법원경매 2024타경33961 | 진주시 문산읍 이곡리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 33961 (2)

소재지 경상남도 진주시 문산읍 이곡리

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 334.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-11-17 (오늘입찰)

감정가 91,821,600원

최저가 (41%) 37,610,000원

보증금 (10%) 3,761,000원

청구금액 13,600,706원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-05-12 91,821,600 유찰

2 2025-06-16 73,457,000 유찰

3 2025-07-21 58,766,000 유찰

4 2025-08-25 47,013,000 유찰

5 2025-11-17 37,610,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
이곡리 182 전 360
(108.90평)

이곡리 181 전 744
(225.06평)

제시외건물
이곡리 182 체리나무
㎡

이곡리 181 창고 119
(36.00평)

이곡리 181 창고 20.4
(6.17평)

1) 위치/농림지역/계획관리지역/보전산지/슬래브지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 소재 "이곡저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수농촌지대 (기호 1) 및 마을주변 농경지대(기호 3,4), 순수 산림지대(기호 5)로서, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주택 등 건부지임.
기호(3): 평지내 부정형의 토지로서, 전임.
기호(4): 평지내 가장형의 토지로서, 현황 "전기타 및 일부 도로" 상태임.
기호(5): 급경사지내 부정형의 토지로서, 조림임.
4)인접 도로상태 기호(1): 북측 및 서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호(3): 지적도상 북측으로 도로(폐도)와 접하나, 현황 맹지로서, 인접지를 통해 접근이 가능함.
기호(4): 지적도상 남측으로 도로(폐도)와 접하나, 본건 일부가 약 2.5미터폭 내외의 포장도로이며, 북서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
기호(5): 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 ■ 기호(1,3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
■ 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(1,4,5) 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄴ-ㅅ)이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.
본건 토지 기호(3,5) 일부 지상에 제시외수목(체리나무 등 약1,125여주)이 식재되어 있으며, 개략적으로 수량을 사정하고, 수종, 수령, 생육 및 관리상태 등을 고려하여 별도 평가하였음.
7)공부와의 차이 기호(4): 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전기타 및 일부 도로" 상태임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 기타사항: 본건 토지 기호(5) 일부 지상에 분묘(약 5기)가 소재함.
2) 임대관계: 미상임.
1)건물의 구조 기호(2-1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 알루미늄 및 목재 이중창구조임.
기호(2-2,2-3): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 알루미늄창구조임.
2)이용상태 기호(2-1): 주택 기호(2-2): 창고 기호(2-3): 화장실 3)설비내역 기호(2-1): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호(2-3): 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적도 및 건물 개황도"상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.
5)공부와의 차이 없 음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)기타사항: 본건 건물 기호(2-1) 옥상에 소재하는 물탱크는 철거 및 이설이 용이함. 2)임대관계: 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : ]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2002년8월21일 소유권
말소

2 2003년6월2일 근저당권
150,000,000원 말소기준

3 2003년6월2일 지상권
말소

4 2018년7월26일 근저당권
144,768,000원 말소

5 2024년5월17일 강제경매
말소

6 2024년5월31일 가압류
5,462,326원 말소

7 2024년5월31일 가압류
36,566,415원 말소

8 2024년6월3일 가압류
27,148,649원 말소

9 2024년6월7일 (1)가압류
24,807,490원 말소

10 2024년6월7일 (2)가압류
14,465,912원 말소

11 2024년7월8일 가압류
54,197,643원 말소

12 2024년7월9일 가압류
77,091,113원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 -일괄매각, 제시외건물[감정서상 ㄹ,ㅁ] 매각 제외, 제시외 수목[감정서상 a] 매각 포함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 -[목록3] 맹지임 -[목록4] 공부상 '전'이나 현황 '전 기타 및 일부 도로'임 -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함, [목록4] 원상회복명령 가능성 있음, 별 첨 문산읍 사실조회 회신 참조)

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2003.6.2.[근저당권] 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 91,821,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,600,706원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 관리지역/농림지역/계획관리지역/보전산지/슬래브지붕
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 8건 348,192,370원
89,231,000원 31%
6회

6개월 24건 414,531,148원
156,517,400원 36%
5.4회

12개월 58건 301,431,643원
121,241,009원 43%
4.7회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경6648(1)
전
2025-12-01 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 580-20 15,008,000원
12,006,000원
유찰 / 1회

2024타경2226(1)
전
2025-11-17 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3 [농지취득자격증명] 102,726,100원
21,544,000원
유찰 / 7회

사건번호	창원지방법원 진주지원 / 2024 타경 33961 (2)
소재지	경상남도 진주시 문산읍 이곡리
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 334.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-11-17 (오늘입찰)
감정가	91,821,600원
최저가	(41%) 37,610,000원
보증금	(10%) 3,761,000원
청구금액	13,600,706원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-05-12	91,821,600	유찰
2	2025-06-16	73,457,000	유찰
3	2025-07-21	58,766,000	유찰
4	2025-08-25	47,013,000	유찰
5	2025-11-17	37,610,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	이곡리 182	전	360 (108.90평)
이곡리 181	전	744 (225.06평)
제시외건물	이곡리 182	체리나무	㎡
이곡리 181	창고	119 (36.00평)
이곡리 181	창고	20.4 (6.17평)
1) 위치/농림지역/계획관리지역/보전산지/슬래브지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 소재 "이곡저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수농촌지대 (기호 1) 및 마을주변 농경지대(기호 3,4), 순수 산림지대(기호 5)로서, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 기호(3): 평지내 부정형의 토지로서, 전임. 기호(4): 평지내 가장형의 토지로서, 현황 "전기타 및 일부 도로" 상태임. 기호(5): 급경사지내 부정형의 토지로서, 조림임. 4)인접 도로상태 기호(1): 북측 및 서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(3): 지적도상 북측으로 도로(폐도)와 접하나, 현황 맹지로서, 인접지를 통해 접근이 가능함. 기호(4): 지적도상 남측으로 도로(폐도)와 접하나, 본건 일부가 약 2.5미터폭 내외의 포장도로이며, 북서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 기호(5): 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근이 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 ■ 기호(1,3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. ■ 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(1,4,5) 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄴ-ㅅ)이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람. 본건 토지 기호(3,5) 일부 지상에 제시외수목(체리나무 등 약1,125여주)이 식재되어 있으며, 개략적으로 수량을 사정하고, 수종, 수령, 생육 및 관리상태 등을 고려하여 별도 평가하였음. 7)공부와의 차이 기호(4): 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "전기타 및 일부 도로" 상태임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 기타사항: 본건 토지 기호(5) 일부 지상에 분묘(약 5기)가 소재함. 2) 임대관계: 미상임. 1)건물의 구조 기호(2-1): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 알루미늄 및 목재 이중창구조임. 기호(2-2,2-3): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 알루미늄창구조임. 2)이용상태 기호(2-1): 주택 기호(2-2): 창고 기호(2-3): 화장실 3)설비내역 기호(2-1): 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 기호(2-3): 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별첨 "지적도 및 건물 개황도"상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)기타사항: 본건 건물 기호(2-1) 옥상에 소재하는 물탱크는 철거 및 이설이 용이함. 2)임대관계: 미상임.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2002년8월21일	소유권		말소
2	2003년6월2일	근저당권	150,000,000원	말소기준
3	2003년6월2일	지상권		말소
4	2018년7월26일	근저당권	144,768,000원	말소
5	2024년5월17일	강제경매		말소
6	2024년5월31일	가압류	5,462,326원	말소
7	2024년5월31일	가압류	36,566,415원	말소
8	2024년6월3일	가압류	27,148,649원	말소
9	2024년6월7일	(1)가압류	24,807,490원	말소
10	2024년6월7일	(2)가압류	14,465,912원	말소
11	2024년7월8일	가압류	54,197,643원	말소
12	2024년7월9일	가압류	77,091,113원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	-일괄매각, 제시외건물[감정서상 ㄹ,ㅁ] 매각 제외, 제시외 수목[감정서상 a] 매각 포함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 -[목록3] 맹지임 -[목록4] 공부상 '전'이나 현황 '전 기타 및 일부 도로'임 -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함, [목록4] 원상회복명령 가능성 있음, 별 첨 문산읍 사실조회 회신 참조)


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2003.6.2.[근저당권] 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 91,821,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,600,706원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/계획관리지역/보전산지/슬래브지붕 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	8건	348,192,370원 89,231,000원	31% 6회
6개월	24건	414,531,148원 156,517,400원	36% 5.4회
12개월	58건	301,431,643원 121,241,009원	43% 4.7회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경6648(1) 전 2025-12-01	경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 580-20	15,008,000원 12,006,000원 유찰 / 1회
2024타경2226(1) 전 2025-11-17	경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 3 [농지취득자격증명]	102,726,100원 21,544,000원 유찰 / 7회

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