법원경매 2023타경6644 | 울주군 서생면 화산리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2023 타경 6644 (1)

소재지 울산광역시 울주군 서생면 화산리

종류/대상 토지(답) / 건물제외 및 토지매각

면 적 토지 170.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2024-11-26 ()

감정가 104,208,000원

최저가 (34%) 35,743,000원

보증금 (30%) 10,722,900원

청구금액 33,189,041원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2024-03-06 104,208,000 유찰

2 2024-04-24 72,946,000 유찰

3 2024-05-29 51,062,000 매각

낙찰가 55,100,000원 (53%)

2024-06-05 변경

2024-08-19 미납

4 2024-10-22 51,062,000 유찰

2024-11-26 35,743,000 변경

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
화산리 639-12 답 562
(170.01평)

제시외건물
화산리 639-12 수목
㎡

울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치/녹지지역/차량 접근이 가능/노선버스정류장
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치한 토지이며,인근지역은 농경지(전,답), 일부 임야 등이 혼재한 농경지대이고, 본건은 대부분 농경지(일부 비포장농로, 휴경지 등)로 이용중인 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 토지까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로보아 대중교통 여건은 보통시됨.
[이용상태] 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서 "농경지(전,과수원,휴경지) 및 일부 비포장 농로등"으로 이용중임.
[도로상태] 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5미터 내외)
의 비포장 농로에 접해 있음.
[토지이용계획] 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
[제시외 물건] 본건 토지상에 제시외건물 1개동 및 제시외수목이 소량 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도, 철거 및 이동가능성, 제시외수목의 수종 및 수량, 수령 등으로 보아 본건 토지에미치는 영향은 미미한 정도임.
[공부와의 차이] 본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "농경지(전,과수원,휴경지), 일부비포장 농로 등"으로 이용중임.
[참고사항] 가. 임대관계 미 상 임.
나. 기타참고사항 본건 토지상에 가설건축물축조신고 내역은 다음과 같으며, 추후 신고내역 및 효력유무는 변경될 수 있는바, 관할군청(울주군청)에 별도의 확인이 필요할 것으로 사료되니 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다.
※ 가설건축물축조신고 내역 [자료출처: 건축행정시스템 세움터] - 허가/신고번호: 2014-건축과-가설건축물축조신고-233 - 허가/신고일: 2014-05-23 - 건축면적(연면적): 12㎡(12㎡)

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-10-23]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2023년1월6일 근저당권
45,000,000원 말소기준

3 2023년3월2일 근저당권
37,500,000원 말소

4 2023년7월20일 임의경매
말소

5 2023년11월23일 압류
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 이 사건 매각에서 제외되는 이동식 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.0㎡)을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2024.06.05] 최고가매수신고인 기일연기신청서 제출
1. 제시외 수목 포함. 2. 본 건 토지상에 가설건축물축조신고내역(2014-건축과-가설건축물축조신고-233)이 있으므로, 응찰시 주무관서(울주군청)에 확인 요함. 3. 본 건 토지상에 소재하는 이동식 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.0㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 4. 지적도상 맹지이나, 현황은 본 건 토지 및 인접 토지상에 개설된 소폭(폭 2.5미터 내외)의 비포장 농로에 접해 있음. 5. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수). 6. 본 건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '농경지(전, 과수원, 휴경지), 일부 비포장 농로 등'으로 이용중임. 7. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.01.06. 근저당권입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다.
이 물건의 감정가격은 104,208,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 33,189,041원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/버스정류장/차량 접근이 가능/노선버스정류장
울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2024.06.05] 최고가매수신고인 기일연기신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 19건 422,264,942원
206,446,668원 51%
2.5회

6개월 41건 323,984,602원
153,314,993원 49%
2.7회

12개월 87건 324,323,673원
168,198,506원 52%
2.6회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (5건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경115446(1)
토지(답)
2025-07-16 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 [농지취득자격증명,법정지상권] 22,340,000원
22,340,000원
신건 / 0회

2024타경3307(2)
토지(답)
2025-07-10 울산광역시 울주군 서생면 나사리 314-16 [농지취득자격증명] 581,486,000원
581,486,000원
신건 / 0회

2024타경4317(1)
토지(답)
2025-07-09 울산광역시 울주군 서생면 화산리 801-2 [농지취득자격증명] 228,420,000원
159,894,000원
유찰 / 1회

2023타경112310(1)
토지(답)
2025-07-03 울산광역시 울주군 서생면 명산리 463-1 [농지취득자격증명] 1,351,747,000원
426,003,000원
유찰 / 4회

2023타경11370(2)
토지(답)
2025-07-30 울산광역시 울주군 서생면 대송리 418-1 [농지취득자격증명] 262,076,000원
183,453,000원
재진행 / 1회

사건번호	울산지방법원 / 2023 타경 6644 (1)
소재지	울산광역시 울주군 서생면 화산리
종류/대상	토지(답) / 건물제외 및 토지매각
면 적	토지 170.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2024-11-26 ()
감정가	104,208,000원
최저가	(34%) 35,743,000원
보증금	(30%) 10,722,900원
청구금액	33,189,041원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2024-03-06	104,208,000	유찰
2	2024-04-24	72,946,000	유찰
3	2024-05-29	51,062,000	매각
낙찰가 55,100,000원 (53%)
	2024-06-05	변경
	2024-08-19	미납
4	2024-10-22	51,062,000	유찰
	2024-11-26	35,743,000	변경

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	화산리 639-12	답	562 (170.01평)
제시외건물	화산리 639-12	수목	㎡
울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치/녹지지역/차량 접근이 가능/노선버스정류장 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치한 토지이며,인근지역은 농경지(전,답), 일부 임야 등이 혼재한 농경지대이고, 본건은 대부분 농경지(일부 비포장농로, 휴경지 등)로 이용중인 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨. [교통상황] 본건 토지까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로보아 대중교통 여건은 보통시됨. [이용상태] 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서 "농경지(전,과수원,휴경지) 및 일부 비포장 농로등"으로 이용중임. [도로상태] 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 토지 및 인접토지상에 개설된 소폭(폭 2.5미터 내외) 의 비포장 농로에 접해 있음. [토지이용계획] 보전녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. [제시외 물건] 본건 토지상에 제시외건물 1개동 및 제시외수목이 소량 소재하며, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도, 철거 및 이동가능성, 제시외수목의 수종 및 수량, 수령 등으로 보아 본건 토지에미치는 영향은 미미한 정도임. [공부와의 차이] 본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 "농경지(전,과수원,휴경지), 일부비포장 농로 등"으로 이용중임. [참고사항] 가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 본건 토지상에 가설건축물축조신고 내역은 다음과 같으며, 추후 신고내역 및 효력유무는 변경될 수 있는바, 관할군청(울주군청)에 별도의 확인이 필요할 것으로 사료되니 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다. ※ 가설건축물축조신고 내역 [자료출처: 건축행정시스템 세움터] - 허가/신고번호: 2014-건축과-가설건축물축조신고-233 - 허가/신고일: 2014-05-23 - 건축면적(연면적): 12㎡(12㎡)

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2023년1월6일	근저당권	45,000,000원	말소기준
3	2023년3월2일	근저당권	37,500,000원	말소
4	2023년7월20일	임의경매		말소
5	2023년11월23일	압류		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	이 사건 매각에서 제외되는 이동식 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.0㎡)을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2024.06.05] 최고가매수신고인 기일연기신청서 제출 1. 제시외 수목 포함. 2. 본 건 토지상에 가설건축물축조신고내역(2014-건축과-가설건축물축조신고-233)이 있으므로, 응찰시 주무관서(울주군청)에 확인 요함. 3. 본 건 토지상에 소재하는 이동식 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.0㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 4. 지적도상 맹지이나, 현황은 본 건 토지 및 인접 토지상에 개설된 소폭(폭 2.5미터 내외)의 비포장 농로에 접해 있음. 5. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수). 6. 본 건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '농경지(전, 과수원, 휴경지), 일부 비포장 농로 등'으로 이용중임. 7. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2023.01.06. 근저당권입니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 취하 또는 취소될 가능성이 있어 보입니다. 이 물건의 감정가격은 104,208,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 33,189,041원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/버스정류장/차량 접근이 가능/노선버스정류장 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "온곡2구마을" 서측 인근에 위치 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2024.06.05] 최고가매수신고인 기일연기신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	19건	422,264,942원 206,446,668원	51% 2.5회
6개월	41건	323,984,602원 153,314,993원	49% 2.7회
12개월	87건	324,323,673원 168,198,506원	52% 2.6회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경115446(1) 토지(답) 2025-07-16	울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 [농지취득자격증명,법정지상권]	22,340,000원 22,340,000원 신건 / 0회
2024타경3307(2) 토지(답) 2025-07-10	울산광역시 울주군 서생면 나사리 314-16 [농지취득자격증명]	581,486,000원 581,486,000원 신건 / 0회
2024타경4317(1) 토지(답) 2025-07-09	울산광역시 울주군 서생면 화산리 801-2 [농지취득자격증명]	228,420,000원 159,894,000원 유찰 / 1회
2023타경112310(1) 토지(답) 2025-07-03	울산광역시 울주군 서생면 명산리 463-1 [농지취득자격증명]	1,351,747,000원 426,003,000원 유찰 / 4회
2023타경11370(2) 토지(답) 2025-07-30	울산광역시 울주군 서생면 대송리 418-1 [농지취득자격증명]	262,076,000원 183,453,000원 재진행 / 1회

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