법원경매 2023타경24697 | 제주시 봉개동 848-36 주택

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2023 타경 24697 (1)

소재지 제주특별자치도 제주시 봉개동 848-36

종류/대상 주택 / 토지지분 및 건물전체매각

면 적 토지 97.9 평 / 건물 25.7 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-15 (입찰 1일전)

감정가 480,953,340원

최저가 (49%) 235,667,000원

보증금 (10%) 23,566,700원

청구금액 30,000,000원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-04-22 480,953,340 유찰

2025-06-03 336,667,000 변경

2 2025-06-04 336,667,000 유찰

3 2025-07-15 235,667,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
봉개동 848-36 대 323.75
(97.93평)

건물
봉개동 848-36 1층 주택 철근콘크리구조 46.31
(14.01평)

봉개동 848-36 2층 주택 철근콘크리구조 38.67
(11.70평)

1) 위치/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조/평슬래브지붕
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "안세미오름" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 목장용지 등이 혼재합니다.
2)교통상황 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 지적공부상 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하나, 동측 도로는 접면너비가 협소하여 남측 도로를 이용하여 출입하고 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구 3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급 (저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수 자원특별관리구역입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상입니다.
1)건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 2018.08.17.> 외벽: 제주석타일, 징크판넬 및 치장별골 마감 등.
창호: PVC창호 등.
2)이용상태 단독주택으로 이용중입니다.
3)설비내역 기본위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.
4)부합물 및 종물 없습니다.
5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-09-05]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

유혜선 전부 40,000,000
[월]연세10,000,000원

2022.12.19.
2023. 5. 12.제주시장확정일자번호 제38호 2020.09.~2025.04.29.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1
인수

2
말소

3 2018년9월5일 약정/금지사항/환매특약
말소

4 2019년1월7일 근저당권
416,000,000원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 30동이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2023.06.27] 채무자겸소유자 김OO 경매절차중지신청서 제출
- 일괄매각 - 목록 1 지상 조경수는 토지가격에 포함하여 평가. 목록 2의 확장형 발코니는 건물가격에 포함하여 평가 - 목록 1: 지분매각. 타운하우스의 부지임

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2022. 12. 15. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(30,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경964,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조/평슬래브지붕/슬래브지붕
1) 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2023.06.27] 채무자겸소유자 김OO 경매절차중지신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 51건 726,035,235원
389,219,706원 47%
3.1회

6개월 112건 791,892,433원
394,413,877원 47%
2.9회

12개월 197건 1,043,036,734원
542,580,800원 51%
2.6회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2023타경8596(3)
주택
2025-07-08 제주특별자치도 제주시 봉개동 2751-14 1,153,960,240원
277,066,000원
변경 / 4회

사건번호	제주지방법원 / 2023 타경 24697 (1)
소재지	제주특별자치도 제주시 봉개동 848-36
종류/대상	주택 / 토지지분 및 건물전체매각
면 적	토지 97.9 평 / 건물 25.7 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-15 (입찰 1일전)
감정가	480,953,340원
최저가	(49%) 235,667,000원
보증금	(10%) 23,566,700원
청구금액	30,000,000원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-04-22	480,953,340	유찰
	2025-06-03	336,667,000	변경
2	2025-06-04	336,667,000	유찰
3	2025-07-15	235,667,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	봉개동 848-36	대	323.75 (97.93평)
건물	봉개동 848-36	1층 주택 철근콘크리구조	46.31 (14.01평)
봉개동 848-36	2층 주택 철근콘크리구조	38.67 (11.70평)
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조/평슬래브지붕 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "안세미오름" 남동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 목장용지 등이 혼재합니다. 2)교통상황 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 지적공부상 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하나, 동측 도로는 접면너비가 협소하여 남측 도로를 이용하여 출입하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구 3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급 (저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수 자원특별관리구역입니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 2018.08.17.> 외벽: 제주석타일, 징크판넬 및 치장별골 마감 등. 창호: PVC창호 등. 2)이용상태 단독주택으로 이용중입니다. 3)설비내역 기본위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다. 4)부합물 및 종물 없습니다. 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
유혜선	전부	40,000,000 [월]연세10,000,000원
2022.12.19. 2023. 5. 12.제주시장확정일자번호 제38호		2020.09.~2025.04.29.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1				인수
2				말소
3	2018년9월5일	약정/금지사항/환매특약		말소
4	2019년1월7일	근저당권	416,000,000원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 30동이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2023.06.27] 채무자겸소유자 김OO 경매절차중지신청서 제출 - 일괄매각 - 목록 1 지상 조경수는 토지가격에 포함하여 평가. 목록 2의 확장형 발코니는 건물가격에 포함하여 평가 - 목록 1: 지분매각. 타운하우스의 부지임


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2022. 12. 15. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(30,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경964,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/철근콘크리트구조/평슬래브지붕/슬래브지붕 1) 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2023.06.27] 채무자겸소유자 김OO 경매절차중지신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	51건	726,035,235원 389,219,706원	47% 3.1회
6개월	112건	791,892,433원 394,413,877원	47% 2.9회
12개월	197건	1,043,036,734원 542,580,800원	51% 2.6회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2023타경8596(3) 주택 2025-07-08	제주특별자치도 제주시 봉개동 2751-14	1,153,960,240원 277,066,000원 변경 / 4회

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