법원경매 2020타경16449 | 화성시 서신면 장외리 주택

☎ 010-2371-3237

사건번호 수원지방법원 / 2020 타경 16449 (1)

소재지 경기도 화성시 서신면 장외리

종류/대상 주택 / 건물전체 및 토지지분매각

면 적 토지 642.4 평 / 건물 54.0 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2022-12-22 ()

감정가 784,478,350원

최저가 (49%) 384,395,000원

보증금 (20%) 76,879,000원

청구금액 837,474,862원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2021-11-23 1,933,913,350 유찰

2021-12-23 1,353,739,000 변경

2 2022-02-08 784,688,350 유찰

3 2022-03-15 549,282,000 유찰

2022-04-14 384,497,000 변경

4 2022-06-22 784,478,350 유찰

5 2022-08-12 549,135,000 유찰

6 2022-09-20 384,395,000 매각

2022-11-10 미납

7 2022-12-22 384,395,000 매각

낙찰가 385,410,000원 (49%)

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
장외리 164-3 임야 631
(190.88평)

장외리 164-24 임야 619
(187.25평)

장외리 164-22 대 586
(177.27평)

장외리 164-4 도로 140.75
(42.58평)

장외리 164-23 임야 147
(44.47평)

건물
담밭성지길 109-10 1층 주택 82.4
(24.93평)

담밭성지길 109-10 2층 주택 62.26
(18.83평)

제시외건물
장외리 164-22 창고 17.5
(5.29평)

장외리 164-22 방가로 16.5
(4.99평)

본건 토지는 화성시 서신면 장외리에 소재하는 성지골 낚시터 북동측 인근, 전원주택지 단지 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/기와지붕
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건 토지는 화성시 서신면 장외리에 소재하는 성지골 낚시터 북동측 인근, 전원주택지 단지로 개발중인 지역에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 단독주택 및 경사 완만한 자연림 등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통시됨.
[교통상황] 차량진입이 가능한 폭이 세로인 도로에 접하나, 대중교통편은 보통시됨.
[이용상태] 형상이 사다리형으로,비교적 평탄하며, 잡종지 상태의 토지이나 서측 일부는 건축중 중단된 제시외 건물이 소재하는 대지로 이용중임.
[도로상태] 도로폭 약6미터 콘크리트 포장도로가 북측으로 접하여 소재함.
[토지이용계획] 계획관리지역가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정)
[제시외 물건] 지상에 비교적 이동이 용이한 소유자 미상의 철재 콘테이너와 건축용 자재및 건축중 중단된 제시외건물( 목조 슬라브위 기와지붕 2층건) 1동이 소재하나 본건 토지의 평가는 제시외 물건 및 건물에 구애없이 토지를 평가 하였음.
[공부와의 차이] 공부상 지목은 임야이나 실제는 잡종지 상태 및 이부 대지 상태의 토지임 [참고사항] 임대 사항은 미상임.
[건물구조] 조립식 판넬조 철재지붕 단층 으로 건축이 중단된 건물임.
[이용상태] 공가 상태이나 창고로 추정됨.
[설비내역] 없 음.
[부합물/종물] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 미 상 임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2021-01-29]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

백종법 목록4. 건물 전부 130,000,000

2021.01.25 2017.11.20. ~ 2019.11.20.

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택을 위하여 위 토지의 대지부분에 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항/법원 주요 문건접수내역 재매각임. 매수신청보증금 20%. 일괄매각. 제시외 건물 중 3-1(천막지붕 창고)는 매각에서 제외하고, 나머지 3-2(방가로)는 매각에 포함. 목록1,2,6.지상의 콘테이너 등은 평가 및 매각에서 제외 목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택은 매각에서 제외하며, 위 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음. 최저매각가격은 목록1. 지상 소재 건물로 제한받는 가격을 반영한 것임. 지목이 임야인 목록 중, 목록1.은 현황 '잡종지 및 일부 대지' 상태이고, 목록2,6.은 현황 '잡종지'임.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록1~6: 2016.11.23.근저당권입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다.
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 23건 1,063,452,019원
907,064,492원 92%
1.3회

6개월 44건 1,163,406,584원
1,064,009,473원 96%
1회

12개월 87건 1,221,291,551원
1,144,963,658원 93%
0.9회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (2건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경80974(1)
주택
2025-07-16 경기도 화성시 서신면 제부리 15 [농지취득자격증명] 626,034,300원
438,224,000원
유찰 / 1회

2024타경1858(1)
주택
2025-07-16 경기도 화성시 서신면 사곳리 531-1 462,492,600원
226,622,000원
유찰 / 2회

사건번호	수원지방법원 / 2020 타경 16449 (1)
소재지	경기도 화성시 서신면 장외리
종류/대상	주택 / 건물전체 및 토지지분매각
면 적	토지 642.4 평 / 건물 54.0 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2022-12-22 ()
감정가	784,478,350원
최저가	(49%) 384,395,000원
보증금	(20%) 76,879,000원
청구금액	837,474,862원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2021-11-23	1,933,913,350	유찰
	2021-12-23	1,353,739,000	변경
2	2022-02-08	784,688,350	유찰
3	2022-03-15	549,282,000	유찰
	2022-04-14	384,497,000	변경
4	2022-06-22	784,478,350	유찰
5	2022-08-12	549,135,000	유찰
6	2022-09-20	384,395,000	매각
	2022-11-10	미납
7	2022-12-22	384,395,000	매각
낙찰가 385,410,000원 (49%)

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	장외리 164-3	임야	631 (190.88평)
장외리 164-24	임야	619 (187.25평)
장외리 164-22	대	586 (177.27평)
장외리 164-4	도로	140.75 (42.58평)
장외리 164-23	임야	147 (44.47평)
건물	담밭성지길 109-10	1층 주택	82.4 (24.93평)
담밭성지길 109-10	2층 주택	62.26 (18.83평)
제시외건물	장외리 164-22	창고	17.5 (5.29평)
장외리 164-22	방가로	16.5 (4.99평)
본건 토지는 화성시 서신면 장외리에 소재하는 성지골 낚시터 북동측 인근, 전원주택지 단지 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/기와지붕 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건 토지는 화성시 서신면 장외리에 소재하는 성지골 낚시터 북동측 인근, 전원주택지 단지로 개발중인 지역에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 단독주택 및 경사 완만한 자연림 등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통시됨. [교통상황] 차량진입이 가능한 폭이 세로인 도로에 접하나, 대중교통편은 보통시됨. [이용상태] 형상이 사다리형으로,비교적 평탄하며, 잡종지 상태의 토지이나 서측 일부는 건축중 중단된 제시외 건물이 소재하는 대지로 이용중임. [도로상태] 도로폭 약6미터 콘크리트 포장도로가 북측으로 접하여 소재함. [토지이용계획] 계획관리지역가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역((2021-05-01)외국인등 및 국내 법인·단체의 주택이 포함되는 취득 거래로 한정) [제시외 물건] 지상에 비교적 이동이 용이한 소유자 미상의 철재 콘테이너와 건축용 자재및 건축중 중단된 제시외건물( 목조 슬라브위 기와지붕 2층건) 1동이 소재하나 본건 토지의 평가는 제시외 물건 및 건물에 구애없이 토지를 평가 하였음. [공부와의 차이] 공부상 지목은 임야이나 실제는 잡종지 상태 및 이부 대지 상태의 토지임 [참고사항] 임대 사항은 미상임. [건물구조] 조립식 판넬조 철재지붕 단층 으로 건축이 중단된 건물임. [이용상태] 공가 상태이나 창고로 추정됨. [설비내역] 없 음. [부합물/종물] 없 음. [공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미 상 임.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
백종법	목록4. 건물 전부	130,000,000
	2021.01.25	2017.11.20. ~ 2019.11.20.

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택을 위하여 위 토지의 대지부분에 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항/법원 주요 문건접수내역	재매각임. 매수신청보증금 20%. 일괄매각. 제시외 건물 중 3-1(천막지붕 창고)는 매각에서 제외하고, 나머지 3-2(방가로)는 매각에 포함. 목록1,2,6.지상의 콘테이너 등은 평가 및 매각에서 제외 목록1. 지상에 소재하는 2층 단독주택은 매각에서 제외하며, 위 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음. 최저매각가격은 목록1. 지상 소재 건물로 제한받는 가격을 반영한 것임. 지목이 임야인 목록 중, 목록1.은 현황 '잡종지 및 일부 대지' 상태이고, 목록2,6.은 현황 '잡종지'임.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록1~6: 2016.11.23.근저당권입니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다. ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다. 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	23건	1,063,452,019원 907,064,492원	92% 1.3회
6개월	44건	1,163,406,584원 1,064,009,473원	96% 1회
12개월	87건	1,221,291,551원 1,144,963,658원	93% 0.9회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경80974(1) 주택 2025-07-16	경기도 화성시 서신면 제부리 15 [농지취득자격증명]	626,034,300원 438,224,000원 유찰 / 1회
2024타경1858(1) 주택 2025-07-16	경기도 화성시 서신면 사곳리 531-1	462,492,600원 226,622,000원 유찰 / 2회

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