : 본건이 노폭 약6-8m의 포장 도로에 포함되어 있음.
*기호10 : 본건이 노폭 약8-10m의 포장 도로에 포함되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 *기호1 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부 제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 영농여건불리농지.
*기호5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(2018-01-16)
(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>.
*기호6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역 <도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
*기호8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전 술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>.
*기호9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전 술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>.
*기호10 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역 (전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호6 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같은 제시외 건물 기호㉡ 및 이동식 컨테이 너 1동이 소재함.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
본건 기호1,5,6,8-10 토지의 임대관계는 미상임.
1)건물의 구조 *기호2 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임.
*기호3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임. *기호4 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임.
*기호7 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임.
2)이용상태 *기호2 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 소유자 미상의 기계기구 다수(해체보관)가 보관되어 있는 상태임.
*기호3 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임.
*기호4 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임.
*기호7 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임.
3)설비내역 본건 기호2,3,4,7는 전기설비 되어 있으며, 기호3,4,7 건물에 위생설비 및 급.배수설비 갖추 었음.
4)부합물 및 종물 본건 기호4 건물에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같은 제시외 부합물 기호㉠이 소재함.
5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 기호2,3,4,7 건물의 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

조사된 임차내역 없음.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 2. 목록 8,9,10은 지분매각임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2022.8.23. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 20건 2,309,407,561원
1,686,043,226원 64%
1.9회

6개월 32건 1,932,203,756원
1,409,515,254원 66%
1.8회

12개월 58건 2,256,202,540원
1,680,307,332원 68%
1.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경10470(1)
공장
2025-07-21 경기도 화성시 장안면 수촌리 741 4,802,167,000원
3,361,517,000원
유찰 / 1회

2023타경7545(2)
공장
2025-08-12 경기도 화성시 장안면 독정리 355-29 4,373,966,150원
2,143,243,000원
유찰 / 2회

2024타경5577(1)
공장
2025-06-10 경기도 화성시 장안면 수촌리 745-9 1,935,410,000원
1,354,787,000원
변경 / 1회

사건번호	수원지방법원 / 2024 타경 61928 (2)
소재지	경기도 화성시 장안면 독정리
종류/대상	공장 / 토지지분 및 건물전체매각
면 적	토지 377.2 평 / 건물 132.6 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-25 (입찰 26일전)
감정가	1,103,202,000원
최저가	(70%) 772,241,000원
보증금	(10%) 77,224,100원
청구금액	2,153,877,038원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-06-20	1,103,202,000	유찰
2	2025-07-25	772,241,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	독정리 737-23	공장용지	1214 (367.24평)
독정리 737-10	도로	5 (1.51평)
독정리 737-15	도로	5 (1.51평)
독정리 737-24	도로	23 (6.96평)
건물	독정리 737-23	1층 공장 일반철골구조	264 (79.86평)
제시외건물	독정리 737-23	창고	172.5 (52.18평)
독정리 737-23	수변전설비	1식 (0.30평)
독정리 737-23	호이스트	1식 (0.30평)
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/차량접근이 가능 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건 기호1-5는 경기도 화성시 향남읍 백토리 소재 "한두골마을" 남측에 위치, 기호6-10는 경기도 화성시 장안면 독정리 소재 "웃말" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 공장, 제조장 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건 기호1,5,6,8-10는 차량접근이 가능하며, 기호1,5는 인근에 기호6,8-10는 근거리에 버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중교통사정은 불편함. 3)형태 및 이용상태 기호1 : 부정형의 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임. 기호5 : 부정형 완경사의 토지로서 도로로 이용 중임. 기호6 : 부정형의 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임. 기호8 : 부정형 완경사의 도로임. 기호9 : 부정형 완경사의 도로임. 기호10 : 부정형 완경사의 도로임. 4)인접 도로상태 기호1 : 북동측으로 노폭 약4m 내외의 포장 도로와 접함. 기호5 : 본건이 노폭 약4m 내외의 포장 도로임. 기호6 : 본건은 서측으로 노폭 약8-10m, 동측으로 노폭 약6-8m의 포장 도로와 접함. 기호8 : 본건이 노폭 약8m 내외의 포장 도로에 포함되어 있음. 기호9 : 본건이 노폭 약6-8m의 포장 도로에 포함되어 있음. 기호10 : 본건이 노폭 약8-10m의 포장 도로에 포함되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부 제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 영농여건불리농지. 기호5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(2018-01-16) (일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>. 기호6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역 <도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전 술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>. 기호9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전 술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>. 기호10 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역 (전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2015-07-29)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 기호6 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같은 제시외 건물 기호㉡ 및 이동식 컨테이 너 1동이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 기호1,5,6,8-10 토지의 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 기호2 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임. 기호3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임. 기호4 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임. 기호7 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 내벽 : 경량 판넬잇기 마감, 외벽 : 경량 판넬잇기 마감, 창호 : 샷시 창호임. 2)이용상태 기호2 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 소유자 미상의 기계기구 다수(해체보관)가 보관되어 있는 상태임. 기호3 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임. 기호4 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임. 기호7 : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소) 용도 이며, 현황은 공실 상태임. 3)설비내역 본건 기호2,3,4,7는 전기설비 되어 있으며, 기호3,4,7 건물에 위생설비 및 급.배수설비 갖추 었음. 4)부합물 및 종물 본건 기호4 건물에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같은 제시외 부합물 기호㉠이 소재함. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 기호2,3,4,7 건물의 임대관계는 미상임.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 2. 목록 8,9,10은 지분매각임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2022.8.23. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	20건	2,309,407,561원 1,686,043,226원	64% 1.9회
6개월	32건	1,932,203,756원 1,409,515,254원	66% 1.8회
12개월	58건	2,256,202,540원 1,680,307,332원	68% 1.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경10470(1) 공장 2025-07-21	경기도 화성시 장안면 수촌리 741	4,802,167,000원 3,361,517,000원 유찰 / 1회
2023타경7545(2) 공장 2025-08-12	경기도 화성시 장안면 독정리 355-29	4,373,966,150원 2,143,243,000원 유찰 / 2회
2024타경5577(1) 공장 2025-06-10	경기도 화성시 장안면 수촌리 745-9	1,935,410,000원 1,354,787,000원 변경 / 1회

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