법원경매 2024타경108523 | 울주군 언양읍 반곡리 토지(전)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2024 타경 108523 (1)

소재지 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리

종류/대상 토지(전) / 토지매각

면 적 토지 754.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-16 (입찰 14일전)

감정가 536,697,000원

최저가 (49%) 262,982,000원

보증금 (10%) 26,298,200원

청구금액 43,204,158원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2025-04-03 437,689,000 변경

1 2025-05-08 536,697,000 유찰

2 2025-06-12 375,688,000 유찰

3 2025-07-16 262,982,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
반곡리 154 전 2017
(610.14평)

반곡리 155 전 476
(143.99평)

제시외건물
반곡리 155 단독주택 91
(27.53평)

1) 위치/자연녹지지역
상세내역 보기
1)위치 및 주위환경 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 잡종지 및 농경지상태임.
기호(2) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대 내 자체 등고 대체로 평탄하며, 제시외건물(단독주택) 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 본 건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트포장도로를 통해 진입가능하며, 본 건 서측 일부를 진입로로 이용 중임.
기호(2) : 본 건 북측으로 지목 "도로"인 인접지 및 기호(1) 토지를 통해 접근 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
기호(2) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
6)제시목록 외의 물건 기호(1) : 토지 북측 일부 지상에 컨테이너박스(2개)가 소재하나 철거 용이성 등을 감안 하여 본 건 감정평가에 포함하지 아니하였음.
기호(2) : 지상에 소재하는 제시외건물은 구조 및 규모 등을 감안하여 원가법을 적용하 되 감가수정은 관리상태 및 현상 등을 참작하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 외부 실측면적에 의하였음.
현장조사 당시 소유자에 따르면 착공신고 요건을 충족하지 못한 상태로 건축 허가가 실효된 것으로 조사되며, 현재는 내ㆍ외부 건축이 대체로 완료된 상태 인 것으로 파악(소유자 거주)되는바, 정확한 소유관계 및 일괄 경매여부에 대 해서는 경매진행시 별도 재확인 하시기 바라며, 제시외건물이 경매대상에서 제외되어 그 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명 세표’ 비고란에 별도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 기호(1) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "잡종지"임.
기호(2) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "건부지"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타 없음.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2024-08-22]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년9월23일 소유권
말소

2 2015년9월23일 근저당권
247,000,000원 말소기준

3 2020년3월31일 가압류
74,666,638원 말소

4 2021년6월30일 가압류
38,500,000원 말소

5 2024년5월30일 강제경매
말소

6 2024년12월27일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각. 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성 있음. 3. 목록 1. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '잡종지'임. 서측 일부는 진입도로인 점을 감안하여 평가함. 토지상에 소재 하는 이동이 용이한 컨테이너박스(2개)는 매각에서 제외함. 4. 목록 2. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '건부지'임. 본건 토지 북측으로 지목 '도로'인 인접지 및 목록 1. 토지를 통 하여 접근 가능함. 5. 토지상의 잡목 등은 토지가액에 포함됨. 6. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015. 9. 23. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 536,697,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,204,158원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역
1) 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 21건 333,938,731원
129,739,171원 40%
3.1회

6개월 44건 352,589,122원
131,791,414원 43%
3.1회

12개월 80건 332,901,540원
147,325,684원 47%
2.8회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경111185(1)
토지(전)
2025-07-30 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명] 13,440,000원
9,408,000원
유찰 / 1회

2024타경103733(1)
토지(전)
2025-07-08 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 87-1 788,634,400원
386,431,000원
재진행 / 2회

사건번호	울산지방법원 / 2024 타경 108523 (1)
소재지	울산광역시 울주군 언양읍 반곡리
종류/대상	토지(전) / 토지매각
면 적	토지 754.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-16 (입찰 14일전)
감정가	536,697,000원
최저가	(49%) 262,982,000원
보증금	(10%) 26,298,200원
청구금액	43,204,158원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2025-04-03	437,689,000	변경
1	2025-05-08	536,697,000	유찰
2	2025-06-12	375,688,000	유찰
3	2025-07-16	262,982,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	반곡리 154	전	2017 (610.14평)
반곡리 155	전	476 (143.99평)
제시외건물	반곡리 155	단독주택	91 (27.53평)
1) 위치/자연녹지지역 상세내역 보기 1)위치 및 주위환경 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 잡종지 및 농경지상태임. 기호(2) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대 내 자체 등고 대체로 평탄하며, 제시외건물(단독주택) 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 본 건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트포장도로를 통해 진입가능하며, 본 건 서측 일부를 진입로로 이용 중임. 기호(2) : 본 건 북측으로 지목 "도로"인 인접지 및 기호(1) 토지를 통해 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(2) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6)제시목록 외의 물건 기호(1) : 토지 북측 일부 지상에 컨테이너박스(2개)가 소재하나 철거 용이성 등을 감안 하여 본 건 감정평가에 포함하지 아니하였음. 기호(2) : 지상에 소재하는 제시외건물은 구조 및 규모 등을 감안하여 원가법을 적용하 되 감가수정은 관리상태 및 현상 등을 참작하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 외부 실측면적에 의하였음. 현장조사 당시 소유자에 따르면 착공신고 요건을 충족하지 못한 상태로 건축 허가가 실효된 것으로 조사되며, 현재는 내ㆍ외부 건축이 대체로 완료된 상태 인 것으로 파악(소유자 거주)되는바, 정확한 소유관계 및 일괄 경매여부에 대 해서는 경매진행시 별도 재확인 하시기 바라며, 제시외건물이 경매대상에서 제외되어 그 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명 세표’ 비고란에 별도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 기호(1) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "잡종지"임. 기호(2) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "건부지"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타 없음.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년9월23일	소유권		말소
2	2015년9월23일	근저당권	247,000,000원	말소기준
3	2020년3월31일	가압류	74,666,638원	말소
4	2021년6월30일	가압류	38,500,000원	말소
5	2024년5월30일	강제경매		말소
6	2024년12월27일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각. 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성 있음. 3. 목록 1. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '잡종지'임. 서측 일부는 진입도로인 점을 감안하여 평가함. 토지상에 소재 하는 이동이 용이한 컨테이너박스(2개)는 매각에서 제외함. 4. 목록 2. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '건부지'임. 본건 토지 북측으로 지목 '도로'인 인접지 및 목록 1. 토지를 통 하여 접근 가능함. 5. 토지상의 잡목 등은 토지가액에 포함됨. 6. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2015. 9. 23. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 536,697,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,204,158원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역 1) 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	21건	333,938,731원 129,739,171원	40% 3.1회
6개월	44건	352,589,122원 131,791,414원	43% 3.1회
12개월	80건	332,901,540원 147,325,684원	47% 2.8회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경111185(1) 토지(전) 2025-07-30	울산광역시 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명]	13,440,000원 9,408,000원 유찰 / 1회
2024타경103733(1) 토지(전) 2025-07-08	울산광역시 울주군 언양읍 송대리 87-1	788,634,400원 386,431,000원 재진행 / 2회

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