법원경매 2023타경3273 | 양평군 강하면 동오리 토지(임야)

☎ 010-2371-3237

사건번호 수원지방법원 여주지원 / 2023 타경 3273 (2)

소재지 경기도 양평군 강하면 동오리

종류/대상 토지(임야) / 건물제외 및 토지매각

면 적 토지 767.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2026-04-22 (입찰 9일전)

감정가 680,527,500원

최저가 (81%) 550,312,000원

보증금 (10%) 55,031,200원

청구금액 494,620,277원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2025-01-08 476,768,000 변경

1 2026-04-22 550,312,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
동오리 769-5 임야 2536
(767.14평)

제시외건물
동오리 769-5 주택 175.25
(53.01평)

동오리 769-5 방갈로1 31.5
(9.53평)

동오리 769-5 방갈로2 31.5
(9.53평)

동오리 769-5 정자 14
(4.24평)

동오리 769-5 바닥데크 30
(9.08평)

경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주위상황은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
[이용상태] 기호(1),(3): 공히 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 창고용지이나 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.
[도로상태] 기호(1), (3) : 본건은 공히 지목 및 현황 도로임.
기호(2): 본건 동측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함.
기호(4): 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 3∼5m 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
[제시외 물건] 기호(2)지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ) 및 기호(4)지상에는 제시외 건물 기호(ㄴ)∼(ㅂ)이 소재하며, 제시외 건물의 가격은 구조, 용도, 완성도 등을 고려하여 ‘(토지·건물)감정평가명세표’에 산정하였으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(2) : 공부상 지목은 창고용지이나, 현황 주택 건부지로 이용중임.
기호(4) : 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-10-26]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 소유권
말소

3 2020년5월20일 근저당권
585,000,000원 말소기준

4 2020년5월20일 지상권
말소

5 2020년10월20일 가등기
말소

6 2020년11월18일 가등기
말소

7 2022년2월22일 압류
말소

8 2022년11월7일 압류
말소

9 2023년7월26일 임의경매
말소

10 2023년10월4일 가압류
19,982,480원 말소

11 2023년10월31일 가압류
244,710,000원 말소

12 2024년3월14일 압류
말소

13 2024년3월26일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립 여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2023.10.24] 유치권자 이OO 권리신고서 제출
[2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 유치권배제신청서 제출
[2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 임차인권리배제신청 제출
- 지상 제시외 건물(감정서상 ㄴ~ㅂ) 매각제외, 건축인허가 유효여부 확인요함 - 지상 석축 및 수목 토지에 포함하여 평가 - 공부상 임야이나 현황 일부도로, 일부 개발지 - 2023. 10 .24. 이선우로부터 목록4에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었고 이에 대해 유치권이 부존 재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567) - 신청채권자 지평농업협동조합, 신청 외 착공신고필증 상 건축주 김용만 사이의 '경매물건 지상의 미완공·미등기건물에 대하 여 소유자는 권리를 포기하고 주장·행사하지 않고, 낙찰자에 대하여 대상건물 철거 또는 건축주명의변경절차에 협력한다는 등 내용의 합의서'에 대한 공증인 장광수 사무소 작성의 2025년 제1380호 공정증서 제출됨

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020. 5. 20. 근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
" 해당사항없음"

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
   [2023.10.24] 유치권자 이OO 권리신고서 제출
   [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 유치권배제신청서 제출
   [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 임차인권리배제신청 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 4건 593,326,825원
221,450,000원 29%
4회

6개월 19건 398,223,393원
129,487,916원 32%
3.9회

12개월 50건 337,717,106원
132,005,928원 38%
3.7회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (5건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경4402(1)
임야
2026-04-22 경기도 양평군 강하면 전수리 73-22 215,292,000원
105,493,000원
유찰 / 2회

2024타경4341(1)
임야
2026-04-22 경기도 양평군 강하면 전수리 산86-18 664,506,000원
227,926,000원
유찰 / 3회

2024타경39705(1)
임야
2026-04-08 경기도 양평군 강하면 동오리 산64 161,650,000원
55,446,000원
유찰 / 4회

2024타경5207(1)
임야
2026-04-08 경기도 양평군 강하면 전수리 1123-11 208,416,000원
71,488,000원
유찰 / 4회

2024타경5337(1)
임야
2026-05-06 경기도 양평군 강하면 성덕리 산1-11 272,957,800원
93,624,000원
유찰 / 3회

사건번호	수원지방법원 여주지원 / 2023 타경 3273 (2)
소재지	경기도 양평군 강하면 동오리
종류/대상	토지(임야) / 건물제외 및 토지매각
면 적	토지 767.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2026-04-22 (입찰 9일전)
감정가	680,527,500원
최저가	(81%) 550,312,000원
보증금	(10%) 55,031,200원
청구금액	494,620,277원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2025-01-08	476,768,000	변경
1	2026-04-22	550,312,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	동오리 769-5	임야	2536 (767.14평)
제시외건물	동오리 769-5	주택	175.25 (53.01평)
동오리 769-5	방갈로1	31.5 (9.53평)
동오리 769-5	방갈로2	31.5 (9.53평)
동오리 769-5	정자	14 (4.24평)
동오리 769-5	바닥데크	30 (9.08평)
경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주위상황은 보통인 편임. [교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임. [이용상태] 기호(1),(3): 공히 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 창고용지이나 현황 주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임. [도로상태] 기호(1), (3) : 본건은 공히 지목 및 현황 도로임. 기호(2): 본건 동측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함. 기호(4): 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 3∼5m 내외의 도로와 접함. [토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. [제시외 물건] 기호(2)지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ) 및 기호(4)지상에는 제시외 건물 기호(ㄴ)∼(ㅂ)이 소재하며, 제시외 건물의 가격은 구조, 용도, 완성도 등을 고려하여 ‘(토지·건물)감정평가명세표’에 산정하였으니 참고하시기 바람. [공부와의 차이] 기호(2) : 공부상 지목은 창고용지이나, 현황 주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임. [참고사항] 임대관계는 미상임.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2		소유권		말소
3	2020년5월20일	근저당권	585,000,000원	말소기준
4	2020년5월20일	지상권		말소
5	2020년10월20일	가등기		말소
6	2020년11월18일	가등기		말소
7	2022년2월22일	압류		말소
8	2022년11월7일	압류		말소
9	2023년7월26일	임의경매		말소
10	2023년10월4일	가압류	19,982,480원	말소
11	2023년10월31일	가압류	244,710,000원	말소
12	2024년3월14일	압류		말소
13	2024년3월26일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립 여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2023.10.24] 유치권자 이OO 권리신고서 제출 [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 유치권배제신청서 제출 [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 임차인권리배제신청 제출 - 지상 제시외 건물(감정서상 ㄴ~ㅂ) 매각제외, 건축인허가 유효여부 확인요함 - 지상 석축 및 수목 토지에 포함하여 평가 - 공부상 임야이나 현황 일부도로, 일부 개발지 - 2023. 10 .24. 이선우로부터 목록4에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었고 이에 대해 유치권이 부존 재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567) - 신청채권자 지평농업협동조합, 신청 외 착공신고필증 상 건축주 김용만 사이의 '경매물건 지상의 미완공·미등기건물에 대하 여 소유자는 권리를 포기하고 주장·행사하지 않고, 낙찰자에 대하여 대상건물 철거 또는 건축주명의변경절차에 협력한다는 등 내용의 합의서'에 대한 공증인 장광수 사무소 작성의 2025년 제1380호 공정증서 제출됨


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2020. 5. 20. 근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 " 해당사항없음" 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2023.10.24] 유치권자 이OO 권리신고서 제출 [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 유치권배제신청서 제출 [2024.04.09] 채권자 지OOOOOOO 임차인권리배제신청 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	4건	593,326,825원 221,450,000원	29% 4회
6개월	19건	398,223,393원 129,487,916원	32% 3.9회
12개월	50건	337,717,106원 132,005,928원	38% 3.7회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경4402(1) 임야 2026-04-22	경기도 양평군 강하면 전수리 73-22	215,292,000원 105,493,000원 유찰 / 2회
2024타경4341(1) 임야 2026-04-22	경기도 양평군 강하면 전수리 산86-18	664,506,000원 227,926,000원 유찰 / 3회
2024타경39705(1) 임야 2026-04-08	경기도 양평군 강하면 동오리 산64	161,650,000원 55,446,000원 유찰 / 4회
2024타경5207(1) 임야 2026-04-08	경기도 양평군 강하면 전수리 1123-11	208,416,000원 71,488,000원 유찰 / 4회
2024타경5337(1) 임야 2026-05-06	경기도 양평군 강하면 성덕리 산1-11	272,957,800원 93,624,000원 유찰 / 3회

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