법원경매 2024타경6856 | 울주군 두동면 천전리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2024 타경 6856 (1)

소재지 울산광역시 울주군 두동면 천전리

종류/대상 토지(답) / 토지매각

면 적 토지 749.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-16 (입찰 14일전)

감정가 213,548,000원

최저가 (70%) 149,484,000원

보증금 (10%) 14,948,400원

청구금액 105,355,279원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-06-12 213,548,000 유찰

2 2025-07-16 149,484,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
천전리 667-2 답 2074
(627.39평)

천전리 667-3 답 402
(121.61평)

제시외건물
천전리 667-2 창고 212
(64.13평)

천전리 667-2 양계장 9.6
(2.90평)

천전리 667-2 온실 1256
(379.94평)

천전리 667-2 작업장 12
(3.63평)

천전리 667-3 차양 16.3
(4.93평)

천전리 667-3 사무실 36
(10.89평)

천전리 667-3 사무실 15
(4.54평)

1) 위치/농림지역/보전관리지역/주차장/차량 접근이 가능
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 하천 및 구거 등으로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 본건 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하나, 시외곽지대로서 일반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호1 : 대체로 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, 답기타(온실, 잡종지 등)상태로 이용 중입니다.
기호2 : 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서, 답기타(잡종지, 주차장 등)상태로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호1 토지 : 남동측으로 지적도상 도로(폭 3미터내외)에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 본건 기호(2) 토지를 경유하여 접근하고 있습니다.
기호2 토지 : 남동측으로 폭 약8미터내외 포장도로에 접합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종 별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진 흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호2 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)
(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1,2) 토지상에 제시외건물 8개동[기호(ㄱ-ㅅ):"지적도, 사진용지" 참조]이 소재 하며, 제시외건물의 구조 및 규모. 용도 등으로 보아 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있습니다.
7)공부와의 차이 본건 기호(1,2) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)"상태로 이용중입니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-11-08]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년8월28일 소유권
말소

2 2015년8월28일 근저당권
130,000,000원 말소기준

3 2015년8월28일 지상권
말소

4 2020년11월13일 근저당권
300,000,000원 말소

5 2024년8월19일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각. 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 토지가 소유권 행사를 제 한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 본건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)'임. 4. 목록 1. 토지는 남동측으로 지적도상 도로에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 목록 2. 토지를 경유하여 접근 하고 있음. 5. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 부대설비(전기설비, 관정설비, 물공급설비 및 배관설비, 철구조물 설비, 화물리프트설비, 환풍설비, 온실 사용에 부합하는 기타 부대설비 등)가 소재하며, 대부분 제시외 건물 일부[제시외 건물 1-3: 철파이프2중구조 원형돔 2중비닐하우스 1동(온실)]의 사용에 부합하는 설비임. 제시외 건물(2-2)에 목조 데크 및 전기설비 등이 설치되어 있음. 6. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 철거 및 이동이 용이한 동산(농기구, 간이화장실, 냉장고, 기타 동산 등)은 매각에서 제외 함. 7. 제시외 건물 2-1은 천전리 667-3, 596-6 지상에 존재하고, 제시외 건물 2-2 및 2-3은 천전리 667-3, 668 지상에 존재함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015. 8. 28. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 21건 333,938,731원
129,739,171원 40%
3.1회

6개월 44건 352,589,122원
131,791,414원 43%
3.1회

12개월 80건 332,901,540원
147,325,684원 47%
2.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2023타경114415(1)
토지(답)
2025-07-09 울산광역시 울주군 두동면 월평리 283-3 [농지취득자격증명] 24,422,000원
4,105,000원
유찰 / 5회

사건번호	울산지방법원 / 2024 타경 6856 (1)
소재지	울산광역시 울주군 두동면 천전리
종류/대상	토지(답) / 토지매각
면 적	토지 749.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-16 (입찰 14일전)
감정가	213,548,000원
최저가	(70%) 149,484,000원
보증금	(10%) 14,948,400원
청구금액	105,355,279원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-06-12	213,548,000	유찰
2	2025-07-16	149,484,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	천전리 667-2	답	2074 (627.39평)
천전리 667-3	답	402 (121.61평)
제시외건물	천전리 667-2	창고	212 (64.13평)
천전리 667-2	양계장	9.6 (2.90평)
천전리 667-2	온실	1256 (379.94평)
천전리 667-2	작업장	12 (3.63평)
천전리 667-3	차양	16.3 (4.93평)
천전리 667-3	사무실	36 (10.89평)
천전리 667-3	사무실	15 (4.54평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/주차장/차량 접근이 가능 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 하천 및 구거 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능하나, 시외곽지대로서 일반적인 교통사정은 보통 시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호1 : 대체로 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, 답기타(온실, 잡종지 등)상태로 이용 중입니다. 기호2 : 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서, 답기타(잡종지, 주차장 등)상태로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호1 토지 : 남동측으로 지적도상 도로(폭 3미터내외)에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 본건 기호(2) 토지를 경유하여 접근하고 있습니다. 기호2 토지 : 남동측으로 폭 약8미터내외 포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종 별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진 흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 기호2 토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27) (축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1,2) 토지상에 제시외건물 8개동[기호(ㄱ-ㅅ):"지적도, 사진용지" 참조]이 소재 하며, 제시외건물의 구조 및 규모. 용도 등으로 보아 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있습니다. 7)공부와의 차이 본건 기호(1,2) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)"상태로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년8월28일	소유권		말소
2	2015년8월28일	근저당권	130,000,000원	말소기준
3	2015년8월28일	지상권		말소
4	2020년11월13일	근저당권	300,000,000원	말소
5	2024년8월19일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각. 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 토지가 소유권 행사를 제 한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 본건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '답기타(온실, 잡종지, 주차장 등)'임. 4. 목록 1. 토지는 남동측으로 지적도상 도로에 접해 있으나, 현황 폐도상태로 이용되지 않으며, 목록 2. 토지를 경유하여 접근 하고 있음. 5. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 부대설비(전기설비, 관정설비, 물공급설비 및 배관설비, 철구조물 설비, 화물리프트설비, 환풍설비, 온실 사용에 부합하는 기타 부대설비 등)가 소재하며, 대부분 제시외 건물 일부[제시외 건물 1-3: 철파이프2중구조 원형돔 2중비닐하우스 1동(온실)]의 사용에 부합하는 설비임. 제시외 건물(2-2)에 목조 데크 및 전기설비 등이 설치되어 있음. 6. 본건 토지 및 제시외 건물 내부에 철거 및 이동이 용이한 동산(농기구, 간이화장실, 냉장고, 기타 동산 등)은 매각에서 제외 함. 7. 제시외 건물 2-1은 천전리 667-3, 596-6 지상에 존재하고, 제시외 건물 2-2 및 2-3은 천전리 667-3, 668 지상에 존재함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015. 8. 28. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	21건	333,938,731원 129,739,171원	40% 3.1회
6개월	44건	352,589,122원 131,791,414원	43% 3.1회
12개월	80건	332,901,540원 147,325,684원	47% 2.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2023타경114415(1) 토지(답) 2025-07-09	울산광역시 울주군 두동면 월평리 283-3 [농지취득자격증명]	24,422,000원 4,105,000원 유찰 / 5회

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