법원경매 2019타경524333 | 화성시 서신면 용두리 다세대,빌라

☎ 010-2371-3237

사건번호 수원지방법원 / 2019 타경 524333 (4)

소재지 경기도 화성시 서신면 용두리

종류/대상 다세대,빌라 / 토지 및 건물일괄매각

면 적 토지 444.7 평 / 건물 177.2 평

입찰방법 기일입찰

매각기일 2021-06-23 ()

감정가 1,969,276,000원

최저가 (56%) 1,108,506,000원

보증금 (10%) 110,850,600원

청구금액 47,177,000원

- 기일현황

구분 매각기일 최저입찰가 결과

1 2021-05-21 1,583,580,000 유찰

2 2021-06-23 1,108,506,000

- 감정평가현황

목록 주소 구조/용도/대지권 면적

토지
용두리 209 대 708
(214.17평)

용두리 210 전 108
(32.67평)

용두리 209-2 대 602
(182.11평)

용두리 209-3 대 34
(10.29평)

용두리 209-4 대 6
(1.82평)

용두리 210-2 전 12
(3.63평)

건물
용두리 209 201호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

용두리 209 202호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 203호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 301호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

용두리 209 302호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 303호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 401호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

용두리 209 402호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 403호 철근콘크리트구조 20.67
(6.25평)

용두리 209 201호 철근콘크리트구조 19.44
(5.88평)

용두리 209 202호 철근콘크리트구조 19.08
(5.77평)

용두리 209 203호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

용두리 209 301호 철근콘크리트구조 19.44
(5.88평)

용두리 209 302호 철근콘크리트구조 19.08
(5.77평)

용두리 209 303호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

용두리 209 401호 철근콘크리트구조 19.44
(5.88평)

용두리 209 402호 철근콘크리트구조 19.08
(5.77평)

용두리 209 403호 철근콘크리트구조 57.72
(17.46평)

경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능
상세내역 보기
[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치하며주위는 단독주택, 다세대주택, 창고, 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 기호1-3은 차량 접근이 가능하고, 기호4는 차량접근이 불가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중교통사정은 불편함.
[이용상태] *기호1 : 부정형의 평탄한 토지로서 현황 "잡종지"상태임.
*기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 현황 "잡종지"상태임.
*기호3 : 부정형 완경사 토지로서 현황 "잡종지"상태임.
*기호4 : 부정형의 평탄한 토지로서 "답"으로 이용 중임.
[도로상태] *기호1 : 서측으로 접한 노폭 약3-4m의 도로를 이용하여 출입함.
*기호2 : 서측으로 접한 노폭 약3-4m의 도로 및 남서측으로 개설된 노폭 약3m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
*기호3 : 북측으로 개설된 노폭 약3m 내외의 도로를 이용하여 출입함.
*기호4 : 맹지임.
※토지이용계획확인서상 기호1-3 토지 동측으로 계획된 소로2류는 접한부분이 미개설 상태임.
[토지이용계획] *기호1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
*기호2 : 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>.
*기호3 : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법> 영농여건불리농지.
*기호4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
[제시외 물건] 본건 기호1,2 지상에 소유자 미상의 제시외 물건 기호1-1, 기호2-1 및 기호3 지상에 소유자미상의 제시외 건물 기호㉠, 제시외 구축물 기호㉡이 소재하며 기호1-1, 기호2-1는 이동이용이한 물건임.
[공부와의 차이] 본건 기호1-3 공부상 지목은 "답" 및 "전"이나 현황 기호1-3는 "잡종지"상태임.
[참고사항] 본건 기호1-3 토지의 임대관계는 미상임.

- 임차내역 [배당요구종기 : 2020-10-05]

임차인 용도/점유 보증금
월세 대항력

전입일자
확정일자 배당요구일 비고

허봉철

2017.04.27

- 법원 매각물건명세서 주의사항 요약

매각으로 말소되지 않는 등기부권리 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권 해당사항 없음

주의사항/법원 주요 문건접수내역 1. 일괄매각 2. 목록7~15 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 집합건축물관리대장상 면적이 상이하여, 집합건축물관리대장상 면적을 기준으로 평가함 3. 목록7~15 구분건물은 목록5 토지 위에 소재하고, 위 구분건물은 소유권대지권이 미등기 상태이나 등기될 것을 전제로 평가하였고, 위 구분건물의 평가액에는 위 토지의 평가액이 포함되어 있음. 4. 목록16~24 구분건물은 사용승인이 되지 않은 상태여서, 위 구분건물의 대지가 되는 토지는 화성시청 건축과에서 입수한 설개개요 등의 자료를 참조하여, 목록6 토지 및 목록25 토지인 것으로 판단하여 평가함. 5. 목록16~24 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 화성시 건축과에서 입수한 면적이 상이하여, 화성시 건축과에서 입수한 면적을 기준으로 평가함. 6, 목록16~24 구분건물은 목록6 토지 및 목록25 토지 위에 소재하고, 위 구분건물은 소유권대지권이 미등기 상태이나 등기될 것을 전제로 평가하였고, 위 구분건물의 평가액에는 위 토지의 평가액이 포함되어 있음. 7. 목록26,27,28 토지는 공부상 지목에도 불구하고, 목록26 토지는 목록16~24 구분건물 건축시 도로부지로, 목록27,28 토지는 목록7~15 구분건물 건축시 도로부지로 각 편입된 것으로, 화성시 건축과 자료 등에서 확인되어 이를 감안하여 평가함. 8. 목록6,28 토지는 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 9. 목록6,28 토지는 채무자겸소유자 김옥희 명의로 농지전용허가가 있으니, 자세한 사항은 관할 관청에 확인요함. 10. 목록5,6,25 토지의 감정평가액은 목록7~24 구분건물의 감정평가액에 포함되어 있는 바, 중복 평가된 위 토지들의 감정평가액을 제한 금액을 본건 최저매각가격에 반영함(따라서 목록7~24 구분건물과 목록26,27,28 토지의 감정평가액의 합 1,583,580,000원이 최저매각가격이 됨). 11. 본건(목록5~28 전부)에 대하여 남순희 외 16명으로부터 공사대금 400,000,000원의 유치권신고서가 2020.09.29.과 2020.12.02.에 각 제출 되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

- 여의주경매 김대표의 핵심분석

말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록 5,6,25~28 : 2019.10.07.근저당 목록 7~24 : 2020.05.12.가압류입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다.
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(47,177,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2020타경11024(병합),2020타경13037(병합),2020타경55987(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능
경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치

변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

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- 인근매각통계

기간 매각건수 평균감정가
평균매각가 매각가율/
평균유찰수

3개월 43건 2,008,255,749원
1,683,333,493원 87%
1.1회

6개월 81건 1,906,686,834원
1,530,502,218원 85%
1.2회

12개월 169건 2,026,997,580원
1,574,433,129원 82%
1.3회

- 인근지역 진행중인 법원경매물건 (3건)

사건번호
용도
입찰일 경매물건 소재지
감정가
최저가
진행/유찰

2024타경79547(1)
다세대(빌라)
2025-07-14 경기도 화성시 서신면 매화1길 34-17, 씨동 4층401호 (드리움하우스) 148,000,000원
103,600,000원
유찰 / 1회

2024타경52429(1)
다세대(빌라)
2025-07-22 경기도 화성시 서신면 매화1길 40, 에이동 2층201호 (휘데스빌) 104,000,000원
5,996,000원
유찰 / 9회

2020타경11024(4)
다세대(빌라)
2025-08-12 경기도 화성시 서신면 용두리 209 201호 [유치권] 1,583,580,000원
543,167,000원
유찰 / 3회

사건번호	수원지방법원 / 2019 타경 524333 (4)
소재지	경기도 화성시 서신면 용두리
종류/대상	다세대,빌라 / 토지 및 건물일괄매각
면 적	토지 444.7 평 / 건물 177.2 평
입찰방법	기일입찰
매각기일	2021-06-23 ()
감정가	1,969,276,000원
최저가	(56%) 1,108,506,000원
보증금	(10%) 110,850,600원
청구금액	47,177,000원

구분	매각기일	최저입찰가	결과
1	2021-05-21	1,583,580,000	유찰
2	2021-06-23	1,108,506,000

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용두리 209	대	708 (214.17평)
용두리 210	전	108 (32.67평)
용두리 209-2	대	602 (182.11평)
용두리 209-3	대	34 (10.29평)
용두리 209-4	대	6 (1.82평)
용두리 210-2	전	12 (3.63평)
건물	용두리 209	201호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
용두리 209	202호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	203호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	301호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
용두리 209	302호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	303호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	401호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
용두리 209	402호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	403호 철근콘크리트구조	20.67 (6.25평)
용두리 209	201호 철근콘크리트구조	19.44 (5.88평)
용두리 209	202호 철근콘크리트구조	19.08 (5.77평)
용두리 209	203호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
용두리 209	301호 철근콘크리트구조	19.44 (5.88평)
용두리 209	302호 철근콘크리트구조	19.08 (5.77평)
용두리 209	303호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
용두리 209	401호 철근콘크리트구조	19.44 (5.88평)
용두리 209	402호 철근콘크리트구조	19.08 (5.77평)
용두리 209	403호 철근콘크리트구조	57.72 (17.46평)
경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능 상세내역 보기 [위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치하며주위는 단독주택, 다세대주택, 창고, 목장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. [교통상황] 본건 기호1-3은 차량 접근이 가능하고, 기호4는 차량접근이 불가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중교통사정은 불편함. [이용상태] 기호1 : 부정형의 평탄한 토지로서 현황 "잡종지"상태임. 기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 현황 "잡종지"상태임. 기호3 : 부정형 완경사 토지로서 현황 "잡종지"상태임. 기호4 : 부정형의 평탄한 토지로서 "답"으로 이용 중임. [도로상태] 기호1 : 서측으로 접한 노폭 약3-4m의 도로를 이용하여 출입함. 기호2 : 서측으로 접한 노폭 약3-4m의 도로 및 남서측으로 개설된 노폭 약3m 내외의 도로를 이용하여 출입함. 기호3 : 북측으로 개설된 노폭 약3m 내외의 도로를 이용하여 출입함. 기호4 : 맹지임. ※토지이용계획확인서상 기호1-3 토지 동측으로 계획된 소로2류는 접한부분이 미개설 상태임. [토지이용계획] 기호1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호2 : 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>. 기호3 : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법> 영농여건불리농지. 기호4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. [제시외 물건] 본건 기호1,2 지상에 소유자 미상의 제시외 물건 기호1-1, 기호2-1 및 기호3 지상에 소유자미상의 제시외 건물 기호㉠, 제시외 구축물 기호㉡이 소재하며 기호1-1, 기호2-1는 이동이용이한 물건임. [공부와의 차이] 본건 기호1-3 공부상 지목은 "답" 및 "전"이나 현황 기호1-3는 "잡종지"상태임. [참고사항] 본건 기호1-3 토지의 임대관계는 미상임.

임차인	용도/점유	보증금 월세
전입일자 확정일자	배당요구일	비고
허봉철
2017.04.27

매각으로 말소되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항 없음
주의사항/법원 주요 문건접수내역	1. 일괄매각 2. 목록7~15 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 집합건축물관리대장상 면적이 상이하여, 집합건축물관리대장상 면적을 기준으로 평가함 3. 목록7~15 구분건물은 목록5 토지 위에 소재하고, 위 구분건물은 소유권대지권이 미등기 상태이나 등기될 것을 전제로 평가하였고, 위 구분건물의 평가액에는 위 토지의 평가액이 포함되어 있음. 4. 목록16~24 구분건물은 사용승인이 되지 않은 상태여서, 위 구분건물의 대지가 되는 토지는 화성시청 건축과에서 입수한 설개개요 등의 자료를 참조하여, 목록6 토지 및 목록25 토지인 것으로 판단하여 평가함. 5. 목록16~24 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 화성시 건축과에서 입수한 면적이 상이하여, 화성시 건축과에서 입수한 면적을 기준으로 평가함. 6, 목록16~24 구분건물은 목록6 토지 및 목록25 토지 위에 소재하고, 위 구분건물은 소유권대지권이 미등기 상태이나 등기될 것을 전제로 평가하였고, 위 구분건물의 평가액에는 위 토지의 평가액이 포함되어 있음. 7. 목록26,27,28 토지는 공부상 지목에도 불구하고, 목록26 토지는 목록16~24 구분건물 건축시 도로부지로, 목록27,28 토지는 목록7~15 구분건물 건축시 도로부지로 각 편입된 것으로, 화성시 건축과 자료 등에서 확인되어 이를 감안하여 평가함. 8. 목록6,28 토지는 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 9. 목록6,28 토지는 채무자겸소유자 김옥희 명의로 농지전용허가가 있으니, 자세한 사항은 관할 관청에 확인요함. 10. 목록5,6,25 토지의 감정평가액은 목록7~24 구분건물의 감정평가액에 포함되어 있는 바, 중복 평가된 위 토지들의 감정평가액을 제한 금액을 본건 최저매각가격에 반영함(따라서 목록7~24 구분건물과 목록26,27,28 토지의 감정평가액의 합 1,583,580,000원이 최저매각가격이 됨). 11. 본건(목록5~28 전부)에 대하여 남순희 외 16명으로부터 공사대금 400,000,000원의 유치권신고서가 2020.09.29.과 2020.12.02.에 각 제출 되었으나, 그 성립여부는 불분명함.


말소기준권리(최선순위 설정일자)는 목록 5,6,25~28 : 2019.10.07.근저당 목록 7~24 : 2020.05.12.가압류입니다. 유치권신고가 있는 물건입니다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 4번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다. 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(47,177,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2020타경11024(병합),2020타경13037(병합),2020타경55987(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/차량 접근이 가능 경기도 화성시 서신면 용두리 소재 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 위치 변경,취하 등 변동사항은 법원 홈페이지에서 확인. >> 법원 홈페이지

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율/ 평균유찰수
3개월	43건	2,008,255,749원 1,683,333,493원	87% 1.1회
6개월	81건	1,906,686,834원 1,530,502,218원	85% 1.2회
12개월	169건	2,026,997,580원 1,574,433,129원	82% 1.3회

사건번호 용도 입찰일	경매물건 소재지	감정가 최저가 진행/유찰
2024타경79547(1) 다세대(빌라) 2025-07-14	경기도 화성시 서신면 매화1길 34-17, 씨동 4층401호 (드리움하우스)	148,000,000원 103,600,000원 유찰 / 1회
2024타경52429(1) 다세대(빌라) 2025-07-22	경기도 화성시 서신면 매화1길 40, 에이동 2층201호 (휘데스빌)	104,000,000원 5,996,000원 유찰 / 9회
2020타경11024(4) 다세대(빌라) 2025-08-12	경기도 화성시 서신면 용두리 209 201호 [유치권]	1,583,580,000원 543,167,000원 유찰 / 3회

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