법원경매 2024타경34530 | 제주시 오라이동 862-3 토지(과수원)

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2024 타경 34530 (1)

소재지 제주특별자치도 제주시 오라이동 862-3

종류/대상 토지(과수원) / 토지매각

면 적 토지 2,619.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-02 (입찰 25일전)

감정가 6,406,920,000원

최저가 (70%) 4,484,844,000원

보증금 (10%) 448,484,400원

청구금액 416,284,153원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2025-04-15 6,406,920,000 변경

1 2025-10-28 6,406,920,000 유찰

2 2025-12-02 4,484,844,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
오라이동 862-3 과수원 8658
(2,619.05평)

1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 "민오름" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역임.
2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건물신축중임.
4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장 애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 절대보전지역(저촉), 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하천구역<하천법>임.
6)제시목록 외의 물건 제시외건물(ㄱ-ㅋ, 철근콘크리트구조 신축중인 건물) 11동, 이동식컨테이너 4동, 이동식 화장실 1동이 소재함.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
-임대관계는 미상임.
-본건은 공부상 지목이 "과수원"으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청의 재확인을 요함. -제시외건물에 대해 유치권행사중인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2025-01-29]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 1974년7월12일 소유권
말소

2 2021년6월29일 근저당권
5,040,000,000원 말소기준

3 2022년12월19일 근저당권
360,000,000원 말소

4 2023년8월21일 근저당권
100,000,000원 말소

5 2023년11월13일 압류
말소

6 2024년4월8일 압류
말소

7 2024년6월26일 압류
말소

8 2024년10월28일 임의경매
말소

9 2025년3월5일 압류
말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2024년4월11일 가압류
500,000,000원 말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외되는 신축 중인 11동 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2025.04.14] 채권자 소송대리인 법OOOOOOOOOOOOOOOO 임의경매절차정지신청 제출
- 위 지상에 건축허가(허가신고번호: 2015-건축민원과-신축허가-1085 / 2021-건축과-가설건축물축조신고-214)를 득하여 신축 중인 건물이 있음. 구체적인 신고사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부는 재확인 요함. - 신축 중인 건물 11동, 이동컨테이너4동, 이동식 화장실 1동 매각에서 제외 함. - 신축 중인 건물 제외 감안시 가격은 4,484,844,000원임. - 일부토지(674㎡)에 대하여 농지취득자격증명 제출요함. 관련하여 전용허가를 받은 7,984㎡는 농지취득자격증명 반려대상이 고, 나머지 토지 674㎡에 대하여 농지취득자격증명 필요하다는 회신이 있음(별지 제주시 작성의 사실조회 회신서 참조). - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 신축 중인 건물에 대하여 유치권 행사 중(현황조사보고서 및 감정서 참조)임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.06.29. 근저당 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(416,284,153원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경8569,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조
1) 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2025.04.14] 채권자 소송대리인 법OOOOOOOOOOOOOOOO 임의경매절차정지신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 11건 1,751,265,067원
684,464,764원 40%
2.7회

6개월 24건 1,546,192,681원
544,432,621원 39%
3.1회

12개월 38건 1,186,898,329원
435,656,000원 45%
2.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	제주지방법원 / 2024 타경 34530 (1)
소재지	제주특별자치도 제주시 오라이동 862-3
종류/대상	토지(과수원) / 토지매각
면 적	토지 2,619.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-02 (입찰 25일전)
감정가	6,406,920,000원
최저가	(70%) 4,484,844,000원
보증금	(10%) 448,484,400원
청구금액	416,284,153원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2025-04-15	6,406,920,000	변경
1	2025-10-28	6,406,920,000	유찰
2	2025-12-02	4,484,844,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	오라이동 862-3	과수원	8658 (2,619.05평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 "민오름" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통사정 무난함. 3)형태 및 이용상태 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건물신축중임. 4)인접 도로상태 서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장 애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 절대보전지역(저촉), 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하천구역<하천법>임. 6)제시목록 외의 물건 제시외건물(ㄱ-ㅋ, 철근콘크리트구조 신축중인 건물) 11동, 이동식컨테이너 4동, 이동식 화장실 1동이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계는 미상임. -본건은 공부상 지목이 "과수원"으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청의 재확인을 요함. -제시외건물에 대해 유치권행사중인 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	1974년7월12일	소유권		말소
2	2021년6월29일	근저당권	5,040,000,000원	말소기준
3	2022년12월19일	근저당권	360,000,000원	말소
4	2023년8월21일	근저당권	100,000,000원	말소
5	2023년11월13일	압류		말소
6	2024년4월8일	압류		말소
7	2024년6월26일	압류		말소
8	2024년10월28일	임의경매		말소
9	2025년3월5일	압류		말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2024년4월11일	가압류	500,000,000원	말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외되는 신축 중인 11동 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2025.04.14] 채권자 소송대리인 법OOOOOOOOOOOOOOOO 임의경매절차정지신청 제출 - 위 지상에 건축허가(허가신고번호: 2015-건축민원과-신축허가-1085 / 2021-건축과-가설건축물축조신고-214)를 득하여 신축 중인 건물이 있음. 구체적인 신고사항 및 관련 인허가의 존속, 승계 가능성 여부는 재확인 요함. - 신축 중인 건물 11동, 이동컨테이너4동, 이동식 화장실 1동 매각에서 제외 함. - 신축 중인 건물 제외 감안시 가격은 4,484,844,000원임. - 일부토지(674㎡)에 대하여 농지취득자격증명 제출요함. 관련하여 전용허가를 받은 7,984㎡는 농지취득자격증명 반려대상이 고, 나머지 토지 674㎡에 대하여 농지취득자격증명 필요하다는 회신이 있음(별지 제주시 작성의 사실조회 회신서 참조). - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 신축 중인 건물에 대하여 유치권 행사 중(현황조사보고서 및 감정서 참조)임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2021.06.29. 근저당 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(416,284,153원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경8569,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/철근콘크리트구조 1) 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2025.04.14] 채권자 소송대리인 법OOOOOOOOOOOOOOOO 임의경매절차정지신청 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	11건	1,751,265,067원 684,464,764원	40% 2.7회
6개월	24건	1,546,192,681원 544,432,621원	39% 3.1회
12개월	38건	1,186,898,329원 435,656,000원	45% 2.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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