법원경매 2022타경28289 | 서귀포시 상효동 1052 공장,창고

☎ 010-2371-3237

사건번호 제주지방법원 / 2022 타경 28289 (1)

소재지 제주특별자치도 서귀포시 상효동 1052

종류/대상 공장,창고 / 건물전체 및 토지지분매각

면 적 토지 4,745.6 평 / 건물 32.8 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-12-09 (입찰 24일전)

감정가 3,205,053,640원

최저가 (120%) 3,838,653,640원

보증금 (10%) 383,865,364원

청구금액 370,729,860원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2023-12-26 3,205,053,640 변경

1 2025-12-09 3,838,653,640

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
상효동 1052 과수원 2010
(608.03평)

상효동 1052-1 과수원 8
(2.42평)

상효동 1055-1 과수원 142
(42.96평)

상효동 1057-1 과수원 623
(188.46평)

상효동 1057 과수원 991
(299.78평)

상효동 1060 과수원 11914
(3,603.98평)

건물
중산간동로 7386-35 단층 창고 100.32
(30.35평)

제시외건물
상효동 1060 저류조 8
(2.42평)

기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능
상세내역 보기
[위치/주위환경] 기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
기호(2,5) : 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 "호근마을회관" 북동측 원거리에 위치 하며, 주위는 농지 등이 주를 이루며 북측 광대로를 따라 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 기호(1,3,4,6-8) : 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.
기호(2,5) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교 통여건은 보통임.
[이용상태] 기호(1) : 부정형으로서 동백나무 등 식재되어 있음.
기호(2,5) : 공히 부정형으로서 석축 등에 의해 계단식으로 평탄하게 조성된 상태임.
기호(3,4,6) : 공히 부정형으로서 도로 등임.
기호(7,8) : 공히 사다리형으로서 과수원 등임.
[도로상태] 기호(1) : 북측 및 서측으로 세로에 접함.
기호(2) : 북측으로 광대로에 접함.
기호(5) : 인접필지 및 본건 북서측 인근의 소폭의 도로를 통하여 진출입함.
기호(7) : 기호(3,4,6)을 통하여 진출입함.
기호(8) : 북측으로 세로에 일부가 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라산천연보호 구역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016 -11-28), 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉), 하천구역.
기호(2) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역).
기호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역).
기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한란산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역).
기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역). 기호(6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라산천연보호구 역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11- 28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하천구역.
기호(7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역)(저촉), 하천구역.
기호(8) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라 산천연보호구역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지 역(2016-11-28), 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역), 하천구역.
[제시외 물건] 기호(7,8) : 평가명세표, 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅇ)이 소재함.
기호(1,7,8) : 사진용지와 같이 동백나무, 감귤나무 등이 식재되어 있음.
[공부와의 차이] 기호(3,4,6) : 공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 도로임.
기호(2,5) : 공부상 지목은 "전, 임야"이나 현황은 석축 등에 의해 계단식으로 평탄하게 조성된 상태임.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 "I.평가개요 - 7. 그밖의 사항"을 참조하시기 바람.
[건물구조] 기호(9) 벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 창고임.
[설비내역] 없음.
[부합물/종물] 평가명세표 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-03-20]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2016년2월19일 근저당권
240,000,000원 말소기준

2 2016년2월19일 근저당권
324,000,000원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 - 일괄매각. 제시외 건물(목록8 소재) 포함 - 목록3, 4, 7: 지분매각 - 목록7 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 스라브지붕 단층 물통 약 20㎡, 벽돌조 스라브지붕 단층 물통, 펌프실 약 7㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 65㎡, 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 860㎡), 수목은 매각에서 제외 - 목록8 지상에 소재하는 제시외 건물(파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 3,300㎡, 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 5,600㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 물통 약 50㎡)은 매각에서 제외 - 목록1, 8 지상에 소재하는 수목 매각에 포함 - 목록1, 3, 4, 6, 7, 8: 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록1, 7, 9: 2016. 2. 19. 근저당권 목록3, 4, 6, 8: 2009. 4. 14. 근저당권입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(370,729,860원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2023타경7821(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능
기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 18건 253,081,291원
147,694,767원 64%
1.8회

6개월 29건 316,254,500원
209,832,159원 68%
1.6회

12개월 58건 350,017,254원
208,909,586원 56%
2.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (0건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

검색된 물건이 없습니다.

사건번호	제주지방법원 / 2022 타경 28289 (1)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 상효동 1052
종류/대상	공장,창고 / 건물전체 및 토지지분매각
면 적	토지 4,745.6 평 / 건물 32.8 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-12-09 (입찰 24일전)
감정가	3,205,053,640원
최저가	(120%) 3,838,653,640원
보증금	(10%) 383,865,364원
청구금액	370,729,860원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2023-12-26	3,205,053,640	변경
1	2025-12-09	3,838,653,640

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	상효동 1052	과수원	2010 (608.03평)
상효동 1052-1	과수원	8 (2.42평)
상효동 1055-1	과수원	142 (42.96평)
상효동 1057-1	과수원	623 (188.46평)
상효동 1057	과수원	991 (299.78평)
상효동 1060	과수원	11914 (3,603.98평)
건물	중산간동로 7386-35	단층 창고	100.32 (30.35평)
제시외건물	상효동 1060	저류조	8 (2.42평)
기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능 상세내역 보기 [위치/주위환경] 기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 기호(2,5) : 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 "호근마을회관" 북동측 원거리에 위치 하며, 주위는 농지 등이 주를 이루며 북측 광대로를 따라 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. [교통상황] 기호(1,3,4,6-8) : 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(2,5) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교 통여건은 보통임. [이용상태] 기호(1) : 부정형으로서 동백나무 등 식재되어 있음. 기호(2,5) : 공히 부정형으로서 석축 등에 의해 계단식으로 평탄하게 조성된 상태임. 기호(3,4,6) : 공히 부정형으로서 도로 등임. 기호(7,8) : 공히 사다리형으로서 과수원 등임. [도로상태] 기호(1) : 북측 및 서측으로 세로에 접함. 기호(2) : 북측으로 광대로에 접함. 기호(5) : 인접필지 및 본건 북서측 인근의 소폭의 도로를 통하여 진출입함. 기호(7) : 기호(3,4,6)을 통하여 진출입함. 기호(8) : 북측으로 세로에 일부가 접함. [토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라산천연보호 구역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016 -11-28), 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉), 하천구역. 기호(2) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역). 기호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역). 기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한란산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역). 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역). 기호(6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라산천연보호구 역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11- 28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하천구역. 기호(7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지역(2016-11-28), 건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역)(저촉), 하천구역. 기호(8) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 문화재보호구역(한라 산천연보호구역), 역사문화환경보존지역(한라산 천연 보호구역), 공장설립제한지 역(2016-11-28), 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역), 하천구역. [제시외 물건] 기호(7,8) : 평가명세표, 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅇ)이 소재함. 기호(1,7,8) : 사진용지와 같이 동백나무, 감귤나무 등이 식재되어 있음. [공부와의 차이] 기호(3,4,6) : 공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 도로임. 기호(2,5) : 공부상 지목은 "전, 임야"이나 현황은 석축 등에 의해 계단식으로 평탄하게 조성된 상태임. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 "I.평가개요 - 7. 그밖의 사항"을 참조하시기 바람. [건물구조] 기호(9) 벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. [이용상태] 창고임. [설비내역] 없음. [부합물/종물] 평가명세표 및 건물개황도 등 참조하시기 바람. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2016년2월19일	근저당권	240,000,000원	말소기준
2	2016년2월19일	근저당권	324,000,000원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	- 일괄매각. 제시외 건물(목록8 소재) 포함 - 목록3, 4, 7: 지분매각 - 목록7 지상에 소재하는 제시외 건물(벽돌조 스라브지붕 단층 물통 약 20㎡, 벽돌조 스라브지붕 단층 물통, 펌프실 약 7㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 65㎡, 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 860㎡), 수목은 매각에서 제외 - 목록8 지상에 소재하는 제시외 건물(파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 3,300㎡, 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 약 5,600㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 물통 약 50㎡)은 매각에서 제외 - 목록1, 8 지상에 소재하는 수목 매각에 포함 - 목록1, 3, 4, 6, 7, 8: 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록1, 7, 9: 2016. 2. 19. 근저당권 목록3, 4, 6, 8: 2009. 4. 14. 근저당권입니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(370,729,860원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2023타경7821(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능 기호(1,3,4,6-8) : 제주특별자치도 서귀포시 상효동 소재 "칡오름" 북측 인근에 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	18건	253,081,291원 147,694,767원	64% 1.8회
6개월	29건	316,254,500원 209,832,159원	68% 1.6회
12개월	58건	350,017,254원 208,909,586원	56% 2.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
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