법원경매 2023타경101235 | 울주군 두서면 활천리 공장

☎ 010-2371-3237

사건번호 울산지방법원 / 2023 타경 101235 (1)

소재지 울산광역시 울주군 두서면 활천리

종류/대상 공장 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 711.3 평 / 건물 141.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-07-30 (입찰 27일전)

감정가 910,258,100원

최저가 (49%) 446,027,000원

보증금 (10%) 44,602,700원

청구금액 607,212,302원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2023-11-02 910,258,100 유찰

2023-12-06 637,181,000 변경

2 2025-06-25 637,181,000 유찰

3 2025-07-30 446,027,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
활천리 795-2 대 2351.3
(711.27평)

건물
활천내와로 135-1 단층 제2종근린생활시설 70
(21.18평)

활천내와로 135-2 단층 제2종근린생활시설 198
(59.90평)

활천내와로 135-3 단층 제2종근린생활시설 198
(59.90평)

울산광역시 울주군 두서면 활천리에 소재하는 KCC 울산일반산업단지 북서측 인근에 위치/생산관리지역/차량출입 가능/판넬지붕
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리에 소재하는 KCC 울산일반산업단지 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 농경지,자연취락,제조업소 및 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임.
[교통상황] 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 시외곽지로 다소 불편함.
[이용상태] 사다리형, 평지이며 제조업소 건부지로 이용중임 [도로상태] 북서측으로 소로 및 남측으로 농로에 접함.
[토지이용계획] 생산관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(축종별 거리제한 500m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하천구역(복안천)<하천법> [제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 본건 평가대상 토지 및 건물내에 평가대상이 아닌 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사,보일러설비,LPG저장탱크,에어컨설비 등) 등이 소재하니 참고하시기 바랍니다.
[건물구조] 기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 벽체 ; 판넬잇기마감 등 바닥 : 타일깔기마감 등 창호 : 샷시창임.
기호(3,4) 일반철골구조 판넬지붕 단층 단층으로 벽체 ; 판넬잇기마감 등 주기둥 : H-BEAM 바닥 : 하드너마감 등 창호 : 샷시창임.
[이용상태] 기호(2);사무실 기호(3,4) ; 제조업소 [설비내역] 기본적인 위생설비 및 급.배수설비 되어있음.
[부합물/종물] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-04-28]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

농업회사법인 제이에스농산 주식회사

오늘푸드 주식회사

농업회사법인 에스지바이오식품 주식회사

-등기부등본요약(토지)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2022년4월21일 근저당권
708,000,000원 말소기준

3 2023년2월2일 임의경매
말소

4 2023년2월14일 가압류
4,179,009원 말소

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2022년4월21일 근저당권
708,000,000원 말소기준

3 2023년2월2일 임의경매
말소

4 2023년2월14일 가압류
4,179,009원 말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 해당사항 없음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2023.10.30] 기타 이OO(OOOOOO) 유치권권리신고서 제출
1. 일괄매각. 2. 본 건 토지 및 건물 내에 소재하는 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사, 보일러설비, LPG저장탱크, 에어컨설비 등)는 이를 제외하고 평가하였으며, 이 사건 매각에서 제외함. 3. 주식회사 제이에스케이로부터 2023. 10. 30.자로 부동산 건축비용 및 시설비용 77,000,000원에 관한 유치권 권리 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2023.10.30] 기타 이OO(OOOOOO) 유치권권리신고서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 5건 813,417,926원
433,266,000원 47%
2.8회

6개월 13건 674,755,053원
272,306,539원 32%
4회

12개월 23건 601,657,682원
248,457,477원 34%
3.6회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경1141(1)
공장
2025-07-30 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 4,292,896,500원
2,103,520,000원
유찰 / 2회

2024타경551(1)
공장
2025-07-31 울산광역시 울주군 두서면 구량리 617 3,292,566,640원
1,617,600,000원
재진행 / 2회

2023타경9735(1)
공장
2025-07-10 울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2 2,976,847,800원
1,458,655,000원
변경 / 2회

사건번호	울산지방법원 / 2023 타경 101235 (1)
소재지	울산광역시 울주군 두서면 활천리
종류/대상	공장 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 711.3 평 / 건물 141.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-07-30 (입찰 27일전)
감정가	910,258,100원
최저가	(49%) 446,027,000원
보증금	(10%) 44,602,700원
청구금액	607,212,302원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2023-11-02	910,258,100	유찰
	2023-12-06	637,181,000	변경
2	2025-06-25	637,181,000	유찰
3	2025-07-30	446,027,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	활천리 795-2	대	2351.3 (711.27평)
건물	활천내와로 135-1	단층 제2종근린생활시설	70 (21.18평)
활천내와로 135-2	단층 제2종근린생활시설	198 (59.90평)
활천내와로 135-3	단층 제2종근린생활시설	198 (59.90평)
울산광역시 울주군 두서면 활천리에 소재하는 KCC 울산일반산업단지 북서측 인근에 위치/생산관리지역/차량출입 가능/판넬지붕 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리에 소재하는 KCC 울산일반산업단지 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 농경지,자연취락,제조업소 및 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임. [교통상황] 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 시외곽지로 다소 불편함. [이용상태] 사다리형, 평지이며 제조업소 건부지로 이용중임 [도로상태] 북서측으로 소로 및 남측으로 농로에 접함. [토지이용계획] 생산관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(축종별 거리제한 500m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하천구역(복안천)<하천법> [제시외 물건] 없음. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 본건 평가대상 토지 및 건물내에 평가대상이 아닌 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사,보일러설비,LPG저장탱크,에어컨설비 등) 등이 소재하니 참고하시기 바랍니다. [건물구조] 기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 벽체 ; 판넬잇기마감 등 바닥 : 타일깔기마감 등 창호 : 샷시창임. 기호(3,4) 일반철골구조 판넬지붕 단층 단층으로 벽체 ; 판넬잇기마감 등 주기둥 : H-BEAM 바닥 : 하드너마감 등 창호 : 샷시창임. [이용상태] 기호(2);사무실 기호(3,4) ; 제조업소 [설비내역] 기본적인 위생설비 및 급.배수설비 되어있음. [부합물/종물] 없음. [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 : 미상임.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2022년4월21일	근저당권	708,000,000원	말소기준
3	2023년2월2일	임의경매		말소
4	2023년2월14일	가압류	4,179,009원	말소

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2022년4월21일	근저당권	708,000,000원	말소기준
3	2023년2월2일	임의경매		말소
4	2023년2월14일	가압류	4,179,009원	말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항 없음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2023.10.30] 기타 이OO(OOOOOO) 유치권권리신고서 제출 1. 일괄매각. 2. 본 건 토지 및 건물 내에 소재하는 동산 및 기계기구류(에어콤푸레사, 보일러설비, LPG저장탱크, 에어컨설비 등)는 이를 제외하고 평가하였으며, 이 사건 매각에서 제외함. 3. 주식회사 제이에스케이로부터 2023. 10. 30.자로 부동산 건축비용 및 시설비용 77,000,000원에 관한 유치권 권리 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.


다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2023.10.30] 기타 이OO(OOOOOO) 유치권권리신고서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	5건	813,417,926원 433,266,000원	47% 2.8회
6개월	13건	674,755,053원 272,306,539원	32% 4회
12개월	23건	601,657,682원 248,457,477원	34% 3.6회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경1141(1) 공장 2025-07-30	울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12	4,292,896,500원 2,103,520,000원 유찰 / 2회
2024타경551(1) 공장 2025-07-31	울산광역시 울주군 두서면 구량리 617	3,292,566,640원 1,617,600,000원 재진행 / 2회
2023타경9735(1) 공장 2025-07-10	울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2	2,976,847,800원 1,458,655,000원 변경 / 2회

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임차인	용도/점유	보증금 월세	대항력
임차인	전입일자 확정일자	배당요구일	비고
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