법원경매 2022타경66676 | 화순군 도곡면 원화리 제1동 공장,창고

☎ 010-2371-3237

사건번호 광주지방법원 / 2022 타경 66676 (1)

소재지 전라남도 화순군 도곡면 원화리 633 제1동

종류/대상 공장,창고 / 토지제외 및 건물매각

면 적 건물 160.8 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-08-14 ()

감정가 340,776,370원

최저가 (100%) 340,776,370원

보증금 (10%) 34,077,637원

청구금액 350,000,000원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2023-03-16 432,265,870 유찰

2 2023-04-27 302,586,000 유찰

3 2023-06-08 242,069,000 유찰

2023-07-20 193,655,000 변경

2025-08-14 340,776,370 변경

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

건물
온천1길 20-1 1층 112.81
(34.13평)

온천1길 20-1 2층 55.93
(16.92평)

원화리 633 단층 제1종근린생활시설 75.37
(22.80평)

원화리 633 단층 제1종근린생활시설 27.73
(8.39평)

원화리 633 1층 112.81
(34.13평)

원화리 633 2층 85.44
(25.85평)

제시외건물
온천1길 20-1 주방 10.8
(3.27평)

온천1길 20-1 화장실 15
(4.54평)

온천1길 20-1 창고 69.3
(20.96평)

온천1길 20-1 창고 85
(25.71평)

온천1길 20-1 차양 35.7
(10.80평)

1) 건물의 구조= 번호 1) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 위치/판넬지붕/철골조
상세내역 보기
[건물구조] 번호 1) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물 및 컨테이너박스 조형물(옥상)이 설치되어 있음.
외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등.
창호: 알미늄새시, PVC새시 등 번호 2) 경량철골구조(일부 컨테이너박스 개조) 판넬지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음.
외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리, 샌드위치판넬 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등.
창호: 알미늄새시, PVC새시 등 번호 3) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 단층건으로, 외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등, 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등.
창호: 알미늄새시, 철제새시 등 번호 4) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음.
외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등, 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등.
창호: 알미늄새시, 철제새시 등 번호 5-1) 경량철골구조 너와지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음.
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
창호: PVC새시.
번호 5-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
번호 5-3, 5-4, 5-6) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음.
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등.
번호 5-5) 경량철골구조 너와지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있으며, 무벽체 구조입니다.
[이용상태] 번호 1) 음식점 번호 2) 사무실(강의실 형태)
번호 3) 판매점 번호 4) 음식점 번호 5-1) 조류실(닭 등 사육)
번호 5-3) 출입구(매표소 등)
번호 5-2, 5-4, 5-5, 5-6) 사용하지 않는 공실 상태.
[설비내역] 번호 1,4) 급배수설비 및 위생설비 등이 시설되어 있음.
[부합물/종물] ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 주방, 약 10.8㎡ ㄴ) 판넬조 판넬지붕, 화장실, 약 15㎡ ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 69.3㎡ ㄹ) 철파이프조 천막지붕 단층, 창고, 약 85㎡ ㅁ) 철파이프조 함석지붕, 차양, 약 35.7㎡ [공부와의 차이] 가. 건물 소재 지번 : 제시목록‘원화리 633외 6필지’ 및 일반건축물대장‘원화리 633외 5필지’이나 해당 지번은 지적공부(토지대장 등)가 존재하지 않으며, 실제는 "화순군 도곡면 원화리 286, 287-1, 287-2, 288, 289, 290-4(6필지)" 소재로 판단됩니다.
나. 도로명주소 : 제시목록상 "화순군 도곡면 온천1길 20"이나, 2018.03.15 도로명주소 정정으로 "화순군 도곡면 지강로 455" 입니다.
다. 번호 5-1, 5-5) 지붕 : 공부상 "판넬지붕"이나 현황 "나무판지붕" 임.
[참고사항] 일부는 임대중인 것으로 추정되나 세부사항은 확인하지 못하였습니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2023-01-13]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

김정기

1997.10.30

도곡경매

이국환

2020.03.30

정윤천 주선(1)

2022.11.10
2022.11~현재

정지영

2020.05.25

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 소유권
말소

2 2017년4월28일 근저당권
350,000,000원 말소기준

3 2017년5월31일 가압류
34,900,000원 말소

4 2018년8월31일 가압류
4,230,660원 말소

5 2018년12월13일 가압류
25,733,213원 말소

6 2019년3월26일 압류
말소

7 2021년3월18일 압류
말소

8 2022년5월16일 임의경매
말소

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각 2. 제시외건물 매각포함, 목록1. 지상 소재 단층창고 69.3㎡, 단층창고 85㎡ 각 매각제외 3. 본건 건물 소재지와 관련하여 등기부상에는 지번이 "화순군 도곡면 원화리 633외 6필지", 일반건축물대장에는 "동 원화리 633외 5필지"로 되어 있으나, 실제는 "동 원화리 286외 5필지(287-1, 287-2, 288, 289, 290-4)"에 소재하는 건물과 동일성이 인정되는 것으로 보임(자세한 내용은 감정평가서 참조) 4. 도로명주소는 등기부상 "화순군 도곡면 온천1길 20"이나, 2018.3.15. "화순군 도곡면 지강로 455"로 변경됨, 추후 건축물대 장의 지번정정 절차를 거쳐 등기부도 표시변경등기가 필요함(자세한 사항은 화순군에 문의) 5. 목록1.의 제시외건물에 대하여 정윤천이 건물시공비 8천만원 등 합계 9천만원의 유치권행사중이라고 주장하나 성립여부 불 분명 6. 본건 건물을 위하여 매각외 토지에 법정지상권 성립여부 불분명 7. 매각대상 물건 중 5동 건물이 철거되어 처음부터 다시 매각진행 8. 매각대상 물건의 등기부상 소재 지번과 실제 지번이 불일치하여 화순군에 확인한 바, 건축물대장상 지번은 2018. 3. 5. 조성 사업 변경으로 인해 화순군 도곡면 원화리 633외 6필지가 동 633외 5필지로 변경되었으며, 도로명주소가 화순군 도곡면 온천1 길 20에서 화순군 도곡면 지강로 455로 경정하였으며, 이를 채무자가 등기부상 지번과 도로명 주소를 변경하지 않았으나, 도 로명이 동일하고 지번이 다른 토지 위 건물이 매각대상 물건과 같다는 것을 화순군청도 인정한다는 내용의 2025. 5. 19.자 채 권자의 보정서 제출됨

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017.04.28.근저당권 설정입니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리
""

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 3건 322,000,000원
146,980,000원 46%
3.3회

6개월 15건 247,533,333원
120,624,607원 44%
3.7회

12개월 18건 240,444,444원
120,146,062원 46%
3.4회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (1건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2022타경7189(1)
창고
2025-11-06 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 969-3 [농지취득자격증명] 3,384,413,200원
3,384,413,200원
신건 / 0회

사건번호	광주지방법원 / 2022 타경 66676 (1)
소재지	전라남도 화순군 도곡면 원화리 633 제1동
종류/대상	공장,창고 / 토지제외 및 건물매각
면 적	건물 160.8 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-08-14 ()
감정가	340,776,370원
최저가	(100%) 340,776,370원
보증금	(10%) 34,077,637원
청구금액	350,000,000원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2023-03-16	432,265,870	유찰
2	2023-04-27	302,586,000	유찰
3	2023-06-08	242,069,000	유찰
	2023-07-20	193,655,000	변경
	2025-08-14	340,776,370	변경

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	온천1길 20-1	1층	112.81 (34.13평)
온천1길 20-1	2층	55.93 (16.92평)
원화리 633	단층 제1종근린생활시설	75.37 (22.80평)
원화리 633	단층 제1종근린생활시설	27.73 (8.39평)
원화리 633	1층	112.81 (34.13평)
원화리 633	2층	85.44 (25.85평)
제시외건물	온천1길 20-1	주방	10.8 (3.27평)
온천1길 20-1	화장실	15 (4.54평)
온천1길 20-1	창고	69.3 (20.96평)
온천1길 20-1	창고	85 (25.71평)
온천1길 20-1	차양	35.7 (10.80평)
1) 건물의 구조= 번호 1) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 위치/판넬지붕/철골조 상세내역 보기 [건물구조] 번호 1) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물 및 컨테이너박스 조형물(옥상)이 설치되어 있음. 외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등. 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등. 창호: 알미늄새시, PVC새시 등 번호 2) 경량철골구조(일부 컨테이너박스 개조) 판넬지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음. 외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리, 샌드위치판넬 등. 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등. 창호: 알미늄새시, PVC새시 등 번호 3) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 단층건으로, 외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등, 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등. 창호: 알미늄새시, 철제새시 등 번호 4) 경량철골구조(컨테이너박스 개조) 판넬지붕 2층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음. 외벽: 컨테이너박스위 페인팅, 강화유리 등, 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 인테리어 등. 창호: 알미늄새시, 철제새시 등 번호 5-1) 경량철골구조 너와지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음. 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 창호: PVC새시. 번호 5-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 번호 5-3, 5-4, 5-6) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있음. 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 내벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등. 번호 5-5) 경량철골구조 너와지붕 단층건으로, 건물 일부에 GRC 조형물이 설치되어 있으며, 무벽체 구조입니다. [이용상태] 번호 1) 음식점 번호 2) 사무실(강의실 형태) 번호 3) 판매점 번호 4) 음식점 번호 5-1) 조류실(닭 등 사육) 번호 5-3) 출입구(매표소 등) 번호 5-2, 5-4, 5-5, 5-6) 사용하지 않는 공실 상태. [설비내역] 번호 1,4) 급배수설비 및 위생설비 등이 시설되어 있음. [부합물/종물] ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 주방, 약 10.8㎡ ㄴ) 판넬조 판넬지붕, 화장실, 약 15㎡ ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고, 약 69.3㎡ ㄹ) 철파이프조 천막지붕 단층, 창고, 약 85㎡ ㅁ) 철파이프조 함석지붕, 차양, 약 35.7㎡ [공부와의 차이] 가. 건물 소재 지번 : 제시목록‘원화리 633외 6필지’ 및 일반건축물대장‘원화리 633외 5필지’이나 해당 지번은 지적공부(토지대장 등)가 존재하지 않으며, 실제는 "화순군 도곡면 원화리 286, 287-1, 287-2, 288, 289, 290-4(6필지)" 소재로 판단됩니다. 나. 도로명주소 : 제시목록상 "화순군 도곡면 온천1길 20"이나, 2018.03.15 도로명주소 정정으로 "화순군 도곡면 지강로 455" 입니다. 다. 번호 5-1, 5-5) 지붕 : 공부상 "판넬지붕"이나 현황 "나무판지붕" 임. [참고사항] 일부는 임대중인 것으로 추정되나 세부사항은 확인하지 못하였습니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1		소유권		말소
2	2017년4월28일	근저당권	350,000,000원	말소기준
3	2017년5월31일	가압류	34,900,000원	말소
4	2018년8월31일	가압류	4,230,660원	말소
5	2018년12월13일	가압류	25,733,213원	말소
6	2019년3월26일	압류		말소
7	2021년3월18일	압류		말소
8	2022년5월16일	임의경매		말소

매각으로 말소되지 않는 등기부권리
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립여부 불분명
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각 2. 제시외건물 매각포함, 목록1. 지상 소재 단층창고 69.3㎡, 단층창고 85㎡ 각 매각제외 3. 본건 건물 소재지와 관련하여 등기부상에는 지번이 "화순군 도곡면 원화리 633외 6필지", 일반건축물대장에는 "동 원화리 633외 5필지"로 되어 있으나, 실제는 "동 원화리 286외 5필지(287-1, 287-2, 288, 289, 290-4)"에 소재하는 건물과 동일성이 인정되는 것으로 보임(자세한 내용은 감정평가서 참조) 4. 도로명주소는 등기부상 "화순군 도곡면 온천1길 20"이나, 2018.3.15. "화순군 도곡면 지강로 455"로 변경됨, 추후 건축물대 장의 지번정정 절차를 거쳐 등기부도 표시변경등기가 필요함(자세한 사항은 화순군에 문의) 5. 목록1.의 제시외건물에 대하여 정윤천이 건물시공비 8천만원 등 합계 9천만원의 유치권행사중이라고 주장하나 성립여부 불 분명 6. 본건 건물을 위하여 매각외 토지에 법정지상권 성립여부 불분명 7. 매각대상 물건 중 5동 건물이 철거되어 처음부터 다시 매각진행 8. 매각대상 물건의 등기부상 소재 지번과 실제 지번이 불일치하여 화순군에 확인한 바, 건축물대장상 지번은 2018. 3. 5. 조성 사업 변경으로 인해 화순군 도곡면 원화리 633외 6필지가 동 633외 5필지로 변경되었으며, 도로명주소가 화순군 도곡면 온천1 길 20에서 화순군 도곡면 지강로 455로 경정하였으며, 이를 채무자가 등기부상 지번과 도로명 주소를 변경하지 않았으나, 도 로명이 동일하고 지번이 다른 토지 위 건물이 매각대상 물건과 같다는 것을 화순군청도 인정한다는 내용의 2025. 5. 19.자 채 권자의 보정서 제출됨


경매 진행상태는 변경입니다. 변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다. 말소기준권리(최선순위 설정일자)는 2017.04.28.근저당권 설정입니다. 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "" 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다. 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	3건	322,000,000원 146,980,000원	46% 3.3회
6개월	15건	247,533,333원 120,624,607원	44% 3.7회
12개월	18건	240,444,444원 120,146,062원	46% 3.4회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2022타경7189(1) 창고 2025-11-06	전라남도 화순군 도곡면 대곡리 969-3 [농지취득자격증명]	3,384,413,200원 3,384,413,200원 신건 / 0회

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임차인	용도/점유	보증금 월세	대항력
임차인	전입일자 확정일자	배당요구일	비고
김정기
김정기	1997.10.30
도곡경매
도곡경매
이국환
이국환	2020.03.30
정윤천	주선(1)
정윤천	2022.11.10		2022.11~현재
정지영
정지영	2020.05.25