법원경매 2024타경33824 | 하동군 진교면 안심리 공장

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 33824 (1)

소재지 경상남도 하동군 진교면 안심리

종류/대상 공장 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 4,887.8 평 / 건물 1,483.5 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-10-27 ()

감정가 2,916,911,100원

최저가 (41%) 1,194,766,000원

보증금 (10%) 119,476,600원

청구금액 1,482,829,924원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-05-26 2,916,911,100 유찰

2 2025-06-30 2,333,529,000 유찰

3 2025-08-04 1,866,823,000 유찰

4 2025-09-08 1,493,458,000 유찰

2025-10-27 1,194,766,000 변경

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
안심리 389-1 전 13275
(4,015.69평)

안심리 산46-2 임야 2883
(872.11평)

건물
안심리 산48-8 단층공장 일반철골구조 392
(118.58평)

안심리 산48-8 단층 동.식물관련시설 일반철골구조 637
(192.69평)

안심리 산48-8 단층 동.식물관련시설 일반철골구조 784
(237.16평)

안심리 산48-8 단층 동.식물관련시설 일반철골구조 784
(237.16평)

안심리 산48-8 단층 동.식물관련시설 일반철골구조 784
(237.16평)

안심리 산48-8 단층 동.식물관련시설 일반철골구조 427
(129.17평)

안심리 산48-8 단층공장 일반철골구조 392
(118.58평)

제시외건물
구고속도로 458-23 창고 704
(212.96평)

구고속도로 458-23 기계기구
㎡

1) 위치/계획관리지역/판넬지붕/철골조
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 경상남도 하동군 진교면 안심리 소재 안심마을 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어져 있습니다.
2)교통상황 차량 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 동.식물관련시설 부지로 이용중입니다.
기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 도로 및 구거로 이용중이며, 일부 는 임야로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1) 본건 동측으로 폭 약 5m내외의 포장 진입로 개설되어져 있습니다.
기호(2) 본건 일부가 현황 폭 약 5-7m내외의 포장 도로로 이용중입니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역 (젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다.
기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 준보전산 지에 속합니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
7)공부와의 차이 기호(1) 토지의 의뢰목록상 지목은 전이나, 현황은 동.식물관련시설 부지로 이용중이고, 기호(2) 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 대부분 도로 및 구거로 이용중이며, 일 부는 임야로 이용중입니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.
1)건물의 구조 기호(3,9) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 벽체: 판넬노출.
바닥: 시멘트 몰탈 마감.
기호(4-8) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬노출.
내벽: 판넬노출 및 우레탄 발포 마감.
바닥: 시멘트 몰탈 마감.
기호(ㄱ) 경량철골조 및 철파이프조 비닐지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 지하수 관정입니다.
2)이용상태 기호(3,9) 공장(창고)으로 이용중입니다.
기호(4-8) 동.식물관련시설로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 창고로 이용중입니다.
기호(ㄴ) 지하수 관정입니다.
3)설비내역 기호(4,5) 건물에 송풍설비와 기호(4-8) 건물에 화재경보설비, 기호(4) 건물에 부화관련 설비 등 되어있습니다.
4)부합물 및 종물 기호(ㄱ,ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.
5)공부와의 차이 기호(3-9) 건물은 의뢰목록상 산48-8번지, 385-5번지에 소재하나, 현황은 등록전환 등으로 389-1번지 지상에 소재합니다.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-08-05]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2020년3월25일 소유권
말소

2 2020년11월5일 근저당권
1,937,000,000원 말소기준

3 2021년4월15일 근저당권
240,000,000원 말소

4 2021년12월1일 근저당권
300,000,000원 말소

5 2024년5월20일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권

주의사항/법원 주요 문건접수내역 일괄매각 기계기구 매각 포함(기계기구 중 감정서 기계기구 평가명세표 상 ① 은 일부 부속품 소재불명으로 분리 방치 상태임 [목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) 현황 '농식물관련시설부지', 일부 법면(경사지) 제시외 건물(감정서상 ㄱ), 이동가능컨테이너, 화장실이 소재하며 매각제외 제시외 미신고 관정(감정서상 ㄴ)매각 포함 [목록2] 현황 대부분이 '도로 및 구거' [목록3~9] 소재지번 현황 '산48-8, 385-5에서 389-1로' 변경 [목록4] 고착된 부화관련 설비는 건물에 포함평가되었으며 매각에 포함됨

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.11.5. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 1건 51,112,000원
33,500,000원 66%
2회

6개월 2건 37,329,500원
28,550,000원 83%
1회

12개월 2건 37,329,500원
28,550,000원 83%
1회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경33503(1)
공장
2025-11-17 경상남도 하동군 진교면 안심리 181-1 529,526,800원
173,515,000원
변경 / 5회

2023타경34677(1)
공장
2026-01-05 경상남도 하동군 진교면 구고속도로 458-24 (주1) 4,218,776,600원
2,362,515,000원
재진행 / 2회

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 33824 (1)
소재지	경상남도 하동군 진교면 안심리
종류/대상	공장 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 4,887.8 평 / 건물 1,483.5 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-10-27 ()
감정가	2,916,911,100원
최저가	(41%) 1,194,766,000원
보증금	(10%) 119,476,600원
청구금액	1,482,829,924원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-05-26	2,916,911,100	유찰
2	2025-06-30	2,333,529,000	유찰
3	2025-08-04	1,866,823,000	유찰
4	2025-09-08	1,493,458,000	유찰
	2025-10-27	1,194,766,000	변경

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	안심리 389-1	전	13275 (4,015.69평)
안심리 산46-2	임야	2883 (872.11평)
건물	안심리 산48-8	단층공장 일반철골구조	392 (118.58평)
안심리 산48-8	단층 동.식물관련시설 일반철골구조	637 (192.69평)
안심리 산48-8	단층 동.식물관련시설 일반철골구조	784 (237.16평)
안심리 산48-8	단층 동.식물관련시설 일반철골구조	784 (237.16평)
안심리 산48-8	단층 동.식물관련시설 일반철골구조	784 (237.16평)
안심리 산48-8	단층 동.식물관련시설 일반철골구조	427 (129.17평)
안심리 산48-8	단층공장 일반철골구조	392 (118.58평)
제시외건물	구고속도로 458-23	창고	704 (212.96평)
구고속도로 458-23	기계기구	㎡
1) 위치/계획관리지역/판넬지붕/철골조 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 경상남도 하동군 진교면 안심리 소재 안심마을 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어져 있습니다. 2)교통상황 차량 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 동.식물관련시설 부지로 이용중입니다. 기호(2) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 도로 및 구거로 이용중이며, 일부 는 임야로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1) 본건 동측으로 폭 약 5m내외의 포장 진입로 개설되어져 있습니다. 기호(2) 본건 일부가 현황 폭 약 5-7m내외의 포장 도로로 이용중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역 (젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 준보전산 지에 속합니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 기호(1) 토지의 의뢰목록상 지목은 전이나, 현황은 동.식물관련시설 부지로 이용중이고, 기호(2) 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 대부분 도로 및 구거로 이용중이며, 일 부는 임야로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다. 1)건물의 구조 기호(3,9) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 벽체: 판넬노출. 바닥: 시멘트 몰탈 마감. 기호(4-8) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬노출. 내벽: 판넬노출 및 우레탄 발포 마감. 바닥: 시멘트 몰탈 마감. 기호(ㄱ) 경량철골조 및 철파이프조 비닐지붕 단층입니다. 기호(ㄴ) 지하수 관정입니다. 2)이용상태 기호(3,9) 공장(창고)으로 이용중입니다. 기호(4-8) 동.식물관련시설로 이용중입니다. 기호(ㄱ) 창고로 이용중입니다. 기호(ㄴ) 지하수 관정입니다. 3)설비내역 기호(4,5) 건물에 송풍설비와 기호(4-8) 건물에 화재경보설비, 기호(4) 건물에 부화관련 설비 등 되어있습니다. 4)부합물 및 종물 기호(ㄱ,ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다. 5)공부와의 차이 기호(3-9) 건물은 의뢰목록상 산48-8번지, 385-5번지에 소재하나, 현황은 등록전환 등으로 389-1번지 지상에 소재합니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2020년3월25일	소유권		말소
2	2020년11월5일	근저당권	1,937,000,000원	말소기준
3	2021년4월15일	근저당권	240,000,000원	말소
4	2021년12월1일	근저당권	300,000,000원	말소
5	2024년5월20일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권
주의사항/법원 주요 문건접수내역	일괄매각 기계기구 매각 포함(기계기구 중 감정서 기계기구 평가명세표 상 ① 은 일부 부속품 소재불명으로 분리 방치 상태임 [목록1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수) 현황 '농식물관련시설부지', 일부 법면(경사지) 제시외 건물(감정서상 ㄱ), 이동가능컨테이너, 화장실이 소재하며 매각제외 제시외 미신고 관정(감정서상 ㄴ)매각 포함 [목록2] 현황 대부분이 '도로 및 구거' [목록3~9] 소재지번 현황 '산48-8, 385-5에서 389-1로' 변경 [목록4] 고착된 부화관련 설비는 건물에 포함평가되었으며 매각에 포함됨


경매 진행상태는 변경입니다. 변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다. 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020.11.5. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	1건	51,112,000원 33,500,000원	66% 2회
6개월	2건	37,329,500원 28,550,000원	83% 1회
12개월	2건	37,329,500원 28,550,000원	83% 1회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경33503(1) 공장 2025-11-17	경상남도 하동군 진교면 안심리 181-1	529,526,800원 173,515,000원 변경 / 5회
2023타경34677(1) 공장 2026-01-05	경상남도 하동군 진교면 구고속도로 458-24 (주1)	4,218,776,600원 2,362,515,000원 재진행 / 2회

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