법원경매 2024타경30156 | 제주시 구좌읍 문주란로 주택

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2024 타경 30156 (1)

소재지 제주특별자치도 제주시 구좌읍 문주란로

종류/대상 주택 / 토지제외 및 건물매각

면 적 건물 39.8 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-15 (입찰 13일전)

감정가 58,063,100원

최저가 (49%) 28,451,000원

보증금 (10%) 2,845,100원

청구금액 6,020,693원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2025-04-22 58,063,100 유찰

2025-06-03 40,644,000 변경

2 2025-06-04 40,644,000 유찰

3 2025-07-15 28,451,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

건물
하도리 1387 단층주택 목조 59.5
(18.00평)

제시외건물
문주란로 42-4 욕실 및 화장실 10.3
(3.12평)

문주란로 42-4 보일러실 0.7
(0.21평)

문주란로 42-4 화장실(사용안함) 3.6
(1.09평)

문주란로 42-4 주택 및 창고 56.1
(16.97평)

문주란로 42-4 보일러실 1.5
(0.45평)

1)건물의 구조 위치/
상세내역 보기
1)건물의 구조 목조 함석지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 잡석마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 장판지마감 등 창호: 샷시창 등임.
2)이용상태 단독주택으로 이용중임.
3)설비내역 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물(ㄱ-ㅁ)이 소재함.
5)공부와의 차이 -귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 "목조 초가지붕 단층 주택 59.5㎡"은 일반건축물 대장상 "주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡" 및 "주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡" 으로 구분되었음.
-일반건축물대장상 "주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡"는 구조 및 면적 등이 유사한 건물이 없어 멸실된 것으로 추정됨.
-일반건축물대장상 "주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡"는 현황 "함석지붕"이며 실측 면적은 "약 49.2㎡"으로 이를 기준으로 평가하였음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
-임대관계는 미상임.
-제시외건물(ㄷ)은 하도리 1387, 1390-1, 1392번지 삼지상에, 제시외건물(ㄹ)은 하도리 1387, 1385-1, 1386-1번지 삼지상에 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치 및 경계 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-10-21]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2024년6월25일 가처분
인수

3 2024년7월23일 강제경매
말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 갑구 2번 가처분등기(2024.6.25. 접수번호 제47281호)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라 는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 해당사항없음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 건물만 매각, 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(서울중앙지법 2023가단5397006)이 있음 - 제시외 건물 각 매각 포함 - 매각부동산 갑구 순위2번 가처분(2024.6.25. 접수번호 제47281호)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨 - 제시목록 및 등기사항전부증명서상 '목조 초가지붕 단층 주택 59.5㎡'는 일반건축물대장상 '주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡' 및 '주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡'으로 구분되었음 - 일반건축물대장상 '주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡'는 구조 및 면적 등이 유사한 건물이 없어 멸실된 것으로 추정됨 - 일반건축물대장상 '주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡'는 현황 '함석지붕'이며 실측 면적은 '약 49.2㎡'임 - 제시외 건물 중 감정평가서상 'ㄷ(제시외 1-3)'은 하도리 1387, 1390-1, 1392번지 삼지상에, 감정평가서상 'ㄹ(제시외 1-4)'은 하도리 1387, 1385-1, 1386-1번지 삼지상에 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치 및 경계등은 지적측량을 요함 - 이 사건 경매 목적 부동산에 대하여 채권자측으로부터 건물철거에 대한 대체집행결정문(서울중앙지방법원2025타기10012호) 이 제출되었음

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
"갑구 2번 가처분등기(2024.6.25. 접수번호 제47281호)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라 는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨"

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 58,063,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,020,693원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 1건 227,084,610원
180,000,000원 79%
1회

6개월 1건 227,084,610원
180,000,000원 79%
1회

12개월 1건 227,084,610원
180,000,000원 79%
1회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (4건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경31210(1)
주택
2025-08-05 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 2572-36 284,380,000원
139,346,000원
유찰 / 2회

2024타경6221(1)
주택
2025-07-29 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 1872-15 552,154,200원
270,556,000원
유찰 / 2회

2024타경5112(3)
주택
2025-07-15 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월행남길 167-10 (제105동) [법정지상권] 297,811,530원
208,468,000원
유찰 / 1회

2024타경5112(1)
주택
2025-07-15 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월행남길 167-2 (제101동) 309,052,770원
216,337,000원
유찰 / 1회

사건번호	제주지방법원 / 2024 타경 30156 (1)
소재지	제주특별자치도 제주시 구좌읍 문주란로
종류/대상	주택 / 토지제외 및 건물매각
면 적	건물 39.8 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-15 (입찰 13일전)
감정가	58,063,100원
최저가	(49%) 28,451,000원
보증금	(10%) 2,845,100원
청구금액	6,020,693원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2025-04-22	58,063,100	유찰
	2025-06-03	40,644,000	변경
2	2025-06-04	40,644,000	유찰
3	2025-07-15	28,451,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	하도리 1387	단층주택 목조	59.5 (18.00평)
제시외건물	문주란로 42-4	욕실 및 화장실	10.3 (3.12평)
문주란로 42-4	보일러실	0.7 (0.21평)
문주란로 42-4	화장실(사용안함)	3.6 (1.09평)
문주란로 42-4	주택 및 창고	56.1 (16.97평)
문주란로 42-4	보일러실	1.5 (0.45평)
1)건물의 구조 위치/ 상세내역 보기 1)건물의 구조 목조 함석지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 잡석마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 장판지마감 등 창호: 샷시창 등임. 2)이용상태 단독주택으로 이용중임. 3)설비내역 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 제시외건물(ㄱ-ㅁ)이 소재함. 5)공부와의 차이 -귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 "목조 초가지붕 단층 주택 59.5㎡"은 일반건축물 대장상 "주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡" 및 "주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡" 으로 구분되었음. -일반건축물대장상 "주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡"는 구조 및 면적 등이 유사한 건물이 없어 멸실된 것으로 추정됨. -일반건축물대장상 "주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡"는 현황 "함석지붕"이며 실측 면적은 "약 49.2㎡"으로 이를 기준으로 평가하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계는 미상임. -제시외건물(ㄷ)은 하도리 1387, 1390-1, 1392번지 삼지상에, 제시외건물(ㄹ)은 하도리 1387, 1385-1, 1386-1번지 삼지상에 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치 및 경계 등은 지적측량을 요하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	말소/인수
1		소유권	말소
2	2024년6월25일	가처분	인수
3	2024년7월23일	강제경매	말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	갑구 2번 가처분등기(2024.6.25. 접수번호 제47281호)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라 는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항없음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 건물만 매각, 법정지상권의 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(서울중앙지법 2023가단5397006)이 있음 - 제시외 건물 각 매각 포함 - 매각부동산 갑구 순위2번 가처분(2024.6.25. 접수번호 제47281호)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨 - 제시목록 및 등기사항전부증명서상 '목조 초가지붕 단층 주택 59.5㎡'는 일반건축물대장상 '주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡' 및 '주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡'으로 구분되었음 - 일반건축물대장상 '주2 1층 목조 초가지붕 주택 19.83㎡'는 구조 및 면적 등이 유사한 건물이 없어 멸실된 것으로 추정됨 - 일반건축물대장상 '주1 1층 목조 초가지붕 주택 39.67㎡'는 현황 '함석지붕'이며 실측 면적은 '약 49.2㎡'임 - 제시외 건물 중 감정평가서상 'ㄷ(제시외 1-3)'은 하도리 1387, 1390-1, 1392번지 삼지상에, 감정평가서상 'ㄹ(제시외 1-4)'은 하도리 1387, 1385-1, 1386-1번지 삼지상에 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치 및 경계등은 지적측량을 요함 - 이 사건 경매 목적 부동산에 대하여 채권자측으로부터 건물철거에 대한 대체집행결정문(서울중앙지방법원2025타기10012호) 이 제출되었음


낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "갑구 2번 가처분등기(2024.6.25. 접수번호 제47281호)는 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라 는 내용을 피보전권리로 한 건물에 대한 가처분등기이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 58,063,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,020,693원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	1건	227,084,610원 180,000,000원	79% 1회
6개월	1건	227,084,610원 180,000,000원	79% 1회
12개월	1건	227,084,610원 180,000,000원	79% 1회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경31210(1) 주택 2025-08-05	제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 2572-36	284,380,000원 139,346,000원 유찰 / 2회
2024타경6221(1) 주택 2025-07-29	제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 1872-15	552,154,200원 270,556,000원 유찰 / 2회
2024타경5112(3) 주택 2025-07-15	제주특별자치도 제주시 구좌읍 월행남길 167-10 (제105동) [법정지상권]	297,811,530원 208,468,000원 유찰 / 1회
2024타경5112(1) 주택 2025-07-15	제주특별자치도 제주시 구좌읍 월행남길 167-2 (제101동)	309,052,770원 216,337,000원 유찰 / 1회

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