법원경매 2021타경103728 | 기장군 장안읍 장안리 토지(답)

☎ 010-2371-3237

사건번호 부산지방법원 부산동부지원 / 2021 타경 103728 (2)

소재지 부산광역시 기장군 장안읍 장안리

종류/대상 토지(답) / 건물제외 및 토지지분매각

면 적 토지 296.1 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2025-08-04 (입찰 27일전)

감정가 700,753,000원

최저가 (41%) 287,029,000원

보증금 (10%) 28,702,900원

청구금액 637,479,452원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

2023-01-26 717,833,000 변경

2023-06-12 700,753,000 변경

1 2024-02-14 700,753,000 유찰

2 2024-03-18 560,602,000 유찰

3 2024-04-22 448,482,000 유찰

2024-05-27 358,786,000 변경

2024-08-05 358,786,000 변경

4 2025-06-30 358,786,000 유찰

5 2025-08-04 287,029,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
장안리 152-2 답 876
(264.99평)

장안리 153-2 잡종지 70
(21.18평)

장안리 153-5 도로 33
(9.98평)

부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 북서측 및 남서측 인근에 위치/자연녹지지역/버스정류장
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 북서측 및 남서측 인근에 위치하며 주변은 농촌마을과 인근의 농경 및 산림지대이나 도로변 일부는 카페, 도로 후면에는전원주택 등이 입지하고 있습니다.
[교통상황] 본건 인근에 버스정류장이 소재하나 시외곽의 농촌지대이므로 전반적인 대중교통상황은불편한 편입니다.
[이용상태] -기호(1) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 건축신고를 득하여 건축물(제시외 건물(ㄱ))
공사가 거의 완료된 상태 입니다.
-기호(2) 삼각형의 토지로서 현황 도로입니다. -기호(3) 건축허가를 득한 부정형의 토지로서 현황은 소지(묵답)상태입니다.
-기호(4) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 동하향의 경사지대내 전으로 이용중입니다.
-기호(5) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 창고 부지의 일부입니다.
-기호(6) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 도로의 일부입니다.
-기호(7) 부정형의 토지이며 대부분 전으로 이용중이나 동측 전면은 농산물 판매를 위해 타인 소유의 컨테이너 등이 임시로 설치되어 있습니다.
[도로상태] -기호(1)(3) 남측으로 기호(2)토지와 현황 도로를 통해 출입합니다.
-기호(2)(6) 현황 도로입니다.
-기호(4) 기호(5),(6)토지를 통해 출입합니다.
-기호(5) 기호(6)토지를 통해 출입합니다.
-기호(7) 인접 277-7번지(군유지)를 통해 장안로에 출입 가능합니다.
[토지이용계획] 기호(1) 자연녹지지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호(2)(3) 자연녹지지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(4)(7) 자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
기호(5)(6) 자연녹지지역.
[제시외 물건] 기호(1)토지 상에 건축신고를 득하여 건축이 거의 완료된 기호(ㄱ)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] -임대관계: 미상입니다.
-기타: "평가의견서"참조 바랍니다.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2021-09-01]

조사된 임차내역 없음.

-등기부등본요약(건물)

순위 접수일자 권리자 권리금액 말소/인수

1 2015년7월14일 근저당권
253,800,000원 말소기준

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립여지 있음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 [2022.11.25] 기타 농OOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출
[2024.06.18] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차속행신청서 제출
1. 일괄매각 2. 목록4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. 목록5. 2022.11.01.자 감정인의 사실조회회신에 따르면, 본건 감정평가서 '사진용지' 12페이지가 담보평가선례 상의 지적개황도이며 153-2번지 토지 지분의 위치가 특정되어 있고 타인 소유의 건물 2동이 있는 부분이 아님을 알 수 있다는 내용의 회신서가 제출됨 4. 목록5의 최저매각가격은 구분소유적 공유가 아닌 일반공유지분으로 감안한 가격임 5. 2023.02.13.자 공유자 김정대의 진술에 따르면, 본건(목록5,6)의 토지는 일반공유관계가 아닌 구분소유적 공유관계라는 내용의 의견서가 제출됨 6. 2023.02.21.자 공유자 김일근의 진술에 따르면, 본건(목록5)의 토지는 협의없이 소유자 김순남에게 매도한 것이라는 의견과 함께 부산지방법원 동부지원 2018가단213578 소유권이전등기 판결문(소각하)을 함께 제출한 내용의 의견서가 제출됨 7. 본건(목록5,6) 토지의 공유자들 사이에 공유관계에 대한 의견이 상이한 것으로 보여져 추후 법적 분쟁여지 있음으로 입찰시 참고바람

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다.
[2022.11.25] 기타 농OOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출
[2024.06.18] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차속행신청서 제출

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 9건 622,344,937원
278,231,889원 42%
3.3회

6개월 17건 478,693,840원
188,830,553원 40%
4.1회

12개월 28건 499,246,515원
239,971,318원 43%
4.1회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (7건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경2178(1)
토지(답)
2025-08-05 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 416 [농지취득자격증명] 289,432,000원
99,275,100원
유찰 / 3회

2024타경1106(1)
토지(답)
2025-07-21 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 198-5 [농지취득자격증명] 626,331,320원
438,432,000원
유찰 / 1회

2024타경2437(1)
토지(답)
2025-08-04 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 278 [농지취득자격증명] 533,867,000원
111,960,000원
유찰 / 7회

2023타경5576(1)
토지(답)
2025-07-28 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 257-1 [농지취득자격증명] 1,382,024,000원
452,861,400원
유찰 / 5회

2023타경4542(1)
토지(답)
2025-07-28 부산광역시 기장군 장안읍 오리 1003 1,065,120,000원
279,215,000원
유찰 / 6회

2023타경109010(1)
토지(답)
2025-07-14 부산광역시 기장군 장안읍 오리 1038 [농지취득자격증명] 152,384,500원
16,362,400원
유찰 / 10회

2023타경104176(1)
토지(답)
2025-07-28 부산광역시 기장군 장안읍 오리 775-1 [농지취득자격증명] 109,610,000원
18,389,600원
유찰 / 8회

사건번호	부산지방법원 부산동부지원 / 2021 타경 103728 (2)
소재지	부산광역시 기장군 장안읍 장안리
종류/대상	토지(답) / 건물제외 및 토지지분매각
면 적	토지 296.1 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2025-08-04 (입찰 27일전)
감정가	700,753,000원
최저가	(41%) 287,029,000원
보증금	(10%) 28,702,900원
청구금액	637,479,452원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
	2023-01-26	717,833,000	변경
	2023-06-12	700,753,000	변경
1	2024-02-14	700,753,000	유찰
2	2024-03-18	560,602,000	유찰
3	2024-04-22	448,482,000	유찰
	2024-05-27	358,786,000	변경
	2024-08-05	358,786,000	변경
4	2025-06-30	358,786,000	유찰
5	2025-08-04	287,029,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	장안리 152-2	답	876 (264.99평)
장안리 153-2	잡종지	70 (21.18평)
장안리 153-5	도로	33 (9.98평)
부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 북서측 및 남서측 인근에 위치/자연녹지지역/버스정류장 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안리 소재 하장안마을 북서측 및 남서측 인근에 위치하며 주변은 농촌마을과 인근의 농경 및 산림지대이나 도로변 일부는 카페, 도로 후면에는전원주택 등이 입지하고 있습니다. [교통상황] 본건 인근에 버스정류장이 소재하나 시외곽의 농촌지대이므로 전반적인 대중교통상황은불편한 편입니다. [이용상태] -기호(1) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 건축신고를 득하여 건축물(제시외 건물(ㄱ)) 공사가 거의 완료된 상태 입니다. -기호(2) 삼각형의 토지로서 현황 도로입니다. -기호(3) 건축허가를 득한 부정형의 토지로서 현황은 소지(묵답)상태입니다. -기호(4) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 동하향의 경사지대내 전으로 이용중입니다. -기호(5) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 창고 부지의 일부입니다. -기호(6) 사다리형과 유사한 형상의 토지이며 도로의 일부입니다. -기호(7) 부정형의 토지이며 대부분 전으로 이용중이나 동측 전면은 농산물 판매를 위해 타인 소유의 컨테이너 등이 임시로 설치되어 있습니다. [도로상태] -기호(1)(3) 남측으로 기호(2)토지와 현황 도로를 통해 출입합니다. -기호(2)(6) 현황 도로입니다. -기호(4) 기호(5),(6)토지를 통해 출입합니다. -기호(5) 기호(6)토지를 통해 출입합니다. -기호(7) 인접 277-7번지(군유지)를 통해 장안로에 출입 가능합니다. [토지이용계획] 기호(1) 자연녹지지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지. 기호(2)(3) 자연녹지지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(4)(7) 자연녹지지역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지. 기호(5)(6) 자연녹지지역. [제시외 물건] 기호(1)토지 상에 건축신고를 득하여 건축이 거의 완료된 기호(ㄱ)이 소재합니다. [공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] -임대관계: 미상입니다. -기타: "평가의견서"참조 바랍니다.

순위	접수일자	권리자	권리금액	말소/인수
1	2015년7월14일	근저당권	253,800,000원	말소기준

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지에 법정지상권 성립여지 있음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	[2022.11.25] 기타 농OOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출 [2024.06.18] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차속행신청서 제출 1. 일괄매각 2. 목록4. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. 목록5. 2022.11.01.자 감정인의 사실조회회신에 따르면, 본건 감정평가서 '사진용지' 12페이지가 담보평가선례 상의 지적개황도이며 153-2번지 토지 지분의 위치가 특정되어 있고 타인 소유의 건물 2동이 있는 부분이 아님을 알 수 있다는 내용의 회신서가 제출됨 4. 목록5의 최저매각가격은 구분소유적 공유가 아닌 일반공유지분으로 감안한 가격임 5. 2023.02.13.자 공유자 김정대의 진술에 따르면, 본건(목록5,6)의 토지는 일반공유관계가 아닌 구분소유적 공유관계라는 내용의 의견서가 제출됨 6. 2023.02.21.자 공유자 김일근의 진술에 따르면, 본건(목록5)의 토지는 협의없이 소유자 김순남에게 매도한 것이라는 의견과 함께 부산지방법원 동부지원 2018가단213578 소유권이전등기 판결문(소각하)을 함께 제출한 내용의 의견서가 제출됨 7. 본건(목록5,6) 토지의 공유자들 사이에 공유관계에 대한 의견이 상이한 것으로 보여져 추후 법적 분쟁여지 있음으로 입찰시 참고바람


법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 2번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 법원에 접수된 서류중에서 눈여겨 볼 만한 것입니다. [2022.11.25] 기타 농OOOOOOOOOOO 경매절차승계신청서 제출 [2024.06.18] 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차속행신청서 제출 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	9건	622,344,937원 278,231,889원	42% 3.3회
6개월	17건	478,693,840원 188,830,553원	40% 4.1회
12개월	28건	499,246,515원 239,971,318원	43% 4.1회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경2178(1) 토지(답) 2025-08-05	부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 416 [농지취득자격증명]	289,432,000원 99,275,100원 유찰 / 3회
2024타경1106(1) 토지(답) 2025-07-21	부산광역시 기장군 장안읍 장안리 198-5 [농지취득자격증명]	626,331,320원 438,432,000원 유찰 / 1회
2024타경2437(1) 토지(답) 2025-08-04	부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 278 [농지취득자격증명]	533,867,000원 111,960,000원 유찰 / 7회
2023타경5576(1) 토지(답) 2025-07-28	부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 257-1 [농지취득자격증명]	1,382,024,000원 452,861,400원 유찰 / 5회
2023타경4542(1) 토지(답) 2025-07-28	부산광역시 기장군 장안읍 오리 1003	1,065,120,000원 279,215,000원 유찰 / 6회
2023타경109010(1) 토지(답) 2025-07-14	부산광역시 기장군 장안읍 오리 1038 [농지취득자격증명]	152,384,500원 16,362,400원 유찰 / 10회
2023타경104176(1) 토지(답) 2025-07-28	부산광역시 기장군 장안읍 오리 775-1 [농지취득자격증명]	109,610,000원 18,389,600원 유찰 / 8회

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